Kan man bo langt væk fra sine udlejningsejendomme?

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 5 år siden

Ejendomsinvestering

Det er et spørgsmål, jeg får igen og igen. Kan det lade sig gøre at købe lejligheder med henblik på udlejning, selvom man ikke bor i nærheden? Skal man ofte forbi, og er det generelt bare mere besværligt?

Lad mig slå det fast med det samme. Det er mere besværligt, men det er ikke umuligt. Det er naturligvis meget individuelt og afhænger af, hvor meget man vil eller kan blive nødt til at lave selv. Derfor vil jeg angribe problemstillingen ved at beskrive, hvilke opgaver der er og herefter se på, hvordan de kan løses billigt, uden man skal frem og tilbage hele tiden.

Det her skal du tage højde for, når du vil starte med at leje ud

Herunder har jeg listet en lang række af de opgaver, der er, når man køber en lejlighed med henblik på udlejning.

Præsentation for potentielle lejligheder

Du vil ofte skulle bruge noget tid på at se på flere forskellige lejligheder og ejendomme.Man kan planlægge flere fremvisninger den samme dag, men kommer der noget rigtig interessant, har man typisk ikke flere uger til at beslutter sig, for så er det solgt igen. I praksis kræver det, at du kan rykke hurtigt, hvis du vil gøre en god handel, og det er ikke altid, at du kan have den luksus at planlægge 3-4 fremvisninger den samme dag.

Booking af fremvisning på muligt købsemme.

Istandsættelse efter køb

Typisk vil lejligheden skulle istandsættes eller klargøres til udlejning. Det vil i de fleste tilfælde dreje sig om malerarbejde og andre småreparationer.

Dette vil også være gældende i forskellig grad, når en lejer flytter ud og en anden ind. Hvis du har lavet en fornuftig lejekontrakt, så vil det være lejers ansvar, men mange vælger at fraflytte og lade udlejer stå for det, som så får dækket istandsættelsen gennem depositummet og eventuel yderligere opkrævning.

Klargjort til ny tapet i ejerlejlighed, der er under istandsættelse.

Annoncering

Når du har et tomt lejemål, skal det annonceres. Du skal svare på spørgsmål fra potentiale lejere, lave screening af lejere m.v.

Annoncering efter lejer på Facebook-siden for Casper Schneidereit A/S.

Fremvisning, indflytning og udflytning

Der er lidt arbejde, når en gammel lejer skal ud og en ny ind. Der skal først og fremmest holdes en fremvisning, hvor potentielle lejere kan komme og se lejligheden. Jeg holder altid en fælles fremvisning, mens andre fremviser lejemålet til hver enkelt lejer. Det sidste er noget mere tidskrævende.

Klar til fremvisning af lejlighed.

Jeg kender i øvrigt en udlejer, som bor langt væk fra sin lejemål. Han lagde bare nøglen under måtten, så kunne folk selv komme og kigge på lejligheden. Sådan kan man også gøre det, selvom det er noget risikabelt.

Den løbende kontakt med lejerne

Der er altid behov for en løbende kontakt til lejerne. Det kan være, at en lejer vil klage over naboen, som igen spiller Nickelback for fuld skrue, eller spørge om de godt må holde guldfisk eller en muskelhund. Måske har de bare har nogle generelle spørgsmål, som du skal tage stilling til.

Regnskab og administration

Der skal laves regnskab, huslejen skal reguleres o.s.v. Alt efter hvordan du konstruerer dit ejendomsselskab, skal der måske også udarbejdes årsrapport.

Bogføring i regnskabsprogram.

Vedligeholdelse og renholdelse

Hvis du køber enkeltstående ejerlejligheder, så vil langt det meste vedligeholdelse blive klaret af ejerforeningen. Der er dog situationer, hvor du selv skal ind over. Eksempler på dette kan være:

Ødelagt dørhåndtag
Et blandingsbatteri stopper med at virke
Defekt køleskab, ovn e.lign.
Nyt toilet
Radiatorproblemer

Det er typisk de ting, som jeg støder på. Du kan løbende følge med i mine månedsrapporter).

Hvordan kan det så løses, hvis du ikke bor i nærheden?

Ovenstående kan vi dele op i to kategorier. Det administrative og det håndværksmæssige.

Det administrative med lejerhåndtering, fremvisning, lejekontrakt, annoncering mv. er der forskellige virksomheder, som kan klare. Et groft estimat på dette vil være på 8-16% af den lejeindtægt, som du får ind. Så tager de sig af alt, men du vil stadigvæk skulle bekoste vedligeholdelse mv.

Det håndværksmæssige kan du få løst hos etablerede håndværkere. Det er dog dyrt at få en tømrer til at skifte et dørhåndtag eller en VVS’er til at justere på en ventil på radiatoren. Der er en del multihåndværkere, som tager 200–300 kroner i timen og kan lave en masse småreparationer, og jeg vil klart anbefale dig at finde sådan en. Du kan søge på Google, i forskellige Facebook-grupper mv. Selvom du har ambitioner om at lave tingene selv, så er det rart med en ekstern i baghånden.

De her multihåndværkere er ikke nødvendigvis de mest stabile og medgørlige, så det er en god idé at følge op på, at tingene bliver gjort til tiden og korrekt. Får du flere lejemål i det samme område, så kan du begynde at se på at ansætte din egen ad hoc håndværker.

Hvidevarer kan du lave aftale med Power eller Elgiganten om at få skiftet. Begge kan sørge for levering, opsætning og bortskaffelse af de gamle hvidevarer. Dette koster typisk 750–1.000 kr. Jeg køber ofte udstillingsmodeller, udgåede modeller mv. fra anerkendte mærker.

Hvordan ser min situation ud?

Jeg bor i Nykøbing F., og Nakskov er den by længst fra mig, hvor jeg har en udlejningslejlighed. Der er 52,4 km., som tager 45 minutter at tilbagelægge. Resten af lejlighederne kan jeg nå inden for 30 minutter. I forhold til at holde fremvisning, indflytning og udflytning, så har jeg ikke følt noget besvær ved det. Som du kan læse i dette blogindlæg, er det begrænset, hvor ofte det sker. I de første 6 måneder af 2019 har jeg haft 2 fraflytninger, så det er lige til at klare.

Jeg har en vicevært ansat, og han kører ud og ordner de småting, der skal klares. Der er mere transport til lejligheden i Nakskov end dem i Nykøbing F, så det er klart, at det koster flere penge at udskifte et dørhåndtag i Nakskov kontra Nykøbing F.

Omfanget af småreparationer er meget begrænset. Nogle måneder er der intet, som skal laves, og andre måneder er der en enkelt ting eller to. Mange tror, at man som udlejer nærmest drukner i opgaver med utætte vandlåse og hvidevarer, der går i stykker. Det er ikke den oplevelse, jeg har.

Jeg har bevidst satset på ejerlejligheder, da der her er mindst mulig vedligeholdelse at skulle forhold sig til. Hvis det er småreparationer, som du frygter kan give en masse problemer, så kan du screene efter lejere, som virker til at have set en svensknøgle før. Mange gange kan udbedringen sælges til lejer, som så kan honoreres efterfølgende for sit arbejde.

Jeg vil personligt ikke være bange for at købe lejemål, som lå op til 90 minutter væk, og jeg er sikker på, at jeg også vil kunne lave en fornuftig forretning på dem.

Vil du vide mere om mit ejendomsselskab?

I forlængelse af dette indlæg kan du også tage et kig på et lidt ældre indlæg, jeg har skrevet. Her beskriver jeg, hvordan jeg driver mit ejendomsselskab i praksis.