Derfor har jeg købt mine ejendomme gennem et selskab
Derfor har jeg købt mine ejendomme gennem et selskab - I dette indlæg giver jeg mine input til, om man bør købe en investeringsejendom som privatperson (enkeltmandsvirksomhed) eller gennem sit selskab.
I dette indlæg vil jeg se på, om man bør stifte et selskab og købe sine ejendomme derigennem, eller om det giver bedre mening at købe dem i privat regi. Til at starte med vil jeg sige, at det afhænger af utrolig mange individuelle faktorer, så det er naturligvis ikke muligt at give et generelt svar på dette spørgsmål. Herudover er jeg hverken revisor eller økonomiuddannet, så se alene blogindlægget som inspiration, hvor du selv kan gribe fat i og gå i dybden med de enkelte punkter i forhold til din egen situation.
I videoen herunder fortæller jeg, hvorfor jeg har valgt selskabsform til mine ejendomme.
Køb som privatperson
Hvis du køber som privat med en enkeltmandsvirksomhed, så er det i grove træk muligt at få de samme beskatningsvilkår som selskaber. Virksomhedsskatteordningen (VSO) er sådan en mulighed, hvor du i første omgang kun betaler 22% i skat af dit overskud, og dermed kan du strække din skat ud over flere år i takt med, at du udbetaler resten som løn. Det er typisk smart, hvis du vil skatteoptimere i forhold til topskattegrænsen. Du skal dog stadigvæk udarbejde et regnskab og overholde bogføringslovgivningen og alt det andet, som hører med til at drive virksomhed.
Herudover er en anden fordel, at du generelt har mulighed for at fradrage underskud i dit enkeltmandsselskab i din anden personlige indkomst. Så taber du penge på dit ejendomseventyr, kan du trække tabet fra i din lønindtægt.
Slutteligt er regnskabsoplysninger fra enkeltmandsvirksomheder ikke offentligt tilgængelige. Ønsker du ikke at naboen kan følge med i, hvor godt eller dårligt det går, så kan en enkeltmandsvirksomhed være en pendant hertil.
Køb af ejendom som privat eller selskab? Det (og meget andet) gennemgår jeg i mit online kursus i ejendomsinvestering. Kurset tager 12 timer og består af over 100 videolektioner.
Læs mere her
I Danmark har vi flere forskellige selskabstyper. De mest kendte er nok IVS (er nu udfaset), ApS og A/S. Fordelen ved et selskab er, at du ikke hæfter personligt for selskabets gæld. Selskabet kan altså gå konkurs, uden det påvirker din privatøkonomi, med mindre du har kautioneret for selskabet eller handlet på en sådan måde, at der kan være tale om hæftelsesgennembrud.
Selskabskapital
Et IVS kan stiftes med bare 1 krone i kapital, og herudover kræver det, at du opsparer mindst 25% af overskuddet, indtil du når en selskabskapital på 50.000. Du må godt udbetale løn fra selskabet, men du må ikke udbetale udbytte. Det koster et par tusinde kroner at stifte et IVS selskab foruden den selskabskapital, du vil indskyde. Selvom du kan stifte det med 1 krone, så vil jeg anbefale, at du skyder mindst 5.000 kr. ind, da der er en række startomkostninger, som selskabet bør kunne honorere. Det er upåagtet af, om det er til ejendomsinvestering eller et andet erhvervseventyr.
Et ApS kræver en indskudskapital på mindst 50.000 kr., og et A/S kræver mindst 500.000 kr. Det er ikke et krav, at det er kontanter, der skydes ind. Det kan også være alle andre former for værdier. I praksis skal du dog have en revisorerklæring, der dokumenterer værdien af det aktiv, du vil skyde ind. Den er normalt dyr at få lavet, og derfor giver det ofte ikke mening.
Selvskyldnerkaution
Som nævnt er fordelen ved et selskab, at du ikke hæfter personligt for selskabets forpligtelser. Det ved banken også godt, og ligeså snart du anmoder om lån til din første ejendom, der skal købes gennem dit nystiftede selskab, bliver du præsenteret for en selvskyldnerkaution. Det er et dokument, hvor du skriver under på, at banken kan kræve pengene af dig personligt, hvis selskabet ikke kan betale. Da finansieringen typisk er den største risiko og omkostning, betyder det i praksis, at du reelt påtager dig hele risikoen som privatperson også.
Kautionspræmie til kautionister beskattes som kapitalindkomst
Når du påtager dig den risiko som privatperson, må du udbetale en kautionspræmie. Det er en betaling for din kaution, og den skal laves på markedsvilkår. Jeg udbetaler selv ca. 1% i kautionspræmie og fordelen er, at den beskattes som kapitalindkomst. Min positive kapitalindkomst modregnes i min negative kapitalindkomst, som udgør renter på hus, bil mv., og overstiger den ikke 43.800 kr. (2018-niveau), betales der kun bundskat. Da jeg lønmæssigt sørger for at være omkring topskattegrænsen, er der altså en god skattefordel. Selskabet får et lidt lavere resultat, men jeg får lidt flere penge ud privat.
Det koster penge at drive et selskab
Det koster penge at drive et selskab. Først og fremmest skal du betale til en lovpligtig ansvarsforsikring, og herudover skal du også udarbejde årsopgørelse, have et VISA-kort og en erhvervskonto. For mit vedkommende betaler jeg cirka 10.000 kr. om året for alt dette, og jeg laver endda selv min bogføring. Hvis ambitionen er kun at drive en enkelt lejlighed eller to, så bør man virkelig kigge på de faste omkostninger i et setup med selskab. En lejlighed vil have svært ved at løfte de faste omkostninger, men fordelt på flere giver det bedre mening.
Parcelhusreglen og skattefri fortjeneste på salg af ejendom
For et par år siden var min kæreste og jeg ude og kigge på hus (privat). Vi fandt et par stykker, men vi kunne ikke få banken med på at finansiere dem på trods af, at jeg havde 20% udbetaling selv. Min balance var for stor, da jeg havde 2 eller 3 udlejningslejligheder på daværende tidspunkt. Da daværende boligsituation var uholdbar, endte jeg med at købe et hus kontant i Sakskøbing til 170.000 kroner. Huset var fint, men det trængte naturligvis til meget istandsættelse. Det blev malet, der blev lavet badeværelse, gulvene blev ordnet, en række småting blev rettet, haven blev lavet osv. Vi endte med at bo der i 2 år og fandt så vores nuværende bolig i Nykøbing F. Jeg ville herefter leje huset ud, men det var ejet privat og skulle derfor først sælges til firmaet. Jeg fik derfor en lokal ejendomsmægler ud for at lave en skriftlig vurdering, hvilket kostede 2.000 – 3.000 kr., og med den i hånden kunne jeg sælge det over til virksomheden. Det blev solgt for 400.000 kr., og da jeg selv havde boet i huset, gav det en privat skattefri indtægt på 230.000 kr., som så skal fratrækkes renoveringsomkostningerne.
Hvis man selv kan lave noget, og man har fundet et interessant boligemne, så er modellen med at købe en renoveringsklar bolig, selv flytte ind og istandsætte den, og efterfølgende sælge den over til ens selskab ikke dum. Jeg kan vil i øvrigt anbefale at få en uvildig tredjepart, f.eks. en ejendomsmægler, til at lave vurderingen af salgsprisen, når du ”handler med dig selv”, så du ikke senere ender i problemer med eksempelvis camoufleret udbytte hos SKAT.
Køb for midler som ikke er beskattet (privat)
En anden fordel ved et selskab er, at du kan købe ejendomme for midler, som ikke er blevet beskattet privat. Er du selvstændig og har en indtægt, kan disse midler bruges til købe ejendomme, inden der betales skat. Du skal selvfølgelig stadigvæk betale 22% i selskabsskat af dit samlede overskud.
Jeg arbejder som freelancer i IT-branchen, og en del af min indtægt udbetaler jeg som løn, men resten kan jeg så bruge på at købe ejendomme uden først at udbetale dem som løn, betale skat og så skyde dem ind i selskabet igen. Det har betydet, at jeg har kunne udvide i et noget hurtigere tempo i forhold til at være lønmodtager. I dag har jeg 2 selskaber, ét med ejendomme og ét som håndterer mine freelance-indtægter.
Da jeg startede, havde jeg èt selskab, og det var indledningsvist også fint, fordi freelance-indtægterne kunne bruges direkte til at købe ejendomme. Konstruktionen havde dog to ulemper:
Jeg havde indtægter med og uden moms i samme selskab. Udgifter relateret til indtægter uden moms kunne jeg naturligvis heller ikke løfte momsen på. Det er umiddelbart nemt nok for de direkte udgifter, men der er også en række udgifter, som omfatter både de momspligtige og de ikke-momspligtige aktiviteter eksempelvis telefon, revisorregning m.v. Her skulle jeg lave en forholdsmæssig beregning af, hvor meget moms jeg kunne løfte i forhold til omsætningsfordelingen. Ja – det var blev bare meget mere besværligt.
I forhold til at give banken noget tryghed var det ikke et optimalt setup med et selskab med så blandende aktiviteter. De vil meget gerne se, at ejendommene kan stå alene og ikke blive holdt kunstigt i live fordi, jeg selv løbende skød penge i fra mine andre aktiviteter.
Spar tinglysningsomkostninger ved et salg gennem et selskab
I mit tilfælde er tinglysningsomkostningerne begrænset, men de er ikke uvæsentlige ved køb og salg af større ejendomme eller en hel portefølje af lejligheder. Hvis ejendommen er ejet af et selskab, kan man i stedet for at sælge ejendomme blot sælge selskabet, og dermed spares der en omgang tinglysningsomkostninger.
Samme fidus ses også, hvis der købes større enheder eller ejendomme. Der oprettes simpelthen et datterselskab til hver enkelt ejendom. Dels for at beskytte de enkelte ejendomme mod hinanden, men også for at kunne sælge den enkelte ejendom uden at skulle afholde f.eks. tinglysningsomkostninger igen.
Sådan har jeg gjort
Jeg stiftede oprindeligt et IVS selskab med 3.000 kr. i kapital. Herfra lavede jeg arbejde for en række forskellige kunder. Når jeg havde tjent eksempelvis 100.000 kr., investerede jeg dem i en lejlighed. Det gjorde jeg, indtil jeg havde omkring 8 lejligheder. Jeg omdannede efterfølgende IVS selskabet til et A/S selskab og stiftede et nyt IVS selskab (Blue Lobster IVS). Blue Lobster IVS er det selskab, som jeg i dag arbejder som freelancer igennem, og selskabet Casper Schneidereit A/S er det selskab, der ejer mine ejendomme.
Jeg har primært valgt at investere gennem selskab fordi:
Jeg kan udbetale en kautionspræmie til mig selv.
Jeg kan bruger midler, som ikke er personbeskattede, til at købe ejendomme for.
Jeg kan tage en lille smule risiko ud i forhold til min privatøkonomi og dermed have ingen personlige hæftelse andet end bank- og realkreditgæld.
Som nævnt i indledningen er dette ikke en opskrift til det perfekte setup, men bare nogle input til, hvad du selv bør undersøge. Det er altid en god idé at præsentere dit planlagte setup for banken, inden du går i gang.
