Ejendomsinvestering → Derfor skal du IKKE blive boligudlejer!

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 6 år siden

Ejendomsinvestering

I det her indlæg vil jeg belyse de negative sider, der kan kan være ved ejendomsinvestering (som boligudlejer). Nu har jeg skrevet en del omkring driften, afkastet og og endda også produceret et onlinekursus i ejendomsinvestering. Derfor er det også på sin plads at få vendt dette.

Listen herunder er de risikoelementer, som jeg arbejder med, når jeg driver og optimerer mit ejendomsselskab.

Jeg antager, at du optager lån til at købe ejendommen, og du umiddelbart selv foretager administrationen af dette. Det er altså dig, som opkræver husleje, og det er dig, som flytter folk ind og ud. Det er mit indtryk, at det er den mest brugte løsning for dem, som starter ud med at købe en enkelt lejlighed eller en lille ejendom. Det også det, jeg selv gør..

Tomgang koster penge

Der er grundlæggende to ting, som kan give dig et afkast. Der er værdistigninger, som kan være organiske ved, at boligpriserne stiger generelt, og så er der en driftsindtægt. Jeg fokuserer primært på det driftsmæssige; at lejeindtægten skal kunne dække udgifter mv. Det kræver naturligvis, at der hele tiden er nogen, som bor i lejligheden og betaler husleje. Jeg har udlejet i 5 år, og jeg har aldrig haft tomgang, men jeg er meget bevidst om risikoen. At situationen er positiv lige nu er ingen garanti for, at den vil være det om 10 år. For 25 år siden var der gode penge i at leje små butikker ud – det marked ser noget anderledes ud i dag, særligt i provinsen.

Boligspekulanter/boligudlejere er onde mennesker… og du er Låsby-Svendsen

Ja, at købe boliger med henblik på udlejning bliver ofte forbundet med noget negativt. I lidt større skala bliver det associeret med finanskrise, griske pengemænd, opskruede priser. I den størrelsesorden, som jeg arbejder med, tænker mange straks Låsby-Svendsen. Det kan jeg godt forstå, da der findes en del dårlige udlejningsboliger, særligt i områder med lave ejendomspriser. Det er historierne derfra, som finder vej til medierne, og som kommer til at fylde meget. Ingen hører om alle dem, som ikke har problemer. Arbejder du med udlejning i provinsen, kan du godt regne med at få en Låsby-Svendsen-kommentar med på vejen i ny og næ.

Diversitet er ikke så nemt som med aktier

Diversitet er svært. Hvis du vil sprede dig geografisk og på forskellige boligtyper, så kræver det meget kapital. De fleste vil købe lidt ad gangen, og derfor er man sårbar på grund af manglende diversitet. Med aktier kan du med få klik sprede dig globalt og på alle tænkelige brancher. Oven i det er de fleste ejendomsinvestorer i forvejen eksponeret mod boligmarkedet med deres privatbolig.

Du køber en dårligere ejendom/lejlighed end forventet

Du køber en lejlighed eller ejendom. Der skal renoveres lidt i den, men i takt med at du kommer i gang, opdager du flere og flere ting, som ikke er, som de skal være. Eller det bliver bare mere omkostningstungt end forventet. Du kan også godt købe en aktie, og dagen efter kommer selskabet bag med en nedjustering, og kursen tager et dyk. Det er så det. I tilfældet med renoveringen, så skal det altså løses af dig. Det kræver aktiv handling og mere kapital, før der er udsigt til at få lejeindtjening. Det giver et pres, og man skal gøre op med sig selv, hvor meget man kan tage, før det påvirker nattesøvnen.

Boligpriserne går op… indtil de går ned

Boligpriser går op og ned. Det gør aktier også. Men i en gearet investering, altså når du investerer for lånte penge, skal der ikke så store udsving til, før du mister hele din investering og er insolvent. Vi så det under finanskrisen, hvor mange blev insolvente som resultat af de store fald på boligmarkedet. Det er en reel risiko, og køber du på toppen, kan det tage mange år, før priserne er genvundet.

Det er bare en illikvid investering

Du kan ikke bare sælge en ejendom på samme måde, som du sælger en aktie. Først og fremmest er det forbundet med omkostninger at sælge. Selv hvis du forsøger dig uden ejendomsmægler, så koster det penge at sælge. Herudover skal der være en køber. Det skal der også, når det drejer sig om aktier, men så længe det er nogenlunde fornuftige virksomheder og relativt små beholdninger, så kan de fleste privatinvestorer hurtigt finde en køber. Sådan er det ikke med huse og lejligheder.

Det betyder også, at du bliver mindre agil. Hvis du opbygger en ejendomsportefølje med dig selv som den primære drivkraft, så kan du heller ikke være så agil i dit privatliv. Du kan ikke bare tage 6 måneder til udlandet eller flytte til en anden landsdel, uden at der er en til at håndtere de pligter, som følger med.

Små fejl kan koste dig dyrt… længe

Laver du en tilsyneladende banal fejl, så kan den koste dig mange penge og låse dig i en dum situation. Lejekontrakten er den store synder, for det er ikke bare lige at lave den om. Opkræver du renovation særskilt? Huslejestigninger? Korrekt fraflytning? Ja, det er dig som hænger på den, hvis tingene ikke er efter bogen.

Stor lejerbeskyttelse afføder større udlejningsrisiko

I Danmark er lejerbeskyttelsen stor. Der er absolut ikke aftalefrihed, og du kan risikere at ende i huslejeklagenævnet, som nedsætter den leje, som I oprindeligt havde aftalt og skrevet under på. Der er ingen garantier, og selvom du ender med at få ret, så har du stadigvæk brugt en masse tid og energi, og det har affødt en masse bekymringer. Det er vilkårene.

Problemer opstår 24 timer i døgnet

Problemer opstår hele tiden. Selvom det er en lejlighed i en ejendom med andre ejere, og der derfor er en ejerforening til at tage hånd om mange ting, så skal der stadigvæk være en tovholder. Er der hul i taget, skal du sørge for, at der kommer en og får lappet det. Går et komfur i stykker søndag eftermiddag, kan lejer ikke vente en uge med at få et nyt. Det er noget af det, som følger med.

Lånet skal betales

Du har optaget gæld med personlige kaution, og lånet skal betales tilbage. Det er uanset dine evner som udlejer udviklingen på boligmarkedet m.v.

Du risikerer at blive offer for en Facebook-shitstorm

Det er ikke alle, som er lige rationelle, og der skal ikke meget til at starte en Facebook-shitstorm mod dig som den dårlige udlejer. De fleste shitstorme er ret ensidige, og de fleste af dem, som deler, antager fuldstændig ukritisk, at det er den objektive beskrivelse af sandheden.

Det kan påvirke dine privatøkonomiske muligheder

Optager du gæld til køb af udlejningslejligheder, så vil det også have en indflydelse på din privatøkonomi, også selvom du stifter et selskab og dermed får vandtætte skodder mellem privatøkonomi og udlejningsøkonomi. Der er nemlig krav til personlig hæftelse, og dermed tæller det også med i din balancesum. Det kan betyde, at du ikke kan låne til drømmehuset, fordi du har købt en række udlejningslejligheder.

Ejendomsdrift er et arbejde

Ovenstående ser jeg som de væsentlige punkter, man bør forholde sig til, inden man køber sin første udlejningslejlighed og vil drive den selv. Det er noget, som jeg selv hele tiden forsøger at optimere imod, og jeg synes også, at jeg har fundet en god opskrift på dette. Det gode afkast kommer med en risiko, og det kræver generelt et større engagement. Det er også det, som jeg godt kan lide ved ejendomsinvestering på denne måde. Jeg har en stor, personlige indflydelse på investeringen, da det er mig, som driver den i praksis.

Hvis du selv har haft negative udlejningsoplevelser, så del dem gerne herunder.