Skrevet af Casper Schneidereit . Udgivet for i kategorien ejendomsinvestering. Kan indeholde sponserede links.

Økonomien bag en udlejningslejlighed til 250.000 kroner

Vil du lære at investere i ejendomme og lejligheder til udlejning?
Jeg har lavet et +10 timers online kursus i ejendomsinvestering!
» Læs mere her og få adgang til flere GRATIS lektioner her.
Kurset koster kr 2.500 ex moms, og du kan se det ligeså mange gange, du ønsker.

I dette indlæg vil jeg gennemgå økonomien og tallene bag indkøbet af min nyeste udlejningslejlighed.

I slutningen af 2017 satte jeg mit et mål om at udvide min ejendomsportefølje med yderligere 2 lejemål i 2018, og det er netop lykkedes med indkøbet af denne lejlighed. Dermed er mit 11 lejemål i hus, og selvom 10 var min egentlige milepæl, så er det faktisk først nu, at jeg virkelig har honoreret dette. Det ene lejemål er nemlig et rækkehus, og dermed passer det ikke helt ind den profil og strategi, som jeg sigter efter (lejligheder). Planen er derfor, at sælge det (hvorfor jeg så vil ramme 10 udlejningslejligheder), når nuværende lejer siger op. Rækkehuset er i øvrigt ikke noget problem, og det er også en fin, fin udlejningscase.

Mit nyindkøb er en 1-værelses lejlighed på 36 kvadratmeter i Skoleparken i Vordingborg. En lille lejlighed hvor der lige plads til en god seng eller sofa, et tv og et spisebord. Selve skoleparken er et stort byggeri bestående af flere boligblokke, som ligger få hundred meter fra Vordingborg Station og centrum.

Vordingborg er hjemsted for flere uddannelsesinstitutioner blandt andet gymnasium, handelsskole og University College Sjælland (professionsbacheloruddannelser). Næstved, som er klart den største by i området, ligger kun cirka 17 minutter væk med DSB, og København tager en god time . Alt i alt huser området og byen rigtig mange institutioner, med brugere som er på SU, hvor en SU-venlig lejlighed vil være særdeles attraktiv.

Den her segmentering af områder og byer i forhold til lejertyper, er god at lave. Du kan altid udleje en 1-værelses lejlighed, men i Nakskov, som størrelsesmæssigt er sammenligneligt med Vordingborg, vil det være et andet segment, som vil være interesseret i den (sociale klienter).

Jeg har i forvejen en 1-værelses lejlighed i Vordingborg, og der var meget stor interesse fra unge studerende, da jeg annoncerede den i sin tid.

Ejendom i Vordingborg

Ejendommen i Vordingborg med min nye lejlighed.

Lejlighedens driftsudgifter

Lejligheden blev sat til salg for 275.000 kroner, og vi lukkede aftalen på 250.000 kroner (liggetiden blev under 7 dage). I forhold til det jeg plejer at give per kvadratmeter, er det lige i overkanten, men jeg må nok acceptere, at priserne er gået op. Noget andet som også gjorde den relativt høj pris mere spiselig, var de lave ejerudgifter.

Herunder er (ejer)udgifterne for lejligheden (før mine finansieringsomkostninger). Jeg løber de enkelte poster igennem nedenunder tabellen.

Udgift Kroner/måned
Fællesudgifter (med vand) 607,00
Ejendomsskat 42,29
Indvendig vedligeholdelse 150,00
Antenne (tv-pakke) 132,00
Varme, a'conto 250,00

Fællesudgifterne

Det er de penge, som betales til ejerforeningen. Ejerforeningen er den forening som varetager ejendommen og ejernes interesser. Pengene dækker blandt andet ejendomsforsikring, varmeregnskaber, vand, strøm og lys på fællesarealer, trappevask, pasning af grønne arealer, renovation m.v. Skoleparken er en stor ejerforening, hvor alle ejere tilsammen betaler cirka 2,5 million kroner om året i fællesudgifter. Ejerforeningen har derfor en størrelse, hvor den blandt andet har ansat eget personale til at varetage den daglige drift af ejendommen.

I mindre ejerforeninger købes disse ydelser typisk af eksterne virksomheder, og dermed bliver omkostninger per arbejdstime også noget højere. Generelt kan man sige, at Skoleparken har en masse stordriftsfordele, og det afføder de lave fællesomkostninger.

En anden faktor i forhold til fællesomkostninger er, at de fordeles efter fordelingstal, som typisk udregnes efter kvadratmeter. Store lejligheder på mange kvadratmeter skal betale mere til fællesomkostninger end små lejligheder på få kvadratmeter. Typisk er udgiftsbilledet dog ikke alene baseret på kvadratmeter. Omkostninger til forbrugsregnskabet er i højere grad baseret per enhed (lejlighed), og lys på fællesarealer, omkostninger til vaskeri og pasning af grønne arealer er heller ikke baseret på kvadratmeter, men nærmere blot en fast omkostning. I praksis betyder det, at de store lejligheder betaler lidt mere af de samlede omkostninger end de små, og det giver de de små lejligheder laver fællesudgifter, hvis man virkelig nørder tallene igennem.

Regnskab fra ejerforening

Eksempel på poster i et regnskab i en ejerforening.

Ejendomsskatten

Er den skat (også kendt som grundskyld), der skal betales til kommunen hvert år. Bemærk at der ikke er tale om ejendomsværdiskat, da man kun betaler den, hvis man selv har en råderet til lejligheden.

Indvendig vedligeholdelse

Den udvendige vedligeholdelse varetages af ejerforeningen, og er derfor dækket ind under fællesudgifterne. Den indvendige vedligeholdelse i budgettet dækker ting som en ødelagt vandhane, et køleskab der går i stykker og andet inde i lejligheden. I realiteten er det meget, meget lidt som der sker i sådan en lejlighed, som ikke er dækket af ejerforeningen. Det er mest hvidevarer og vinduer, som er de store poster.

I forhold til vinduer, så er det lidt forskelligt fra ejerforening til ejerforening, hvem som står for omkostninger og vedligeholdelse af disse. Typisk er der tre scenarier; enten etaler ejerforeningen det helle (1), ellers betaler ejer af lejligheden (2), ellers deles omkostningen mellem ejer og ejerforening (3). De konkrete forhold kan afklares ved et kig i vedtægterne og ellers kan man spørge bestyrelsen eller ejendomsadministrator.

Antenne (TV-pakke)

Historisk har der været tendens til, at ejerforeningerne har forhandlet priser på forskellige TV-pakker til sine medlemmer. De har typisk kunne få bedre priser, men alle medlemmer har så været tvunget til at deltage og betale (lidt ligesom med DR).

I nyere tid har besparelsen ofte været ret begrænset, og i takt med at folks medievaner har ændret sig, giver det efterhånden ikke rigtig mening mere. En bunke TV-kanaler er ikke længere fundamentet for underholdningen hjemme i stuen. Senest har også været en lovændring, som betød, at ejerforeninger ikke længere kunne pålægge medlemmerne denne udgift og dermed falder det ofte fra hinanden. Uanset hvad så er det tilbud til en kommende lejer, som derfor også skal afholde udgiften, hvis lejer vil gøre brug af det – dermed påvirker det heller ikke udlejningsregnskabet.

Varme aconto

Ejerforeningen opkræver på vegne af forsyningsselskabet et aconto beløb, som dækker omkostningerne til varme. Det er igen en udgift, som ikke påvirker udlejningsbudgettet, da omkostningen viderefaktureres til lejer. Er der betalt mere i aconto end det faktisk forbrug, får lejer det overskydende beløb returneret. Dette opgøres en gang om året.

Samlet er mine udgifter til lejligheden på 799,29 kroner, og herudover er der 382,00 kroner, som lejer skal betale for vand og varme. Selvom de 382,00 kroner ikke påvirker mit udlejningsregnskab, er de væsentlige, da de er en del af det samlede husleje, som lejer fokuserer rigtig meget på.

Finansieringsomkostninger

Jeg har selv lagt 50.000 kroner i egenfinansiering, og optaget et banklån på 200.000 med 4% i rente og en løbetid på 15 år. Min månedlige ydelse på lånet er cirka 1.600 kroner, som svarer til 19.200 kroner om året. Det første år har jeg renteudgifter for cirka 7.000 kroner, og dermed afdrager jeg 12.200 kroner på lånet. Da jeg skal betale selskabsskat af hele mit overskud, skal jeg likviditetsmæssigt afsætte 20% af de 12.200 kroner, som jeg afdrager med (cirka 2.500 kroner). Du kan sagtens have overskud, men ikke have penge til at betale din skat, fordi den er bundet i mursten. Det er det, du skal undgå. Sørg altid for at regne grundigt på skat og likviditet.

Lægger jeg ydelsen på lånet til mine faste omkostninger, så koster lejligheden mig 2.400 kroner at eje.

Huslejen

Lejen bliver 3.289 kroner (3671 kroner med varme og tv-pakke), og det giver mig 889 kroner i likviditetsmæssigt overskud hver måned. Herfra skal jeg det første år hensætte 200 kroner per måned til selskabsskat, og dermed ender jeg med knap 700 kroner om måneden (det første år), som jeg kan udbetale i løn til mig selv eller lade opspare i selskabet til fremtidige køb.

Det er umiddelbart et attraktivt lejeniveau, da man teoretisk kan bo i lejligheden selvom man er på SU.

Andre omkostninger ud over købsprisen på lejligheden

Ud over prisen på lejligheden er der også en stribe andre omkostninger ved en ejendomshandel, som typisk bliver afholdt af sælger. I det her tilfælde drejer det sig blandt andet om:

  • Der er tinglysningsomkostninger på cirka 3.200 kroner til Tinglysningsretten.
  • Der er omkostninger til berigtigelse/skødeskrivning på 2000 kroner.
  • Der er en omkostning på 1.875 kroner til administrator for at gennemføre ejerskiftet.
  • Der er omkostninger på istandsættelse på cirka 17.000 kroner.

Dermed bliver min samlede egenfinansiering på cirka 75.000 kroner. Min lejeindtægt efter faste omkostninger, men før finansieringsomkostninger er på 29.876,52 kroner.

Beregning af afkast

  • Regner man afkastet ud fra min investerede kapital, er det 39,83% (29.876,52/75.000 * 100%).
  • Regner man afkastet ud fra købsprisen på boligen, er det på 11,95% (29.876,52/250.000 * 100%).

Afrunding

Det var en kort gennemgang af ovenstående lejlighed. Har du spørgsmål til denne case, er du velkommen til at stille dem herunder.

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter