Sælg privat hus el. lejlighed til dit firma

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 6 år siden

Ejendomsinvestering

Som det fremgår af et tidligere blogindlæg, har jeg har handlet to af mine udlejningsboliger "internt". En intern handel er en handel, hvor du i praksis agerer både køber og sælger. I mit tilfælde har jeg solgt en lejlighed og et rækkehus, som jeg ejede privat, til mit ejendomsselskab, hvor jeg er direktør og ejer 100% af aktierne. I praksis vil det sige, at jeg bestemmer det hele og sådan set handler med mig selv.

I en normal handel på markedsvilkår ønsker sælger at få så høj en pris som muligt, hvorimod køber ønsker at købe til så lav pris som muligt. Prisen, som handlen ender på, kan man kalde markedsprisen. Ved en intern handel kan der være andre motiver, som gør, at man ønsker en meget høj pris eller en meget lav pris typisk i forhold til at optimere mod forskellige skattemæssige eller økonomiske forhold.

Hvilke udfordringer giver det?

Grundlæggende er udfordringen, når der handles mellem interesse-forbundne parter, at der er en risiko for, at værdierne ikke handles til deres reelle markedsværdi.

Hvordan ville jeg kunne ”snyde” i praksis?

I mit tilfælde vil jeg have et økonomisk motiv, hvor jeg ønsker en så høj handelspris som mulig. Grunden hertil er, at begge handler honorerer parcelhusreglen, som grundlæggende siger, at der ikke skal betales skat af fortjenesten på et ejendomssalg, hvis:

Det er tale om et en- eller tofamiliehus, ejerlejlighed, fritidshus e.lign.
Det har været brugt som privatbolig for en selv eller ens hustand.
Grundarealet ikke overstiger 1.400 kvadratmeter. Hvis det gør, så må det ikke kunne udmatrikuleres.
Der reelt er tale om næring, altså at du gør det gentagende gange.

Det er de helt overordnede betingelser. For begge handler er betingelserne opfyldt. Det mest iøjnefaldende er nok, at det er sket to gange, og det kan jo potentielt influere med reglerne for næring. At det er noget, jeg gør af sådan erhvervsmæssig karakter med skattefri fortjeneste for øje. Det er en konkret vurdering, men i begge tilfælde er det tydeligt, at det har tjent som privatbeboelse. Det kan blandt andet dokumenteres gennem:

Levering af pakker og post mv.
Billeder fra dagligdag, fester, højtider og arrangementer.
Indretning.
Forbrug af vand, varme og el.
Naboer mv.

Herudover har fortjenesten været begrænset, hvis nogen overhovedet, da der f.eks. er brugt håndværksvirksomheder til renoveringen.

Parcelhusreglen er særlig fordelagtig for dem, som har evnerne og netværket til at renovere boliger. De har muligheden for at flytte ind, sætte det i stand og så få en skattefri fortjeneste ved at konvertere deres egen arbejdskraft til værdistigning gennem renovering.

Der skal findes en handelspris

Med ovenstående in mente er der altså et klart motiv for mig i at få en så høj handelspris som muligt. Jo højere pris desto højere beløb kan jeg trække ud af selskabet, som jeg ikke skal betale skat af.

Jeg kan ikke bare sætte handelsprisen til 1 million kr., hvis markedsprisen nærmere er 500.000 kr. I så fald vil der være tale om camoufleret udbytte, og jeg har heller ikke handlet loyalt i forhold til armslængdeprincippet.

Opgaven er altså at finde en handelspris, som er lig markedsprisen og altså inden for de rammer, som SKAT giver. Overordnet har jeg opsat følgende to regler, som skal være på plads:

Handlen skal være i harmoni med ejendomsselskabets bedste. Det betyder, at der skal være tale om et scenarie, hvor jeg kan lave en sund udlejningsforretning baseret på denne handel med den konkrete ejendom.
Handlen skal være lavet på markedsvilkår. Det vil sige, at jeg skal have dokumenteret, at den pris, som jeg vælger, også vil kunne fungere som salgspris til en uvildig tredjepart.

Det første er nemt nok. Det er blot at regne på det – indtægter og udgifter. Det er straks værre med det andet punkt. Hvad vil en uvildig tredjepart give? Jeg kan selvfølgelig perspektivere til historiske handler i samme område, se kvadratmeterpriser og danne mig et indtryk, men det bliver ikke helt skarpt, og jeg mangler stadigvæk den ”uvildige” del i alt det her.

Jeg har løst det ved at købe en skriftlig ejendomsvurdering af en ejendomsmægler. Du kan sagtens få en ejendomsmægler ud, som giver et mundtligt estimat på en handelspris. Det koster normalt ikke noget. Det er bare ikke rigtig nok ift. dokumentationskravet. Jeg har derfor købt en skriftlig mæglervurdering, som jeg så bruger som udgangspunkt for handelsprisen. Så har ejendomsmægleren også ”hånden på kogepladen", da han selvfølgelig står inde for, at det er en realistisk salgspris på et normalt fungerende marked inden for en 6 måneders periode.

Eksempel på en mæglervurdering.

Hvis jeg kan lave en fornuftig forretning på den handelspris, som ejendomsmægleren skriftligt har tilkendegivet, så er der umiddelbart ingen barrierer for at gennemføre handlen.

En skriftlig vurdering koster cirka 3.000 kr., og det giver tryghed i, at handlen er indgået på reelle vilkår, og risikoen for en efterfølgende sag med SKAT e.lign. minimeres.

Andre typer af interne handler

Nu er ovenstående et eksempel på en form for intern handel. Der er også andre typer af handler, som foregår mellem interesseforbundne parter. Eksempelvis hvis et barn skal købe den lejlighed, som forældrene i sin tid købte som forældrekøb.

I alle tilfælde er det vigtigt at få klarlagt, hvilket råderum du har til at sætte salgsprisen, når du handler internt eller mellem interesseforbundne parter. Personligt kan jeg godt lide trygheden ved at involvere en tredjepart såsom en ejendomsmægler, revisor eller en advokat.