Ejendomsprojekter hos The Many jeg har investeret i

Ultimo marts 2022 har The Many annonceret, at de har solgt alle ejendommene i de projekter, jeg har været investor i. Baggrunden for dette pludselige salg er tilsyneladende en ny fortolkning af likviditetskravene i ejendomsfondene. Den nye fortolkning betyder, at der skal parkeres væsentligt mere likviditet på sidelinjen, hvilket ændre forudsætningerne så meget, at The Many er blevet nød til at afvikle fondene.

Nu står vi investorer på sidelinjen og kan se, at det vi troede var en langsigtet investering er blevet nødtvunget afviklet fra den ene dag til den anden. The Many skriver, de er solgt til over markedsværdi, men tillægger du købs og salgsomkostninger, så tegner der sig et billede af, at der kommer et samlet tab.

Indtil dette er endelig opgjort og afviklet, kan jeg kun anbefale, at man holder sig fra at investere i The Many.

Brickshare har per 16 september 2020 skiftet navn til The Many.

Første gang, jeg stødte på The Many, blev jeg ret tændt på konceptet. At jeg først er kommet med fra oktober 2019 skyldes, at jeg hidtil har kanaliseret hovedparten af mine likvider over i min egen ejendomsportefølje. Situationen er anderledes nu, så jeg har derfor valgt at investere i de første projekter. Jeg forventer løbende at udvide mit engagement, hvis de falder positivt ud.

Status på mine investeringer i The Many

Jeg har pt. investeret 77.367,84 kr. I følgende projekter:

Mine overordnede tanker om The Many

Herunder vil jeg dele mine tanker på godt og ondt om koncept, virksomhed og karakteristika for de enkelte projekter, herunder hvad jeg personligt selv har for øje, når jeg kigger på nye projekter hos The Many. Det er på et generelt niveau. For at øge overskueligheden har jeg opdelt det i mindre afsnit:

Velproduceret platform: Det virker til at være en godt udviklet platform, som The Many hviler på, herunder også deres marketingsite. Præsentationen af projekterne og kommunikation er alt sammen lige i skabet. Det er tillidsskabende, og det skal det selvfølgelig også være, når der skal indsamles mange millioner kroner til hvert enkelt ejendomsprojekt.

Stor tilslutning: Der er pr. oktober 2019 investeret over 100 millioner kroner fra tusindvis af investorer i forskellige projekter. Det er for mig et kraftigt kvalitetssignal, når ”crowden” har valideret konceptet ved at investere egne midler.

Lav indgangsbarrierer: For enten 5.000 eller 10.000 kr. kan man være med forskelligt fra projekt til projekt. Det giver mulighed for at prøve det af uden at risikere flere hundrede tusinde kroner.

Diversitet: Lidt bundet sammen med ovenstående giver det mulighed for større diversitet mellem projekterne med færre midler til rådighed, og det giver også mulighed for en generel diversitet i ens samlede investeringer. Jeg får en lille eksponering mod det københavnske ejendomsmarked, som jeg nok ellers ikke ville have fået.

Årligt udbytte: De fleste projekter bliver annonceret med et forventet årligt udbytte. Forventet bør man nok holde fast i, da mange ting kan ændre sig, og der selvfølgelig skal være økonomi til at drifte ejendommen samt betale renter og afdrag på lånene, inden udbytte kan komme på tale. Upåagtet af det, så er det positivt, at man væger at prioritere udbytte, hvis økonomien udvikler sig som forventet.

Lejeniveauer (indkomster): Generelt bygger projekterne på solide lejeniveauer. Man skal bare gøre op med sig selv, om man tror på, at det er de lejeniveauer eller højere, som man vil se de næste mange år i det område.

Forstå forudsætninger bag økonomien: Den her ret vigtigt. Projekterne hos The Many er heldigvis meget gennemsigtige, så det er nemt for en kommende investor at sætte sig ind i de bagvedliggende forudsætninger.

I et konkret projekt er afkastet sat til 8-9% per år. Det lyder godt, men det er væsentligt at forstå præmisserne for dette beregnede afkast. Her drejer det sig om boliger i Vanløse, og går man i dybden, skal følgende gøre sig gældende for at nå det niveau:

• At lejeniveauet ved start er 1.440 kr./kvm – det giver 8.400 kr./måned for en 70 kvm lejlighed.
• At tomgang ikke overstiger 2% årligt.
• At husleje kan reguleres op med 1,5% om året. Det betyder, at huslejen skal være +10.000 kr./måned om 12 år.
• At ejendomsværdien stiger med 1% årligt.

Det er med andre ord en god idé at måle forudsætninger ud mod virkeligheden, herunder fremskrive dem og se, hvad der konkret er påkrævet for at nå dette afkast. Husk at få alle variabler med, da der typisk også vil være budgetteret med øgede udgifter over tid.

Til de fleste projekter kan du finde et Excel-budget, hvor du kan lege med de forskellige tal. Hent det ned og se, hvilken indflydelse forskellige scenarier vil have på afkast, udbytte m.v.

Realkredit: Realkreditfinansieringen er forskellig fra projekt til projekt. Jeg har set et projekt, der består af 2 fastforrentede lån. Det ene er med afdrag, og det andet er uden afdrag. Det forventes, at det afdragsfrie lån kan refinansieres, når afdragsfriheden udløber om 10 år. Herudover forventes der et uændret renteniveau de næste 10 år. Det er ret essentielt, at dette holder stik, hvis udbyttet skal forsætte fremadrettet.

Andre forudsætninger: Går man i detaljen, kan man læse om en masse andre forudsætninger. Kurstab, gebyrer, hvornår første husleje kommer osv. Det er vilkårene, og det kan være svært at sige med sikkerhed, hvilken kurs lånet bliver lukket til. Der er, hvad jeg kan se, typisk afsat midler til en kontantreserve, som kan opbløde dette, hvorfor det i praksis ikke har den store betydning.

Salg af andele før tid: Det er muligt at sælge sin andel, ikke givet til kurs 100 i forhold til indre værdi, før tid. Jeg er usikker på, hvor effektivt markedet er for dette. Jeg ville personligt ikke investere for midler, som jeg ikke med 110% sikkerhed kan binde til projekterne i The Many mange år frem.

Udbyderhonorar og forvaltningshonorar: The Many tager sig naturligvis betalt for det arbejde, de laver. Der er et udbyderhonorar, hvilket også fremgår af tallene, som er budgettet ind som en udgift i de enkelte projekter. På et konkret projekt til 81 millioner kr. er det sat til 2.510.000 kr. The Many skriver selv, at de tager op til 4% af ejendomsprisen i udbyderhonorar. Herudover er der et løbende honorar til The Many på op til 1% af assets under management. Dette forvalterhonorar dækker fonds-, selskabs- og ejendomsadministration.

Personlig hæftelse: Du hæfter kun med dit indskud. Vigtig detalje, når der er tale om gearet investering.

Anvisningsret: Flere projekter bliver annonceret med anvisningsret. Det vil sige, at interesserede investorer bliver prioriteret som lejere frem for mennesker uden ejerskab eller tilknytning. Det giver god mening, da man som investor har et større incitament til at behandle tingene ordentligt, og så er det bare en ekstra fordel og motivation for at investere. I praksis ved jeg ikke, hvor meget værdi en anvisningsret til 20 lejligheder har, når der er over 1.000 investorer, som har investeret og dermed har samme ret.

Selskab eller privat: Det er muligt at investere både privat eller gennem ens selskab. Jeg var selv lidt i tvivl om, hvad jeg skulle vælge. Jeg endte med at lade mit ejendomsselskab Casper Schneidereit A/S investere, da alt ejendomsinvestering så er samlet der. Alternativt kunne jeg have gjort det privat eller ladet mit holdingselskab gøre det.

Sæt dig grundigt ind i det enkelte ejendomsprojekt

Ovenstående er mine umiddelbare tanker omkring The Many på et generelt plan. Sæt dig grundigt ind i de enkelte projekter, inden du investerer! The Many har i øvrigt en rigtig god FAQ, hvor du kan gå i dybden med forskellige emner. Den kan jeg kun anbefale!

LÆS OGSÅ OM

Sådan har jeg købt mine ejendomme og lejligheder meget billigt

Læs mere

Hvad tjener jeg på 14 lejemål i Udkantsdanmark?

Læs mere

Sådan driver jeg mit ejendomsselskab i praksis

Læs mere