Skrevet af Casper Schneidereit . Udgivet for i kategorien ejendomsinvestering. Kan indeholde sponserede links.

Håndtering af skimmelsvamp i udlejningsejendomme

Vil du lære at investere i ejendomme og lejligheder til udlejning?
Jeg har lavet et +10 timers online kursus i ejendomsinvestering!
» Læs mere her og få adgang til flere GRATIS lektioner her.
Kurset koster kr 2.500 ex moms, og du kan se det ligeså mange gange, du ønsker.

I dette indlæg vil jeg fortælle om, hvordan jeg håndtere skimmelsvamp i forhold til mine udlejningslejligheder. Skimmelsvamp trives i fugtige miljøer og kan hurtigt blive et alvorligt problem, hvis der ikke gøres noget ved det i tide. Svampesporene findes i luften, og er derfor fuldstændig umulige at holde ude af et hus eller en lejlighed. Da skimmelsvamp spire ved en relativ luftfugtighed på blot 80 procent (på organiske materialer), så skal der ikke særlig meget fugt til før der er miljø, hvor svampen kan vokse i.

Enhver håndtering af skimmelsvamp starter med en identifikation af kilden til fugten. Jeg skelner mellem to kilder brug og skade.

Skade

Er der hul i taget eller et utæt vandrør eller anden skade, som betyder, at der kommer uønsket vand og fugt ind i lejligheden betegner jeg det som skade, og det skal blot udbedres. Hullet skal lappes eller vandrøret skal skiftes, og så skal skimmelsvampen fjernes.

Brug

Den anden kategori er så brug. Her er det altså brugen af lejligheden, som producerer fugten. Bliver der tørret tøj, eller bliver der blot ikke luftet nok ud? Kondenserer der fugt på den kolde rude, som bliver til små vanddråber, der sætter sig ved vindueskarmen? Det er her, hvor du kan gøre en indsats og påvirke dine lejere så i med fælles hjælp helt undgår skimmelsvamp.

Et eksempel fra en af mine lejligheder


Skimmelsvamp før og efter.

Ovenstående billede viser et eksempel på skimmelsvamp (og resultatet efter jeg fik det ordnet). Billedet er fra et badeværelse, og jeg troede først, at kilden til fugten var manglende udluftning (brug). Jeg instruerede igen og igen mine lejere i at lufte ud og behandle området. Med stor iver forsøgte de at lufte ud, men uden større held.

Et stykke løst tapet afslørede, at fugten muligvis kom et andet sted fra, og synderen viste sig til sidst at være en utæt zinkinddækning i taget, som tillod regnvand af løbe ned på indersiden af murværket (skade).

Ejerforeningen betalte istandsættelsen af taget og udbedringen af skaden på badeværelset. Det ramte tapet blev fjernet, væggen behandlet og nyt sat op, og siden har der ikke været problemer. Jeg synes, at ovenstående er et godt eksempel på, hvor svært det faktisk kan være at få identificeret kilden til fugten med sikkerhed.

Uddan dine lejere i skimmelsvamp

Generelt er manglende udluftning en af de hyppigste fugtkilder til skimmelsvamp – særligt i udlejningslejligheder. For mange lejere er det umiddelbart ikke synligt, hvilken skade den manglende udluftning giver, før skimmelsvampen allerede har etableret sig. Nogle mennesker har måske slet ikke den fornødne kendskab og forståelse for, hvorfor det er vigtigt at lufte ud. Det kan være fordi, det er første gang, at de skal bo for sig selv eller at de før bare har boet et sted, hvor der var naturlig ventilation.

Jeg ser det som en kæmpe fordel i at uddanne mine lejere, ved at fortælle dem, hvad de skal gøre og hvorfor de skal gøre det. Jeg giver dem også gerne lidt pligtlæsning fra Bolius (udleveret som print). Det er en rigtigt god måde, at skabe noget forståelse for problematikken og i samme omgang forklare, at der skal en fælles indsats til for at forhindre skimmelsvamp.

Indret dit lejemål, så det har de bedste forudsætninger for optimal ventilation

Det giver først mening for alvor at investere i foranstaltninger, som kan sikre bedre udluftning, når problemet har vist sig. Nogle lejligheder ventilerer nærmest sig selv, og andre skal der dagligt luftes ud i. Der er utrolig stor forskel på de enkelte bygninger.

Et godt tip er at få sat en ventilator med tidsindstilling op på badeværelset koblet til lyskontakten. Når lyset bliver tændt, kører ventilatoren automatisk i 15 minutter, og dermed bliver lejeren ”tvunget” til at lave udluftning, når de bruger badeværelset (har lyset tændt).

Herudover kan du installeres ventiler i vinduer (også gamle), og generelt er der faktisk en del muligheder for at etablere god, passiv ventilation.

Behandling med eksempelvis Potox Hysan og Protox Skimmel

Efter du har fået løst fugtproblemet, kan du behandle skimmelsvamp med eksempelvis Protox Hysan og Protox Skimmel. Det er et hammer dyrt produkt, men jeg har gode erfaringer med det. Jeg har købt en række sprayflasker, og hældt lidt over på dem. Disse kan jeg udlevere til mine lejere, hvis de har et mildt angreb. Mange gange er det meget lidt, der skal behandles, og derfor er det en god løsning, at have dette doseret og liggende klar derhjemme.

Ved slemme angreb

Ved særligt slemme angreb, kan du blive nød til at fjerne materialet, som er ramt. Det kan tapet, men også hele vægkonstruktioner, kan vise sig nødvendige at fjerne. Dette er utrolig omkostningstungt, og det er derfor en af grundene, til at du altid bør reagerer med det samme, når du bliver bekendt med problemet. At skulle ned i banken for at låne penge til renovering af skimmelramt lejlighed, er ikke noget som rigtig fodre bankens lyst til at engagere sig yderligere i dit ejendomsprojekt :-).

Kondemnering – At erklære ejendom uegnet til beboelse

Såfremt man vælger at ignorerer problemet, er der først og fremmest risiko for, at lejerne bliver syge. Nærmer skimmelsvampen sig et omfang, hvor det simpelthen er sundhedsfarligt, at bo der, kan lejligheden eller huset blive kondemneret, hvilket betyder, at der ikke må bo mennesker igen, før det er udbedret Det er kommunen, som kondemnerer ejendomme, og det sker typisk på initiativ efter henvendelse fra lejerne selv.

Når en ejendom er kondemneret, har kommunen en genhusningspligt, og kommunen skal derfor finde lejerne et andet sted at bo. Reglerne er på den måde lidt af en gave i sig selv, da det betyder, at lejerne kan have et motiv til at blot at blive boende, indtil skimmelsvampen når et omfang, hvor det er sundhedsskadeligt.

Personligt ser jeg ikke de store udfordringer i reglerne, da de her forhold først kan udnyttes, når skimmelsvampen har vokset sig til et stort problem. Jeg har også kun hørt en enkelt historie om lejere, som nærmest dyrkede svampen i boligen, da de var blevet uvenner med udlejer, og bare ville have lejemålet kondemneret, så de kunne få henvist et at sted.

Afrunding

Baseret på de erfaringer jeg har gjort mig med 11 lejemål:

  • Uddan dine lejere i skimmel/fugt (forvent ikke de ved noget om emnet)
  • Opstår skimmelsvamp så få identificeret kilden til fugten med det samme
  • Giv dine lejere midler til at behandle lette angreb (de køber ikke noget selv)
  • Tag selv små problemer seriøst!

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter