Høj gældsfaktor - Sådan har jeg fået en gældsfaktor på over 8

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 6 år siden

Ejendomsinvestering

I dette indlæg vil jeg kort runde emnet gældsfaktor. Gældsfaktor er for mange en barriere i forhold til at starte med ejendomsinvestering, og ellers bliver den det, når man ønsker at udvide med flere ejendomme. Jeg forklarer i dette indlæg, hvordan jeg har fået godkendt en gældsfaktor på over 8 og på den måde fået boliglån til 14 ejerlejligheder.

Hvad er gældsfaktor?

Gældsfaktoren er forholdet mellem indkomst og gæld. Formålet er at sætte en grænse for, hvor stor en (bolig)gæld du og en eventuel partner som udgangspunkt kan stifte, når I skal købe bolig.

Gældsfaktoren tager udgangspunkt i din/jeres indkomst. Tjener I 1 million kr. om året brutto, altså før skat, og skylder I 3 millioner kr. væk, er jeres gældsfaktor på 3 (3/1 = 3). Gælden er med andre ord 3 gange så høj som bruttoindkomsten.

Hvorfor er gældsfaktoren indført?

I de senere år har vi oplevet ekstremt lave renter og stigende boligpriser særligt i storbyerne. Det betyder, at selv personer med en lav indkomst vil kunne servicere en meget høj boliggæld. Da der nærmest ingen omkostninger er til visse lånetyper, vil ens rådighedsbeløb ikke længere være en effektiv barriere for, hvor store lån man kan optage.

En høj boliggæld er automatisk lig med stor sårbarhed over for stigende renter og faldende boligpriser. Hvis for mange mennesker er i den situation, så kan det blive et samfundsmæssigt problem. Gældsfaktoren er altså indført for at begrænse risikovilligheden hos bankerne, så tingene ikke løber løbsk.

Hvad er en god gældsfaktor?

Som udgangspunkt bliver 3–3,5 og derunder vurderet som sund/fornuftig. Overstiger din gældsfaktor 4, vil den blive betragtet som høj, og det vil for mange betyde, at de ikke vil kunne låne til boligen.

Gældsfaktor er ikke det eneste nøgletal

Gældsfaktoren er ikke mejslet i sten, da banken også kigger på andre nøgletal, når der tages stilling til en låneforespørgsel. Har du en stor formue, vil du godt kunne optage lån, som vil få din gældsfaktor til at overstige 5. Det hele handler om robustheden i din samlede økonomi. Hvis din gældsfaktor kommer over 5, så skal du kunne klare et stort fald i boligprisen og stadigvæk være solvent. Det kan imødekommes ved at have en stor formue eller ved at have en lav belåningsgrad i boligen.

Hvordan bliver gældsfaktor en udfordring i forhold ejendomsinvestering?

For de flestes vedkommende er ejendomsinvestering lig med gæld. Det er et fåtal, som køber ejendomme kontant med henblik på udlejning. Hvis du i forvejen har lån i din private bolig, og din lønindtægt er i normalområdet, så kan selv et mindre lån til eksempelvis en udlejningslejlighed blive ramt af din gældsfaktor.

Selvom udlejningscasen er fornuftig, prisen på ejendomme er god, udlejningen vil medføre positiv likviditet og positivt driftsresultat, så vil gældsfaktoren stadigvæk være en barriere, som kan betyde, at du ikke vil få lov til at købe ejendommen.

Hvordan har jeg kunne låne til 14 ejerlejligheder?

Indledningsvis nævner jeg, at min gældsfaktor er på over 8. Det er egentlig ikke rigtigt, for den er nærmere 3. Men tager jeg gælden med fra de 14 ejerlejligheder, så lander den på over 8. Tricket er, at det ikke er mig privat, som har lånt pengene til at købe udlejningslejligheder for.

Jeg har stiftet et selskab, Casper Schneidereit A/S, og det er det selskab, som har optaget lånene. Jeg hæfter stadigvæk privat for gælden, så kan selskabet ikke betale af på sine lån, så kan bank og realkreditinstitut opkræve pengene hos mig i stedet.

Et selskab betragtes som en selvstændig juridisk enhed, og derfor bliver din private gældsfaktor ikke påvirket af den gæld, som dit selskab stifter. Heller ikke, når du kautionerer for selskabet.

Dette har været min løsning på at overvinde problemet vedrørende gældsfaktor i forhold til ejendomsinvestering.

Få fat i en erhvervsrådgiver, hvis du vil investere i ejendomme

Det er mit indtryk, at det langt fra er alle privatrådgivere, som er gearet til ejendomsinvestering. Ligeså snart du bevæger dig ud over sommerhus og forældrekøb, så ville jeg hive fat i bankens erhvervsafdeling.