Fraflytninger, tab & tomgang ved boligudlejning - Se mine tal her

Fraflytninger, tab & tomgang –  Erfaringer fra 14 lejemål i Udkantsdanmark

Af

|

Udgivet for 10 måneder siden

|

Ejendomsinvestering

Når jeg nævner, at jeg arbejder med ejendomsinvestering og udlejning på Lolland-Falster, så møder jeg vidt forskellige reaktioner. En del påpeger risikoen ved at udleje i et udkantsområde. Konkret bliver der nævnt tab, tomgang og lejestabilitet (fraflytninger) som en særlig risiko. Forrentningen i mit område er høj (grundet de lave kvadratmeterpriser) sammenlignet med eksempelvis København. Det er også rigtigt, at der er en anden risiko forbundet hermed, som grundlæggende kan koges ned til den demografien for området og den generelle samfundsudvikling. Det er ting, som jeg ofte bliver udfordret på. Det vil je gerne belyse nærmere, og derfor tager jeg et kig på mine egne tal og erfaringer i det her indlæg.


Hvor stor erfaring har jeg jeg med boligudlejning?

Tallene i dette indlæg bygger på 322 måneder (næsten 27 år) med boligudlejning for perioden 2014-2019 på Lolland-Falster og Sydsjælland. De 322 måneder er fordelt på 13 lejligheder og 1 rækkehus. Lejemålene er fordelt på følgende byer: 7 Nykøbing F., 1 i Nakskov, 2 i Sakskøbing, 2 i Maribo og 2 i Vordingborg.


Når jeg skriver 322 måneder med boligudlejning, så er det en akkumuleret sum baseret på antallet af lejemål. Hvis du eksempelvis har udlejet 4 lejemål i en periode på 6 måneder, har du 24 udlejningsmåneder (4 lejemål * 6 måneder = 24 måneder).


Tab på lejere

Det første jeg vil kigge på et tab på lejere. Tab drejer sig egentlig blot om skyldige pengeydelser, som ikke er betalt, og som typisk ikke kan inddrives, fordi (tidligere) lejer ingenting ejer eller er forsvundet.


Tab opstår typisk i forbindelse med:


  • Restancer på husleje og efterregninger på vand, varme m.v.
  • Istandsættelse i.f.m. med fraflytning, hvor depositummet ikke har kunne dække omkostningerne

Herudover kan der være underliggende tab f.eks. hvis lejemålet er så smadret, at der skal bruges flere måneder på at klargøre det til udlejning. Her er altså en direkte omkostning til istandsættelse, men den tabte lejeindtægt for istandsættelsensperioden skal også regnes med som et tab.


Jeg har endnu ikke haft tab på lejere. En enkelt gang har jeg måtte ophæve et lejemål på grund af restance på huslejen, men restancen blev dækket af depositum og forudbetalt husleje.


Sekundære tab grundet dumhed

Foruden det konventionelle begreb relateret til tab, så opererer jeg også med mit eget begreb kontraktuelle tab. Det er omkostninger, jeg kunne have undgået, hvis jeg havde konstrueret lejekontrakten bedre. Et godt eksempel er opvaskemaskine-problematikken. Som udgangspunkt vedligeholder jeg køleskab, komfur og emhætte i mine lejemål, men mange gange er der også installationer til opvaskemaskine, vaskemaskine og måske tørretumbler. Hvis jeg sætter det op, så skal jeg som udgangspunkt også sørge for, at det bliver repareret, når det går i stykker. En bedre løsning er at fjerne det, og så lade lejer sætte sit eget materiel op. Jeg har en gang fået krydset af, at lejemålet var med opvaskemaskine (den stod der, da jeg overtog lejligheden), og da den gik i stykker, så måtte jeg betale for et nyt. Det var en omkostning (tab), som jeg kunne have undgået. Det kan dog ikke tilskrives demografien for området – kun min egen dumhed.


Tomgang

Tomgang er – som ordet indikerer – et udtryk for et lejemål, der står tomt og derfor ikke genererer indtægt. Der kan være tale om frivillig som ufrivillig tomgang. Frivillig tomgang kan være i forbindelse med renovering. Typisk bruger jeg 1 – 2 måneder på at klargøre et lejemål til udlejning (det afhænger meget af størrelsen og, hvad der skal laves). Den frivillige tomgang er en del af konceptet med at købe billige lejligheder, istandsætte og så udleje dem. Det kan igen ikke tilskrives demografien eller noget unikt for Lolland-Falster.


Ufrivillig tomgang skyldes simpelthen manglende interesse fra potentielle lejere. Der er altså ingen, som ønsker at leje lejligheden på de vilkår, der er sat for denne. Pris og beliggenhed er ofte de største barrierer. Vedrørende beliggenhed så bliver Lolland-Falster ofte betragtet som et stort homogent område. Det er bare forkert. Der er meget stor forskel på at leje et hus ud i Gedser i forhold til Nykøbing F. Både i forhold til lejepris, men også hvilket persontyper, som Gedser kontra Nykøbing F. appellerer til. Det er mit indtryk, at det er sværere at få fat i ressourcestærke lejere til et hus i Gedser f.eks.


Nykøbing F., er hovedbyen i området, og der er en stor efterspørgsel på både lejligheder og huse (som lejeboliger). Omvendt er der massere af områder på Lolland-Falster, hvor det er sværere (men ikke umuligt) at leje ud. Det er særligt de mindre landsbyerne, hvor skolerne er lukkede og den offentlige transport er reduceret til en ugentlig busrute.


Jeg har aldrig haft ufrivillig tomgang. Jeg har altid kunne kæde-flytte lejere ind og ud. Ofte har jeg også kunne indfri lejernes ønske om hurtig fraflytning, hvis de f.eks har fundet et andet lejemål eller skal flytte sammen med en kæreste. Jeg har heller aldrig haft en fremvisning, hvor der ikke var flere, som gerne ville leje lejligheden.


Jeg tilskriver min succes med tomgang flere ting:


  • Pæne lejemål. Det er ikke nybyggeri, men de fremstår generelt fine og attraktive.
  • Generelt en fornuftig beliggenhed. Landsbyerne har jeg undgået – selvom der har været attraktive priser på både huse og lejligheder.
  • Ihærdighed. Det er en sport for mig at holde nullet.
  • Jeg er formet af en online marketing gennem de sidste 10 år, hvorfor annoncering er min hjemmebane. Det er ikke nok, bare at sætte et skilt i vinduet med et telefonnummer, som man gjorde i gamle dage. Annoncering er også en af mine kæpheste i mit online kursus i ejendomsinvestering. Til inspiration kan min udlejningsvirksomheds Facebook-side følges her.
  • Generelt et fornuftigt renomme hvad angår udlejning

Fraflytninger

Det bedste er, når tingene bare kører. Fraflytninger tager tid og, der er risiko for en masse uoverensstemmelser. Herunder følger en oversigt over mine lejemål, hvor længe jeg har haft dem og, hvor mange lejere der har været i dem.


I alt har der været 17 indflytninger. Herudover har jeg overtaget 3 lejligheder med lejere og jeg har holdt 6 fraflytninger i alt.


Lejemål nr. Udlejningsmåneder Lejere
#1 51 måneder 2 lejere
#2 51 måneder 2 lejere
#3 36 måneder 1 lejer
#4 43 måneder 1 lejer
#5 31 måneder 1 lejer
#6 26 måneder 4 lejere
#7 21 måneder 2 lejere
#8 20 måneder 1 lejer *
#9 14 måneder 1 lejer
#10 9 måneder 1 lejer
#11 8 måneder 1 lejer
#12 4 måneder 1 lejer
#13 4 måneder 1 lejer *
#14 4 måneder 1 lejer *

* = Jeg overtog lejligheden med en lejer. Lejer har altså lejet lejligheden længere end den periode, som jeg har ejet den i.


Jeg er ikke bekendt med branchestandaren, men overordnet er jeg meget godt tilfreds med disse tal. Det er faktisk kun 1 lejemål, som rigtigt trækker op. På 26 måneder har der været 4 lejere igennem (den 4 lejer flytter ind i denne måned). Lejemålet er beliggende i Sakskøbing, stort, rummeligt og ganske fint. Jeg tror bare, at det er tilfældighederne, at det stikker ud. Flere er fraflyttet på grund af nyt samliv med kærester m.v.


Der er flere ting, som man kan forsøge at afdække under en fremvisning, for at få en fornemmelse af, om det er nogle som vil flytte hurtigt igen eller ej. Det er igen noget, jeg også kommer ind på i mit kursus.


Afrunding

Alt i alt er jeg ganske tilfreds med mine tal. Jeg driver det endu ikke i forhold til den standard, jeg gerne selv vil holde, men det bliver bedre og bedre dag for dag. Tingene er altså ikke umulige, men man skal måske arbejde en lille smule mere for det hernede end i eksempelvis i København.






Min vej til Økonomisk uafhængighed - status per 1. november 2019

FIRE

64%

EJENDOMME: 14 LEJEMÅl
AKTIER: 241.566,00 kr.
CROWDLENING: 20.456,00 kr.

32.145,00 kr.

overskud fra investeringer

november 2019

32.145,00 kr.

Der er 5 år, 10 måneder og 15 dage til jeg er økonomisk uafhængig (som 38-årig)

Sådan investerer du i billige ejendomme

Jeg har lavet et +12 timers videokursus som gennemgår ALT, hvad jeg ved og har lært om ejendomsinvestering.