Sådan køber du billige lejligheder og huse til udlejning

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 6 år siden

Ejendomsinvestering

Efter jeg udgav min oversigt over mine udlejningsejendomme, hvori købspriserne også fremgår, har jeg fået en del spørgsmål, som cirka lyder sådan: "Hvordan har du fundet disse lejligheder, og hvordan har jeg forhandlet mig frem til salgspriserne?" Jeg kan med det samme sige, at det er et emne, som jeg går i dybden med i mit onlinekursus i ejendomsinvestering, så dette indlæg bliver alene eksempler på, hvordan jeg har fundet forskellige lejligheder og forhandlet mig frem til salgsprisen for disse.

En god gammeldags netværkshandel

Lejligheden var annonceret til cirka 400.000 kr. efter at have været sat ned fra 500.000 kr. Jeg vidste godt, at den var på markedet, men den var 50.000-100.000 kr. for dyr til mig. Derfor havde jeg heller ikke været ude og se på den. En dag ringede ejendomsmægleren, som jeg havde købt andre lejligheder af, og gav mig et tilbud på lejligheden. Sælger havde tilbudt mægleren, at han kunne købe lejligheden for 300.000 kr., og så var der ingen omkostninger til salær. Grunden hertil var, at sælger havde kigget på en anden og større lejlighed, og den havde han nu fået forhandlet RIGTIG meget ned i pris. Sælger kunne dog ikke købe den nye lejlighed, før den gamle var blevet solgt. Mægler var ikke interesseret i at købe, og for hver dag der gik, kunne sælger risikere, at hans drømmelejlighed blev solgt for næsen af ham. Det var i øvrigt den samme mægler, som havde begge lejligheder til salg. Jeg fik lejligheden tilbudt til 320.000 kr., hvoraf sælger ville få 300.000 kr., og så håndterede ejendomsmægleren også berigtigelsen mv.

Det var en pris, som lå noget under sælgers smertegrænse, men fordi han nu havde forhandlet en endnu større rabat på drømmelejligheden, var han villig til at indgå denne handel for at få det hele på plads og lukket. Mægler var indforstået med det lavere salær på denne lejlighed, fordi han også fik den anden handel i hus. Jeg fik slutteligt en lejlighed til en rigtig god pris. Alle parter vandt i virkeligheden på denne handel.

Netværk er generelt godt

Jeg har senest køb 3 lejligheder af en person i mit netværk. Han investerer også i ejendomme, men han fokuserer på et andet område i Danmark nu. Vi talte tilfældigt om det og blev enige om en god pris og fornuftige vilkår.

Netværk er bare en god måde at finde interessante ejendomme. Derfor vil jeg også hellere tage ud og se på en lejlighed for meget end en for lidt. Mange gange kommer der også en snak med mægler, som måske tilfældigvis har noget andet på hånden eller har et emne derhjemme osv. Der er masser af potentielt gode handler, som du går glip af, hvis du aldrig kommer væk fra din computer.

En underskudshandel i Udkantsdanmark

En del af mine handler har været såkaldte nødlidende handler. Det er en handel, hvor sælger går ud med et underskud. Salgsprisen på boligen dækker simpelthen ikke gælden i denne. Hvis sælger ikke har andre midler og derfor ender med en gæld til banken eller realkreditinstituttet, så skal handlen godkendes af disse.

I det her tilfælde var det desværre en kedelig historie. Sælger havde købt på et skidt tidspunkt og betalt rigtig meget for sin lejlighed. Sælger havde herudover brugt en del penge på istandsættelse, fordi sælger regnede med at skulle bo der resten af livet. Lejligheden er på 1. sal. Sælger kommer desværre til skade med sin hofte og kan ikke gå op og ned af trapperne mere. Det sker på et rigtig uheldigt tidspunkt, hvor salgspriserne er presset rigtig meget i bund. Omstændighederne betyder, at sælger må realisere sin lejlighed og tage et tab. Da jeg stødte på lejligheden var den blevet sat ned af flere omgange og stod til cirka 400.000 kr. Jeg bød cirka 315.000 kr., som var en meget lav pris alt taget i betragtning.

Det interessante her var, at sælger virkede ligeglad med prisen. Han ville bare videre i sit liv, og han vidste godt, han ville ende med en stor gæld. Om hans gæld blev 500.000 eller 700.000 kr. var lige meget, for han kan kom aldrig til at betale den af, endsige begynde at afdrage på den. Den respektive bank havde accepteret tabet ved en salgspris på 400.000 kr., men i praksis anså de reelt ikke lejligheden eller området til at repræsentere nogen værdi overhovedet. Deres interesse var bare at få lukket ned nu. Vi lukkede derfor handlen på 319.000 kr.

Et enkelt skarpt bud

Det er en strategi, som jeg bruger ofte. Den går den ud på, at jeg tager en annonceret lejlighed, som har været på marked i noget tid, regner på den og finder så en pris, som vil honorere mine krav til afkast og likviditet. Er min pris mindre end 35% fra udbudsprisen, så giver jeg et bud på den, hvor jeg gør det klart, at det er min eneste pris, og at der ikke kommer andre bud fra mig.

Jeg regnede på en lejlighed, som lige var sat ned til 600.000 kr. Der havde boet en ældre mand, som var gået bort, og børnene tog sig derfor af salget. Et solvent dødsbo er generelt et godt forhandlingsudgangspunkt, da arvingerne har en naturlig interesse i at få lukket og realiseret boet. Der kan være mange følelser mv. tilknyttet, som betyder, at en hurtig og god handel er vigtigere end lige at få de sidste 50.000 kr. med. I det har tilfælde havde de eksperimenteret med en lidt for høj pris, hvorfor interessen nok havde været begrænset. Manglende interesse kan godt slide på tålmodigheden, særligt hvis der sidder en arving, som godt kunne bruge pengene fra salget nu. Jeg lagde mit bud på 500.000 kr. og gjorde det klart, at det var mit eneste bud. Det blev accepteret.

Jeg handlede på et tidspunkt med en stor bank, som havde købt en lejlighed på tvangsauktion for at forsvare deres pant. Jeg regnede på det og gav så et skarpt bud. Igen gjorde jeg det klart, at det er mit eneste bud, og det bliver ikke bedre. Det accepterede de også.

Hvis der så kommer modbud

Så afviser jeg dette, også selvom det er meget tæt på mit bud. Det er vigtigt for mig, at når jeg har meldt min mindstepris ud, så er det min mindstepris. Der er simpelthen noget handelsintegritet på spil.

Reagér hurtigt og lav de gode handler

Mange beklager sig over, at når de besøger boligportalerne, kan de kun finde lejligheder, som de ikke lave en god udlejningsforretning ud af. Det er sikkert rigtigt, men det er ikke det samme som, at du ikke kan gøre en god handel via lejligheder annonceret på Boliga eller Boligsiden. Du skal bare ikke forvente, at guldet er online i flere måneder. Du skal ud af starthullerne med det samme. Kommer der noget interessant online, så få bestilt fremvisning, regn på det og giv dit bud i forlængelse af det. Der kommer nok ikke et 30% afslag hjem, men du kan måske hente 5-8%, selvom lejligheden eller boligen ikke har været online i mere end et par dage. Jeg har lukket flere handler på lejligheder, som ikke engang har været på markedet i 14 dage. Der er også en del emner, som bliver solgt for næsen af mig, selvom jeg er hurtigt ude.

Dee ting, som er prissat, attraktivt får ikke lov til at være på markedet særlig længe. Du skal derfor have dit beredskab klar og kunne reagere og byde med det samme.

Lav proaktiv annoncering og vær synlig i området

Jeg er ret aktiv på min Facebookside. Har jeg likviditet, så annoncerer jeg proaktivt via Facebook-opslag. Jeg ridser kort op, hvad jeg søger og mine forventninger til pris. Udfordringen ved at sælge billige lejligheder er, at de absolutte omkostninger til salget udgør en stor del af handelsprisen. En mægler skal stadigvæk have et salær, uanset om det er en lejlighed til 200.000 kr. eller 2 millioner kr. Det betyder derfor en stor del for slutprovenuet, hvis man skal bruge 40.000 kr. på ejendomsmægler og andre omkostninger. Det udgør f.eks. 1/5 af salgsprisen på en lejlighed til 200.000 kr.

Der er altså en del derude, som principielt gerne vil sælge til 200.000–300.000 kr., hvis de kunne få det i hånden. Dem kan du nå ved at annoncere proaktivt og generelt øge kendskabsgraden til din forretning og det, du laver.

Stå ved dit bud og lad dig ikke friste

Jeg er rimelig klar i spyttet, hvad angår mine prisforventninger. Vil sælger ikke sælge til det, jeg vil give, så er det bare ærgerligt. Kom ud og kig på noget andet med det samme og tænk ikke mere på det. Det er ikke den unikke drømmebolig med den helt rigtige udsigt og indretning, som du er ved at købe. Det er altså kun udlejningsejendomme, som først og fremmest skal performe på tallene.

Der kommer hele tiden noget interessant, så lad dig ikke gå på af, at det ikke lykkes første gang at lande en aftale. Om 2 måneder dukker der sikkert noget andet spænende op.

Jeg forhandlede engang på en lejlighed. Eller forhandlede er nok så meget sagt. Jeg lagde et bud på 185.000 kr. Lejligheden var oprindeligt udbudt til 250.000 kr. og nu sat ned til 225.000 kr. Mægler ringede flere gange hver dag og spurgte, om jeg ikke kunne gå lidt op. Først var sælger klar på 215.000, så 205.000, så 200.000 og til sidst 190.000 kr. Hver gang lod mægleren mig forstå, at sælger altså ikke kunne gå lavere ned. På 190.000 kr. var det kun 5.000 kr., som adskilte os. Jeg holdte som tidligere fast i mit bud på 185.000 kr. og fremhævede som så mange gange før, at det ikke blev bedre. Mægleren fortalte så, at der ikke blev nogen handel. En time senere ringede mægleren igen, og det første, han sagde i telefonen, var: "Fuck det, jeg giver 5.000 kroner på salæret!", og så var den handel hjemme.

Jeg fik tilfældigvis en kopi af mæglerfakturen for ovenstående handel. Hele 57.093,75 kr. kostede det den kunde at sælge lejligheden, hvor salgsprisen endte på 185.000 kr. Meget apropos det med at sælge billige lejligheder, hvor provenuet bliver spist af mægleromkostninger.

Udfordringen ved konventionelle investeringsejendomme

Jeg har hidtil kun købt enkeltstående lejligheder og huse. Det har sine fordele og ulemper. Den store fordel er, at du kan håndplukke lejligheder og huse til rigtig gode priser. Eksempelvis i den situation, hvor lejligheden er opgivet af både sælger og sælgers bank

Der er tilsyneladende ikke de samme udslag og volatilitet i salgspriserne, hvad angår konventionelle investeringsejendomme. Så længe der er lejere i ejendommen, så er der en indtægt, og sælger er derfor generelt ikke så presset for at få dem afhændet. Sådanne ejendomme prissættes typisk ud fra et eller andet afkastkrav, og det er nogenlunde stabilt. Det er sjældent, du kan håndplukke billige og gode investeringsejendomme på samme måde, som du kan med huse og ejerlejligheder.

Afrunding

Det var et par eksempler fra slagmarken. Generelt skal du:

Komme ud og kigge på ejendomme
Skabe dit et netværk
Holde fast i din priser og bud
Følge markedet på daglig basis og reagere med det samme
Bringe dig i en position, så du er klar til at forhandle
Lære at aflæse sælger og ejendommen og bruge alle de data, du har til rådighed ()

Held og lykke med handlerne!