Sådan får du lån til ejendomsinvestering

Sådan øger du dine muligheder for at få lån til ejendomsinvestering

I dette indlæg vil jeg se på, hvordan du kan optimere dine muligheder for at få finansiering til ejendomsinvestering. Jeg skal nævne, at indlægget er støttet af FairKredit, der tilbyder lån til blandt andet ejendomsinvestering (også hvis banken siger nej).

Vil din bank ikke være med? Så kan du forhøre dig hos Fairkredit, der er et alternativ til bankerne med rente fra 5,5%.

Sådan så det ud, da jeg startede i 2014

Jeg startede med ejendomsinvestering i 2014. På det tidspunkt var boligmarkedet i storbyerne som København, Århus og Aalborg så småt begyndt at stige, mens boligmarkedet på Lolland-Falster, hvor jeg investerede, ikke rørte sig ud af flækken. Hele området var strandet på et lavtliggende plateau i kølvandet fra finanskrisen, hvor der umiddelbart ikke var udsigt til snarlig bedring.

Det betød, at både huse og lejligheder var meget billige, men det havde også den effekt, at det var svært at få finansiering til selvsamme. Banker og realkreditinstitutter havde brændt fingrene efter finanskrisen, og det var helt åbenlyst, at de primært koncentrerede sig om de områder, hvor der trods alt var en form for vækst. I praksis betød det, at et middelklassepar, som godt kunne få lån til en 90 kvm lejlighed på Frederiksberg til 1,5 million kroner, måske kunne få lov til at købe en 150 kvm lejlighed i Nykøbing F. til 900.000 kr. De samme mennesker ville kategorisk blive afvist, hvis de ville låne til en 200-kvm murermestervilla til 495.000 kroner i Søllested på Lolland. Så stor indflydelse havde valg af bolig og særlig område reelt set på ens lånemuligheder.

Det lykkedes for mig kontinuerligt at få lov til at øge min portefølje fra 2014, og de næste afsnit bygger på mine egne erfaringer med at få finansiering.

Hvilken type ejendom får du nemmest finansiering til?

Det er meget svære at få et lån på 6 millioner kr. til en 6000 kvm nedslidt vindmøllefabrik i Nakskov med et estimeret afkast på 12% kontra 6 millioner kr. til en pæn boligejendom i Næstved med et faktisk afkast på 5,5%. Groft sagt, jo mindre risiko du har, jo nemmere er det at få finansiering. Her er en række punkter, som du kan se nærmere på:

• Du vil nemmere kunne få lån til ren boligejendom kontra erhverv som kontor-, butiks- eller industriejendom. Der er flere faktorer, som spiller ind, men erhvervsejendomme har typisk mere tomgang, er svære at genudleje og kræver ofte mere likviditet. Det er ikke usædvanligt, at en potentiel lejer vil forsøge at forhandle større forbedringer og ændringer ind i ejendommen, som skal betales af udlejer, før lejer vil underskrive en lejekontrakt. Modydelsen vil måske være 5 eller 10 års uopsigelighed, hvilket er helt fint at aftale på erhvervsmæssige vilkår, men værdien af sådan en uopsigelighed er ikke mere robust end lejeren selv. Går lejeren konkurs, er der ikke det store at gøre. Herudover stiller realkredit også større krav til egenfinansiering til erhvervsejendomme, ligesom den maksimale løbetid på lånet kun kan være 20 år mod 30 år på konventionel boligejendom.
• En lille ejendom vil typisk være nemmere at få lån til end en stor ejendom. Långiver vil naturligvis gerne se, at du kan gøre det, du sætter dig for. At du kan drive en udlejningsejendom og fungere som udlejer, inden din balance eksploderer.
• En bynær eller central ejendom er nemmere at få lån til end en ejendom på landet eller i en landsby. Størrelsen på byen betyder også en del. Der er ofte flere lejere og mere omsættelighed for ejendomme i større byer. Du appellerer ofte også til et mere ressourcestærkt lejeklientel i byerne kontra på landet, hvilket mindsker risikoen for tab på lejere. Omsætteligheden er ret vigtig, for hvis du går konkurs, og långiver ender med at købe ejendomme, så vil långiver gerne være sikker på, at ejendommen kan sælges igen. Det var et ikke ubetydeligt problem efter finanskrisen, at der var en del ejendomme, der nærmest ikke kunne omsættes.
• Standen på ejendommen har også en betydning. Jo mere plug-n-play ejendommen er, jo nemmere vil det være at få et positivt finansieringstilsagn, når du er ny. En gammel ejendom, der skal have skiftet tag, nye køkkener osv., vil der alt andet lige være mere risiko ved. Når I går i gang, er der pludselig mere, der skal laves, budgettet holder ikke, eller tidsplanen skrider, så der går længere tid, før ejendommen kan begynde at generere en indtægt.
• Det er nemmere at få fastrente lån med afdrag kontra variabel rente uden afdrag.
• Det er nemmere at få lån, hvis du kan ligge en høj udbetaling.

Ovenstående er generelle input, når du leder efter din første ejendom, men det er også en balance. Du vil opleve, at jo mere solid, bynær og vedligeholdt en ejendom er, jo dyrere vil den også blive, og jo lavere bliver afkastet.

Jeg startede selv med enkeltstående ejerlejligheder, der alle have brugbart køkken og bad. Der skulle maksimalt males, slibes gulve, skiftes stikkontakter og andre små reparationer, før de var udlejningsklar. De lå i de større provinsbyer i lokalområdet såsom Nykøbing F., Vordingborg og Maribo.

Sådan finder du en bank, der vi lege med

I dette kapitel ser jeg nærmere på, hvordan du forbedrer dine muligheder lån til ejendomsinvestering, når du tager en indledningsvis snak med banken.

Hvad er det du vil?

Det første, du bør gøre op med dig selv, er, hvad er det egentlig du vil? Vil du have 1-2 lejemål eller en lille ejendom, som supplement til aktieinvesteringerne eller har du ambitioner om flere og dermed et mere virksomhedslignende forhold. Hvis det første er tilfældet, kan du indledningsvis afkode din nuværende privatrådgivers holdning, men er det sidste tilfældet, skal du starte i bankens erhvervsafdeling. Du kan med fordel læse denne artikel om køb af ejendomme gennem selskab eller som privatperson

I resten af dette kapitel tager jeg også udgangspunkt i, at det, du ønsker, er et større engagement med på sigt flere lejemål.

Få styr på din privatøkonomi

Det første sted, du skal starte, er din privatøkonomi. Hvis du ikke evner at have styr og overblik over den, så får du det heller ikke over en udlejningsejendom. Du kan med fordel forbedre din styrke som debitor som det allerførste i processen. Det kan du ganske enkelt gøre ved at fjerne udgifter, øge din indtjening og vise, at du kan spare op.

Er du ung, nyuddannet med en lille opsparing og uden forpligtelser eller børn, har du et rigtig godt udgangspunkt. Jeg ville bo så billigt som muligt og ellers arbejde igennem.

Selvom du agter at købe dine ejendomme gennem et selskab, som er at betragte som en selvstændig juridisk enhed, så vil din privatøkonomi og selskabets økonomi være tæt bundet sammen. Du vil blive mødt af krav om privat kaution for selskabet, hvorfor netop din privatøkonomi er væsentlig.

Når du har optimeret din privatøkonomi, skal du udarbejde et privatbudget.

Få dit udgangspunkt på plads fra starten

Hvis jeg skulle gribe det an i dag, så ville jeg gøre det så nemt for rådgiveren som muligt. Jeg ville indskyde min. 40.000 kr. (og gerne mere) i et nystiftet ApS. Jeg ville købe domænenavnet, få sat en e-mail op, få lavet et lille website og opsætte en Facebook-side for virksomheden. Facebook-siden ville jeg så småt sprede i relevante Facebook-grupper (link, markedsføring).

At du indledningsvis har lagt fundamentet viser, at det er noget, du gerne vil, og det er langt mere konkret at arbejde ud fra. Det kan mange gange godt blive meget hypotetisk, når man henvender sig med en plan om at stifte et selskab, for derefter at købe en konkret ejendom og på sigt ville købe flere.

Søg markedet igennem efter den første ejendom. Når du har fundet noget interessant, skal du have kigget nærmere på den: Er afkastet fornuftigt? Holder økonomien? Er grunden forurenet? Opfører de en jernbane om et par år? Er der en rockerborg i nærheden? Hvordan er kvarteret? Hvordan er udlejningssituation for området og byen? Er ejendommen på lejet grund? Må du i det hele tage udleje? Og en hel masse andet. Hvis du ikke allerede har set det, så tag et kig på mit onlinekursus i ejendomsinvestering, hvor jeg går meget mere i dybden med det.

Hvis det umiddelbart ser fornuftigt ud, kan du lave en tekst, hvor du indledningsvis præsenterer ejendommen og alt det, du har gået igennem for at kvalificere den. Det viser seriøsitet, grundighed og viden.

Herefter skal du lave et driftsbudget, hvor du estimerer omkostninger til lån, afdrag m.v. Du bliver nødt til at tage udgangspunkt i en eller anden form for belåning.

Næste step er et likviditetsbudget, der viser, hvordan likviditeten er. Du kan sagtens ende i en situation, hvor du har et positivt resultat (overskud), men negativ likviditet. Det vil ofte være et dårligt udgangspunkt.

Slutteligt bør du lave et startbudget og tidslinje, der viser, hvad du skal bruge af midler ud over ejendommen til at komme i gang. Gebyr til ejendomsadministrator, maling, dørhåndtag, omkostninger til tomgang, fra du overtager, til den er udlejningsklar og udlejet. Det kunne se således ud:

Jeg kan overtage ejerlejligheden d. 1. februar 2021, hvor jeg vil gøre den grundigt rent. D. 2. februar vil jeg holde åben fremvisning.
I weekenderne d. 6.-7. og d. 13.-14. februar maler jeg vægge, lofter, paneler og gulve. Jeg skifter også stikkontakter og dørhåndtag.
D. 18.-19. februar kommer et gulvfirma og ordner gulvene.
D. 27.-28. februar går jeg hele lejligheden igennem og ordner de småting, der måtte være tilbage.
D. 1. marts er lejligheden indflytningsklar og lejet ud.

Maling mv.: 4.000 kr.
Gulvmand : 5.000 kr.
El (1. feb. - 1. mar.): 300 kr. (grundet flyttegebyr)
Gebyr ejendomsadministrator: 2.000 kr.
Fællesudgifter (1. feb. - 1. mar.) 1.845 kr.
Diverse 2.000 kr.
Stikkontakter: 2.000 kr.
I alt 17.135 kr.

Du skal ikke forvente at kunne få finansieret denne del med, så det vil være midler, du ville skulle have ud over udbetalingen.

Alt dette skulle gerne vise, at det er en god ejendom, der skaber overskud, og at det er likviditetspositivt.

Send det hele samlet i form af PDF-filer og regneark og lav dem gerne printvenlige. Hvis det er til en ny bank, vil de også gerne have lønsedler, skatteoplysninger m.v. Gør det så nemt og professionelt som muligt at få et overblik over din økonomi og økonomien for den ejendom, du vil købe.

Nu er der et konkret udgangspunkt for en dialog, som I kan gå videre med.

Du får nej på grund af objektive kriterier

Du kan risikere, at du falder for helt objektive kriterier, som banken har sat. Det betyder, at banken ikke ønsker erhvervskunder, der arbejder med ejendomsinvestering. Eller i hvert fald ikke kunder, der ønsker at starte deres ejendomsinvesteringseventyr hos dem. Dette er uden hensyntagen til din konkrete forespørgsel. En mere blød udgave af ovenstående er, at du bliver mødt med nogle ret restriktive krav på generelt niveau, f.eks. at man skal komme med 50% selv, og bidragssatsen vil være 3%. Det er bare en pæn måde for banken at sige nej tak til projektet på.

I begge tilfælde er det bare at gå ud og få fat i en ny bank eller f.eks. prøve FairKredit. Jeg ville tage én bank ad gangen, og baseret på de tilbagemeldinger jeg fik, ville jeg tilpasse mit materiale, inden jeg tog fat i den næste. Du kan med fordel prøve både mindre og store banker.

Hvor kan FairKredit typisk hjælpe?

Nedenfor vil jeg gennemgå nogle af de mest typiske situationer, hvor FairKredit kan udfordre bankerne:

• Lån til mindre udlejningsejendomme med en dårlig beliggenhed i udkantsdanmark eller en for lav købspris til realkreditfinansiering.
• Lån til mindre ejendomsinvestorer som ikke lykkes med at overbevise banken om at de skal se bort fra ens personlige gældsfaktor, hvorfor de bliver begrænset til maksimalt at kunne låne optil 4 gange årsindkomsten.
• Enfamilieshuse til mindre udlejere til under 500.000, da banker og realkreditinstitutter ofte er kategorisk afvisende overfor at finansiere denne type udlejningsejendomme, selvom afkastet sagtens kan runde +15%.
• Derudover er det også mange som låner til at købe mindre udlejningsejendomme med udviklingspotentiale, som banker og realkreditinstitutter ikke ønsker at være med til, pga. risikoen i forbindelsen med ombygningen. Efter ombygningen er færdig og der er lejekontrakter på samtligere lejemål kan kunden så typisk efterfølgende omlægge til realkreditfinansiering.

En sidste væsentlig fordel ved ejendomskreditlån fra FairKredit er brugen af krydspant. Krydspant er måde at tinglyse supplerende pantsikkerhed i andre ejendomme end den ejendom som er direkte genstand for belåningen. På den måde er der mulighed for at give en kreditor sikkerhed i i friværdier i eksisterende ejendomme, hvilket både kan være en fordel for låntager og långiver. F.eks. kan det være attraktivt for mange ejendomsinvestorer, da det betyder at de på den måde ofte kan få en væsentlig højere belåning end i f.eks. realkreditinstituttet, hvis blot de har tilstrækkelige friværdi i øvrige ejendomme.

Afrunding

Hvis du laver dit forarbejde grundigt, viser at du kan gennemskue en ejendom, har styr på dine budgetter og privatøkonomi, er realistisk og har en pose penge til udbetalingen, så skal du nok komme langt!

LÆS OGSÅ OM

Sådan virker ind- og udflytningsrapporter via Domuspect

Læs mere

Derfor skal du IKKE blive boligudlejer

Læs mere

Gældsfaktor og ejendomsinvestering - Sådan undgår du problemer

Læs mere