Hvor mange ejendomme skal man have, før man kan leve af dem?

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 7 år siden

Ejendomsinvestering

Jeg skal bruge 600.000 kroner/året

Jeg er kommet frem til, at jeg med en bruttoindkomst på cirka 50.000 kroner om måneden kan leve, som jeg ønsker, og stadigvæk have fleksibilitet og økonomisk råderum. Det beløb dækker faste leveomkostninger, men også indbetalinger til pensionsopsparinger. Kort sagt er et likvidt afkast på 600.000 kroner/året fra mine ejendomme dét, jeg skal bruge, for at kunne leve af dem.

Det næste punkt, der skal afklares, er, hvor meget tid jeg selv vil og kan bruge, samt hvor mange ydelser der skal købes fra eksterne leverandører. Jeg styrer selv administration, annoncering samt ind- og udflytninger, men den håndværksmæssige vedligeholdelse har jeg ingen forudsætninger for at klare og må altså købe mig til de ydelser.

Mine ejendomme giver 448.704 kroner/årligt i ren huseleje

Mine 9 lejemål giver mig en samlet huslejeindtægt (eksklusiv aconto bidrag til vand og varme m.v.) på 448.704 kroner/året. Den bogførte værdi af lejlighederne er på 3.066.461,63 kroner. Efter jeg har hensat penge til vedligeholdelse (cirka 5%), betalt til ejerforeninger, ejendomsskat m.v. er afkastet på 294.144,65 kroner/året. Hertil skal det bemærkes, at lejlighederne er ejet af et selskab, hvortil der er en række faste omkostninger på sammenlagt cirka 15.000 kroner/året. De dækker blandt andet udarbejdelse af årsregnskab, regnskabsprogram, den lovpligtige ansvarsforsikring, gebyr til netbank og betalingskort og meget andet.

Det betyder, at jeg skal op på 22 lejemål af nuværende type, før jeg vil kunne leve af min ejendomsportefølje. Dette er betinget af, at der ikke er belåning og dermed renteudgifter, og at jeg i øvrigt driver det til perfektion. Der er nemlig ikke indregnet tab på lejere eller eventuel tomgang (perioder, hvor der er lejemål, som ikke er lejet ud). Selvom jeg ikke har oplevet hverken tab eller tomgang i de 4 år, jeg har arbejdet med udlejning, så skal det nok komme, og jeg vil derfor sætte antallet konservativt til 25 lejemål.

Få adgang til mit komplette kursus i ejendomsinvestering - Kun 2.500 kr

Vil du lære at investere i ejendomme? Jeg har samlet al min viden i et 12 timers online kursus. Du får adgang til over 100 videolektioner som tager dig fra A-Z inden for ejendomsinvestering.
Læs mere her

Klik her

Renter og gældsafvikling

Jeg har indledningsvis valgt en meget aggressiv gældsafvikling. Afviklingsperioderne for de enkelte ejendomme har været på mellem 6 og 12 år, og langt de fleste er bankfinansieret til cirka 5% i rente. Jeg arbejder hårdt på at få reduceret renteomkostninger, og det er også lykkedes mig at få finansieret enkelte ejendomme med fastforrentede realkreditlån med en kort løbetid og en rente på 1,5% eller 2% med afdrag. Mit vægtede rentetryk (inklusiv eventuel bidragssats) er på cirka 3,5% - 4%. Lad os for nemhedens skyld blot regne med 3,75%. Den rentebærende gæld er p.t. på 1.866.151 kroner, og det giver renteudgifter i år på lige under 70.000 kroner, og dermed bliver resultatet reduceret til 214.164,15 kroner. En del af resultatet er "ikke likvid", men går til afdrag på gælden, og det giver i sådan et setup cirka 100.000 - 115.000 kroner, som potentielt kan trækkes ud som løn. I så fald vil jeg skulle op på 50 lejemål med rentebærende gæld (på tilsvarende niveau), før jeg vil kunne leve af det.

Hertil skal det bemærkes, at der skal betales selskabsskat af resultatet, som yderligere påvirker likviditeten!

Det er selvfølgelig ikke så sort og hvidt, da jeg naturligvis vil kunne sælge eller genbelåne, og gør jeg ikke det, vil gælden blive afviklet løbende på de forskellige ejendomme, og der vil over tid kunne trækkes flere og flere penge ud af selskabet i udbytte eller som løn.

I forhold til alt dette er ens eget tidsforbrug også en væsentlig faktor. Jeg regner med, at der fast er 2 timer/måneden til at drive selskabet samt herudover 1 time/måneden per lejemål. Det giver et tidsforbrug på 2,75timer/ugen med 9 lejemål. Ved 25 lejemål er mit tidsforbrug cirka 7 timer om ugen.

Jeg ønsker mig en portefølje bestående af 25 attraktive og solide lejemål med god beliggenhed. Det har jeg en forventning om at ramme om 5 år (2022).

Vil du investere i ejendomme?

Jeg har lavet et online kursus i ejendomsinvestering. Kurset er på over 12 timer og består af flere end 100 forskellige videolektioner. Kurset klæder dig på til at finde, købe og drive en udlejningsbolig.