Skrevet af Casper Schneidereit . Udgivet for i kategorien ejendomsinvestering. Kan indeholde sponserede links.

Pas på likviditetsfælden når du laver udlejningsbudget

Vil du lære at investere i ejendomme og lejligheder til udlejning?
Jeg har lavet et +10 timers online kursus i ejendomsinvestering!
» Læs mere her og få adgang til flere GRATIS lektioner her.
Kurset koster kr 2.500 ex moms, og du kan se det ligeså mange gange, du ønsker.

Jeg har to tests, som et budget for en udlejningslejlighed skal bestå, før jeg vil købe den. Lejligheden skal først og fremmest skabe et positivt afkast på driften d.v.s. alle omkostninger inklusiv finansieringsomkostninger, henlæggelser til vedligeholdelse, grundskyld, ejerforening o.s.v. skal kunne dækkes af huslejen. Jeg regner ikke eventuelle værdistigninger ind i dette. Det er naturligvis godt, hvis lejligheden stiger i værdi fordi markedet udvikler sig positivt, men det er ikke noget, som udlejningscasen må være afhængig af. Fundamentet skal alene være driften og ikke spekulation i udviklingen på ejendomsmarkedet.

Likviditetsfælden

Herudover kigger jeg på likviditeten i casen. Det er et område, som der tilsyneladende ikke er så meget fokus på. Du kan nemlig sagtens investere i en udlejningslejlighed, som skaber et positivt afkast (du tjener penge hver måned på at udleje den), men du skal alligevel have penge op af lommen for at dække alle udgifterne. Problematikken er nemmest at illustrere med et eksempel:

Adskil afdrag og renter på låneydelsen

Når du optager et lån i en lejlighed, vil det ofte være et annuitetslån. Du betaler den samme ydelse hver måned, som dækker både renter og afdrag. Da lånet er stort i starten, vil en stor del af ydelsen gå til renter og en mindre del til afdrag, men i takt med afviklingen, vil en stadigvæk større del af ydelsen blive brugt på afdrag og renteudgifterne vil tilsvarende falde.

Du har kun et regnskabsmæssigt fradrag for renterne. Afdragene skal du stadigvæk betale skat af, men da afdragene nu står i mursten, som skattevæsnet altså ikke direkte tager imod, har du behov for en ekstra likviditet, som svarer til skatteprocenten af de akkumulerede afdrag per år.

For at skabe mere transparens omkring hele problematikken omkring selskabsskat, har jeg lavet denne beregner, som også inkluderer en beregning af selskabsskatten. Der tages udgangspunkt i et lån på kr 200.000,00 med 4% i rente og kr 1.500,00 i månedlig ydelse. I Tabellen herunder kan du se, hvor meget selskabsskat der skal betales af afdragene hver år:

År Indbetalinger Renter Afdrag Selskabsskat af afdrag (22%)
2018kr 21.600,00kr 7.696,26kr 13.903,74kr 3.058,82
2019kr 21.600,00kr 7.153,90kr 14.446,10kr 3.178,14
2020kr 21.600,00kr 6.568,69kr 15.031,31kr 3.306,89
2021kr 21.600,00kr 5.956,75kr 15.643,25kr 3.441,52
2022kr 21.600,00kr 5.308,70kr 16.291,30kr 3.584,09
2023kr 21.600,00kr 4.651,25kr 16.948,75kr 3.728,73
2024kr 21.600,00kr 3.997,42kr 17.602,58kr 3.872,57
2025kr 21.600,00kr 3.257,59kr 18.342,41kr 4.035,33
2026kr 21.600,00kr 2.512,83kr 19.087,17kr 4.199,18
2027kr 21.600,00kr 1.737,41kr 19.862,59kr 4.369,77
2028kr 21.600,00kr 929,62kr 20.670,38kr 4.547,48
2029kr 12.330,76kr 160,35kr 12.170,41kr 2.677,49
  kr 249.930,76 kr 49.930,76 kr 200.000,00 kr 44.000,00

Som det fremgår af tabellen er tilbagebetalingstiden ca 11,5 år, og i den periode er der 44.000 kroner i selskabsskat, som fordeles ud over årene, hvor der i det næst sidste år betales kr 4.547,48. For at gøre det nemt for dig selv, kan du tage de kr 44.000,00, som en gennemsnitlig betragtning hen over hele låneperioden. Det giver rundt regnet 3.850 kroner per år.

Selvom du ændre ydelsen og renten, vil den absolutte selskabsskat, der skal betales, være den samme. Du forlænger bare tilbagebetalingsperioden. Sænker du ydelsen til kr 1.500,00 per måned, vil tilbagebetalingstiden være cirka 13,5 år, hvilket giver et gennemsnit på cirka kr 3.260,00 per år.

Tommelfingerreglen er, at du tager det beløb, du låner med omkostninger (L) , og finder ud af, hvor lang tilbagebetalingstid der er i år (A). Det indsætter du i nedenstående formel, som giver den gennemsnitlige selskabsskat per år (Z):

((L/100)*22%) / A = Z

Herunder følger et budget, som viser pengestrømmene på årsbasis for en fiktiv, men repræsentativ udlejningslejlighed:

Post Kroner/år
Husleje kr 51.300,00
Aconto, forbrug kr 6.000,00
Positiv pengestrøm kr 57.300,00
- -
Ejerforening kr 16.000,00
Vand/varme (aconto) kr 6.000,00
Grundskyld kr 1.000,00
Vedligeholdelse kr 3.000,00
Administration kr 5.000,00
Ydelse på lån kr 21.600,00
Negativ pengestrøm kr 52.600,00

D.v.s der er umiddelbart et likviditetsoverskud på kr 5.000,00 per år ( kr 57.600,00 – kr 52.600,00 ) . Da den gennemsnitlige selskabsskat af afdragene udgør kr 3.850,00, vil den samlede selskabsskat kunne beregnes som kr 3.850,00 + (kr 5.000,00/100*0,22) = kr 4.950,00. Grunden hertil er, at du også skal betale selskabsskat af de kr 5.000,00, som der er i likviditetsmæssigt overskud. Baseret på budgettet kan det gennemsnitlige resultat gøres op som kr 3.850/22%*100 = kr 17.500,00 + 5.000,00 = kr 22.500,00. Regner vi selskabsskatten af det lander vi på kr 4.950,00!

Det hænger derfor sammen likviditetsmæssigt i ovenstående tilfælde.

Som du måske har bemærket, vil selskabsskatten på et annuitetslån altid være det samme (22% af alle afdrag som jo udgør det samlede, lånte beløb). Det er ydelsen og renten, der bestemmer, hvor mange år som skattebyrden og tilbagebetalingen bliver trukket ud over.

Husk at administration også er en omkostning

I ovenstående regnestykke har jeg sat kr 5.000,00 af til administration. Det er løn til mig selv for det arbejde, som jeg laver. Typisk stiller banken også krav om, at budgettet skal inddrage udgifter til administration – også selvom du selv står for denne del, og det dermed ikke er en direkte omkostning. Grunden hertil er, at hvis du skulle gå konkurs, og ejendommen skulle ende på bankens hænder, så skal lejeindtægten kunne dække omkostningerne til ekstern administration, så der ikke er tab på driften. Herudover kan det hjælpe mod dårlige lejekontrakter, som virkelig kan trække prisen ned på en ejendom! En del lejekontrakter bare præg af, at der ikke er tage højde for ALLE udgifter, så ved at tvinge administration ind, kan det få udlejer til at genberegne den nødvendige lejeindtægt.

Personligt vil jeg hellere have en lejlighed fyldt med skimmel end elendig lejekontrakt. Skimmel kan jeg selv komme til livs, men den dårlige lejekontrakt, har jeg ikke mange muligheder for at gøre noget ved.

God fornøjelse med dit udlejningsbudget!

Dette indlæg er sponseret af Søren S. fra CasinoGuru.dk

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter