Skrevet af Casper Schneidereit . Udgivet for i kategorien ejendomsinvestering. Kan indeholde sponserede links.

Hvor mange ejendomme skal man have, før man kan leve af sin ejendomsportefølje?

Vil du lære at investere i ejendomme og lejligheder til udlejning?
Jeg har lavet et +10 timers online kursus i ejendomsinvestering!
» Læs mere her og få adgang til flere GRATIS lektioner her.
Kurset koster kr 2.500 ex moms, og du kan se det ligeså mange gange, du ønsker.

Ovenstående spørgsmål afhænger naturligvis af en række variabler som ens leveomkostninger, værdisættelsen af ens egen tid, hvor meget arbejde man selv ønsker og kan udføre m.m. I dette indlæg tager jeg udgangspunkt i min egen situation og min egen historik med de for nuværende 9 lejemål (ultimo 2017), som jeg udlejer. Alle beløb er angivet i danske kroner i 2017-niveau.

Jeg skal bruge 600.000 kroner/året

Jeg er kommet frem til, at jeg med en bruttoindkomst på cirka 50.000 kroner om måneden kan leve nogenlunde, som jeg ønsker, og stadigvæk have fleksibilitet og økonomisk råderum. Det beløb dækker faste leveomkostninger, indbetaling til pensionsopsparinger (rate- og alderspension) m.v. Kort sagt er et afkast på 600.000 kroner/året fra min ejendomme med andre ord, det jeg skal bruge, for at kunne leve af dem.

Det næste punkt, der skal afklares, er, hvor meget tid jeg selv vil og kan bruge og, hvor mange ydelser der skal købes fra eksterne leverandører. Jeg styrer selv administration, annoncering samt ind- og udflytninger, men den håndværksmæssige vedligeholdelse har jeg ingen forudsætninger for at klare og må altså købe mig til de ydelser.

Mine ejendomme giver 448.704 kroner/årligt i ren huseleje

Mine 9 lejemål giver mig en samlet huslejeindtægt (eksklusiv aconto bidrag til vand og varme m.v.) på 448.704 kroner/året. Den bogførte værdi af lejlighederne er på 3.066.461,63 kroner. Efter jeg har hensat penge til vedligeholdelse (5%), betalt til ejerforeninger, ejendomsskat m.v. er afkastet på 294.144,65 kroner/året. Hertil skal det bemærkes, at lejlighederne er ejet af et selskab, hvortil der er en række faste omkostninger på sammenlagt cirka 15.000 kroner/året. De dækker blandt andet udarbejdelse af årsregnskab, regnskabsprogram, den lovpligtige ansvarsforsikring, gebyr til netbank og betalingskort og meget andet.

Det betyder, at jeg skal op på 22 lejemål af nuværende type før jeg ville kunne leve af min ejendomsportefølje. Dette setup er betinget af, at der ikke er belåning og dermed renteudgifter, og at jeg i øvrigt driver det til perfektion. Der er nemlig ikke indregnet tab på lejere eller eventuel tomgang (perioder hvor der er lejemål, som ikke er lejet ud). Selvom jeg ikke har oplevet hverken tab eller tomgang i de 4 år, jeg har arbejdet med udlejning så skal det nok komme, og jeg vil derfor sætte antallet konservativt til 25 lejemål.

Renter og gældsafvikling

Jeg har indledningsvis valgt en meget aggressiv gældsafvikling. Afviklingsperioderne for de enkelte ejendomme har været på mellem 6 og 12 år og langt de fleste er bankfinansieret til cirka 5% i rente. Jeg arbejder hårdt på at få reduceret renteomkostninger, og det er også lykkedes mig at få finansieret enkelte ejendomme med fastforrentede realkreditlån med en kort løbetid og en rente på 1,% eller 2% med afdrag. Mit vægtede rentetryk (inklusiv eventuel bidragssats) er på cirka 3,5% - 4%. Lad os for nemhedens skyld blot regne med 3,75% Den rentebærende gæld er p.t. på 1.866.151 kroner og det giver renteudgifter i år på lige under 70.000 kroner, og dermed bliver resultatet reduceret til 214.164,15. En del af resultatet er "ikke likvid", men går til afdrag på gælden, og det giver i sådan et setup cirka 100.000 - 115.000 kroner, som der potentielt kan trækkes ud som . I så fald ville jeg skulle op på 50 lejemål med rentebærende gæld, for at jeg ville kunne leve af det.

Hertil skal bemærkes at der naturligvis skal betales selskabsskat af resultatet, som yderligere påvirker likviditeten!

Det er selvfølgelig ikke så sort og hvidt, da jeg naturligvis ville kun sælge, genbelåne og gør jeg ikke det, så vil gælden blive afviklet løbende på de forskellige ejendomme, og der vil over tid kunne trækkes flere og flere penge ud af selskabet i udbytte eller som løn

I forhold til alt dette er ens eget tidsforbrug også en væsentlig faktor. Jeg regner med, at der fast er 2 timer/måneden til at drive selskabet samt herudover 1 time/måneden per lejemål. Det giver et tidsforbrug på 2,75timer/ugen med 9 lejemål. Ved 25 lejemål er mit tidsforbrug cirka 7 timer om ugen.

Jeg ønsker mig en portefølje bestående af 25 attraktive og solide lejemål med god beliggenhed. Det har jeg en forventning om at ramme om 5 år (2022).

Dette indlæg er udarbejdet og udgivet i samarbejde med www.direktefodbold.dk og www.tennislive.dk. Tak for støtten!

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter