Økonomien bag en udlejningslejlighed til 250.000 kroner

I dette indlæg vil jeg gennemgå økonomien og tallene bag indkøbet af min nyeste udlejningslejlighed.

I slutningen af 2017 satte jeg mig et mål om at udvide min ejendomsportefølje med yderligere 2 lejemål i 2018, og det er netop lykkedes med indkøbet af denne lejlighed. Dermed er mit 11. lejemål i hus, og selvom 10 var min egentlige milepæl, så er det faktisk først nu, at jeg virkelig har honoreret dette. Det ene lejemål er nemlig et rækkehus, og dermed passer det ikke helt ind i den profil og strategi, som jeg sigter efter, nemlig lejligheder. Planen er derfor, at sælge det, hvorfor jeg så vil ramme 10 udlejningslejligheder, når nuværende lejer siger op. Rækkehuset er i øvrigt ikke noget problem, og det er også en fin udlejningscase.

Mit nyindkøb er en 1-værelses lejlighed på 36 kvadratmeter i Skoleparken i Vordingborg. En lille lejlighed, hvor der lige plads til en god seng eller sofa, et tv og et spisebord. Selve Skoleparken er et stort byggeri bestående af flere boligblokke, som ligger få hundrede meter fra Vordingborg Station og centrum.

Vordingborg er hjemsted for flere uddannelsesinstitutioner blandt andet gymnasium, handelsskole og University College Sjælland, der udbyder professionsbacheloruddannelser. Næstved, som er den største by i området, ligger kun cirka 17 minutter væk med DSB, og København tager en god time. Alt i alt huser området og byen rigtig mange institutioner med brugere, som er på SU, hvorfor en SU-venlig lejlighed vil være særdeles attraktiv.

Den her segmentering af områder og byer ift. lejertyper er god at lave. Du kan altid udleje en 1-værelses lejlighed, men i Nakskov, som størrelsesmæssigt er sammenlignelig med Vordingborg, vil det være et andet segment, nemlig sociale klienter, som vil være interesseret i den.

Jeg har i forvejen en 1-værelses lejlighed i Vordingborg, og der var meget stor interesse fra unge studerende, da jeg annoncerede den i sin tid.

Ejendommen i Vordingborg med min nye lejlighed.

Lejlighedens driftsudgifter

Lejligheden blev sat til salg for 275.000 kr., og vi lukkede aftalen på 250.000 kr. Liggetiden blev under 7 dage. I forhold til det, jeg plejer at give pr. kvadratmeter, er det lige i overkanten, men jeg må nok acceptere, at priserne er gået op. Noget andet, som også gjorde den relativt høj prismæssigt, var de lave ejerudgifter.

Herunder er ejerudgifterne for lejligheden før mine finansieringsomkostninger. Jeg løber de enkelte poster igennem nedenunder tabellen.

Fællesudgifterne

Det er de penge, som betales til ejerforeningen. Ejerforeningen er den forening, som varetager ejendommen og ejernes interesser. Pengene dækker blandt andet ejendomsforsikring, varmeregnskaber, vand, strøm og lys på fællesarealer, trappevask, pasning af grønne arealer, renovation m.v. Skoleparken er en stor ejerforening, hvor alle ejere tilsammen betaler cirka 2,5 million kr. om året i fællesudgifter. Ejerforeningen har derfor en størrelse, hvor den bl.a. har ansat eget personale til at varetage den daglige drift af ejendommen.

I mindre ejerforeninger købes disse ydelser typisk af eksterne virksomheder, og dermed bliver omkostninger pr. arbejdstime også noget højere. Generelt kan man sige, at Skoleparken har en masse stordriftsfordele, og det afføder de lave fællesomkostninger.

En anden faktor ift. fællesomkostninger er, at de fordeles efter fordelingstal, som typisk udregnes efter kvadratmeter. Store lejligheder på mange kvadratmeter skal betale mere til fællesomkostninger end små lejligheder på få kvadratmeter. Typisk er udgiftsbilledet dog ikke alene baseret på kvadratmeter. Omkostninger til forbrugsregnskabet er i højere grad baseret per enhed/lejlighed, og lys på fællesarealer, omkostninger til vaskeri og pasning af grønne arealer er heller ikke baseret på kvadratmeter, men nærmere blot en fast omkostning. I praksis betyder det, at de store lejligheder betaler lidt mere af de samlede omkostninger end de små, og det giver de de små lejligheder lavere fællesudgifter, hvis man virkelig nørder tallene igennem.

Eksempel på poster i et regnskab i en ejerforening.

Ejendomsskatten

Er den skat også kendt som grundskyld, der skal betales til kommunen hvert år. Bemærk, at der ikke er tale om ejendomsværdiskat, da man kun betaler den, hvis man selv har en råderet til lejligheden.

Indvendig vedligeholdelse

Den udvendige vedligeholdelse varetages af ejerforeningen og er derfor dækket ind under fællesudgifterne. Den indvendige vedligeholdelse i budgettet dækker ting som en ødelagt vandhane, et køleskab der går i stykker og andet inde i lejligheden. I realiteten er det meget lidt, der sker i sådan en lejlighed, som ikke er dækket af ejerforeningen. Det er mest hvidevarer og vinduer, som er de store poster.

I forhold til vinduer er det lidt forskelligt fra ejerforening til ejerforening, hvem som står for omkostninger og vedligeholdelse af disse. Typisk er der tre scenarier; enten etaler ejerforeningen det hele (1), ellers betaler ejer af lejligheden (2), ellers deles omkostningen mellem ejer og ejerforening (3). De konkrete forhold kan afklares ved et kig i vedtægterne, og ellers kan man spørge bestyrelsen eller ejendomsadministrator.

Antenne (TV-pakke)

Historisk set har der været tendens til, at ejerforeningerne har forhandlet priser på forskellige TV-pakker til sine medlemmer. De har typisk kunne få bedre priser, men alle medlemmer har så været tvunget til at deltage og betale, lidt ligesom med DR.

I nyere tid har besparelsen ofte været ret begrænset, og i takt med at folks medievaner har ændret sig, giver det efterhånden ikke rigtig mening mere. En bunke TV-kanaler er ikke længere fundamentet for underholdningen hjemme i stuen. Senest har der også været en lovændring, som betød, at ejerforeninger ikke længere kunne pålægge medlemmerne denne udgift, og dermed falder det fra hinanden. Uanset hvad, så er det et tilbud til en kommende lejer, som derfor også skal afholde udgiften, hvis lejer vil gøre brug af det. Dermed påvirker det heller ikke udlejningsregnskabet.

Varme aconto

Ejerforeningen opkræver på vegne af forsyningsselskabet et aconto beløb, som dækker omkostningerne til varme. Det er igen en udgift, som ikke påvirker udlejningsbudgettet, da omkostningen viderefaktureres til lejer. Er der betalt mere i aconto end det faktisk forbrug, får lejer det overskydende beløb returneret. Dette opgøres en gang om året.

Samlet er mine udgifter til lejligheden på 799,29 kr., og herudover er der 382,00 kr., som lejer skal betale for vand og varme. Selvom de 382,00 kr. ikke påvirker mit udlejningsregnskab, er de væsentlige, da de er en del af den samlede husleje, som lejer fokuserer rigtig meget på.

Finansieringsomkostninger

Jeg har selv lagt 50.000 kr. i egenfinansiering og optaget et banklån på 200.000 kr. med 4% i rente og en løbetid på 15 år. Min månedlige ydelse på lånet er ca. 1.600 kr., som svarer til 19.200 kr. om året. Det første år har jeg renteudgifter for cirka 7.000 kr., og dermed afdrager jeg 12.200 kr. på lånet. Da jeg skal betale selskabsskat af hele mit overskud, skal jeg likviditetsmæssigt afsætte 20% af de 12.200 kr., som jeg afdrager med, hvilket svarer til ca. 2.500 kr. Du kan sagtens have overskud, men ikke have penge til at betale din skat, fordi den er bundet i mursten. Det er det, du skal undgå. Sørg altid for at regne grundigt på skat og likviditet.

Lægger jeg ydelsen på lånet til mine faste omkostninger, så koster lejligheden mig 2.400 kr. at eje.

Huslejen

Lejen bliver 3.289 kr., eller nærmere bestemt 3671 kr. med varme og tv-pakke, hvilket giver mig 889 kr. i likviditetsmæssigt overskud hver måned. Herfra skal jeg det første år hensætte 200 kr. pr. måned til selskabsskat, og dermed ender jeg med knap 700 kr. om måneden det første år, som jeg kan udbetale i løn til mig selv eller lade opspare i selskabet til fremtidige køb.

Det er umiddelbart et attraktivt lejeniveau, da man teoretisk kan bo i lejligheden, selvom man er på SU.

Andre omkostninger ud over købsprisen på lejligheden

Ud over prisen på lejligheden er der også en stribe andre omkostninger ved en ejendomshandel, som typisk bliver afholdt af sælger. I det her tilfælde drejer det sig blandt andet om:

• Der er tinglysningsomkostninger på cirka 3.200 kr. til Tinglysningsretten.
• Der er omkostninger til berigtigelse/skødeskrivning på 2.000 kr.
• Der er en omkostning på 1.875 kr. til administrator for at gennemføre ejerskiftet.
• Der er omkostninger på istandsættelse på cirka 17.000 kr.

Dermed bliver min samlede egenfinansiering på cirka 75.000 kr. Min lejeindtægt efter faste omkostninger og før finansieringsomkostninger er på 29.876,52 kr.

Beregning af afkast

• Regner man afkastet ud fra min investerede kapital, er det 39,83% (29.876,52/75.000 * 100%).
• Regner man afkastet ud fra købsprisen på boligen, er det på 11,95% (29.876,52/250.000 * 100%).

Afrunding

Dette var en kort gennemgang af ovenstående lejlighed. Har du spørgsmål til denne case, er du velkommen til at stille dem herunder.

LÆS OGSÅ OM

Det her skal du overveje, når du laver en ny lejekontrakt

Læs mere

Bogføring af husleje og udlejningsejendomme generelt

Læs mere

Sådan har jeg købt mine ejendomme og lejligheder meget billigt

Læs mere