Det her skal du overveje, når du laver en ny lejekontrakt

Er du i gang med at udfærdige en lejekontrakt, så bør du læse dette indlæg til ende. Jeg har her opridset en række forskellige scenarier, som du bør tage højde for i en ny lejekontrakt. Jeg er ikke uddannet jurist, så se det som blot som bruttoliste, og pluk det som passer til din situation og de reguleringer, som du ønsker at lave. Det meste skal udfærdiges under §11 i lejekontrakten.

Eksempler på overvejelser, du skal gøre dig som udlejer

• Antal beboere. Hvor mange beboere må der bo i lejemålet? Det er ikke noget jeg har haft behov for at trække frem, men det kan være godt at have med for at imødekommende situationer, hvor 4 håndværkere gerne vil dele en 1-værelses lejlighed.
• Elektronisk kommunikation. Få indskrevet i lejekontrakten, at det aftales, at al kommunikation skal ske elektronisk, og at begge parter er forpligtigede til at holde den anden part opdateret med fungerende e-mailadresser og mobiltelefonnummer. Det er bare så meget nemmere end at skulle sende breve frem og tilbage.
• Udlevering af nøgler. Få specificeret og dokumenteret antallet af udleverede nøgler, og indfør at det samme antal nøgler skal returneres ved lejemålets ophør. Jeg har lavet felter i lejekontrakten, hvor antallet af udleverede nøgler indskrives. Husk at teste alle nøgler ved ind- og fraflytning.
• Rygning. Overvej at forbyde rygning i lejemålet. Der kan være situationer, hvor du juridisk ikke har mulighed for dette, men så kan du udpensle i lejekontrakten, at rygning indendørs vil betyde, at lejligheden skal males med spærrende maling (forsegler) fra fraflytning. Dette er en ekstra omkostning ifm. istandsættelsen.
• Adgang til fælles vaskeri m.v. Du kan indskrive i lejekontrakten, at lejer har brugsret til fælles cykelkælder, fælles vaskeri m.v., men at brugsretten kan bortfalde ved renovering eller ændrede forhold. Huslejen vil i den forbindelse ikke bliver reduceret. Jeg har selv prøvet, at et fællesvaskeri var utilgængeligt i et halvt år, fordi bestyrelsen blev uvenner med den virksomhed, der stod for driften. Meget uheldigt for både mig og min lejer.
• Grønne arealer. Beskriv tydeligt, at du forventer, at lejer holder haven og grønne arealer, så de ikke fremstår tilgroede eller sjuskede. Specificér også, at lejer heller ikke må foretage omfattende ændringer i haven, uden at disse skriftligt godkendes af dig.
• Tidspunkter. Jeg har et fuldtidsjob til daglig, så jeg kan ikke bruge tid på at overdrage nøgler m.v. klokken 12:00. Jeg rykker altid tidspunkter for overdragelse til klokken 20:00 om aftenen dagen før, så det er til lejers fordel. Indflytningssyn bliver i øvrigt afholdt samtidig med nøgleoverdragelse.
• Leje i istandsættelsesperioden. Du kan forlange, at lejer fraflytter 14 dage før lejemålets ophør, men at lejer stadigvæk skal betale husleje i den periode. De 14 dage har du så til at istandsætte lejemålet, så det er klart til næste lejer.
• Tilbagehold en del af depositummet efter lejemålets ophør. Du har mulighed for at tilbageholde et rimeligt beløb af depositummet, indtil alle forbrugsudgifter er opgjorte. Det er med henblik på at kunne dække eventuelle efterregninger for vand eller varme. Det kan være meget svært at få en tidligere lejer til at betale en efterregning for vand 10 måneder efter fraflytning.
• Elektricitet. Typisk er det lejer selv, som står for afregning af elektricitet til forsyningsselskabet. Overvej at få indført i lejekontrakten, at lejer er forpligtiget til at opretholde elforsyningen. Den må ikke blive afbrudt på grund af lejeres manglende betaling til elselskabet. Bliver forsyningen først afbrudt af et elselskab, er der en omkostning til at genåbne den igen, og den kan du ende med, hvis lejer ikke kan eller vil betale.
• Aflæsning af forbrugsafgifter. Jeg har lavet felter i lejekontrakten, hvor måleraflæsninger kan indskrives, når der udleveres nøgler. Jeg skriver ligeledes, at aflæsningstallene ikke er nødvendige for lejekontraktens indgåelse, men er nødvendige for indflytning.
• Istandsættelse. Få udpenslet standen og få den dokumenteret efterfølgende. Der er en indflytningsrapport, som jeg skal udfylde, og så har lejer også mulighed for at tage billeder. Jeg tager også selv billeder og optager enkelte gange en video. I lejekontrakten udpensler jeg mine forventninger til en istandsættelse, men jeg skriver også, at listen ikke er udtømmende. Det gør jeg, fordi lejer måske ikke klar over, hvad normalistandsættelse kan dække over. Det er en god måde at forventningsafstemme kvaliteten af istandsættelsen på.
• Andet inventar. Er der andet inventar i lejligheden end det, som du allerede har krydset af (emhætte, vaskemaskine m.v.), så indskriv, at det tilhører dig. Jeg har eksempelvis en grundvandspumpe i et rækkehus, og den står indført som min ejendel i lejekontrakten.
• Trapperengøring. Er der en turnusordning med eksempelvis trapperengøring, så få det indskrevet i lejekontrakten, at disse pligter tilfalder lejer. Denne byrde skal naturligvis afspejle sig i huslejen.

Herudover er der ting som huslejestigning, husdyr m.v., som du også bør få reguleret og beskrevet. Igen, jeg er ikke jurist, så er du i tvivl om formuleringer og ordlyd, eller frygter du for den juridiske legitimitet i det, du konstruerer, så få en professionel til at lave den for dig. Som udlejer er du den stærke part, og bordet fanger, også selvom du får indgået en dårlig lejekontrakt. Lejer er rigtig godt beskyttet af lejeloven, og er lejekontrakten urimelig, kan den bliver underkendt – også selvom lejer er oplyst om forholdene og har underskrevet disse. Dette sker især ved huslejen, hvor mange udlejere bliver tvunget til at sætte den ned, fordi lejer indbringer den for huslejeklagenævnet.

De overordnede rammer

På et helt overordnet plan forsøger jeg altid at:

• Tydeliggøre mine forventninger til hele lejeforholdet. Rent juridisk er det muligvis ikke nødvendigt at udpensle, hvad en istandsættelse omfatter, men ved at gøre det, er jeg sikker på, at lejer og jeg er fuldstændig synkroniseret, hvad det angår.
• Indskrive så meget som muligt i lejekontrakten. Jeg synes, det er en fordel at have aflæsningstal og antallet af udleverede nøgler stående i lejekontrakten. Ikke mindst for lejerens skyld.

Undgå konflikter hvis muligt – Få afstemt forventningerne

Det er mit indtryk, at mange ejendomsadministratorer i høj grad blot sikrer sig, at de har juraen på deres side, men sjældent forventningsafstemmer de konkrete forhold på et mere detaljeret plan. Jeg forsøger at ramme en smule bredere ved altid at afstemme, hvad jeg mener og forventer. Inden lejer underskriver kontrakten, så går jeg alle punkter mundtligt igennem, kommer med eksempler og forklarer, hvorfor det er skruet sådan sammen. Det er mit indtryk, at det har fjernet potentialet for mange konflikter og misforståelser, der ellers kunne være opstået.

Vil du igang med ejendomsinvestering?

Jeg har lavet et online kursus i ejendomsinvestering. Kurset består sammenlagt af over 100 videolektioner, som gennemgår alt, hvad du skal vide om at drive og udleje ejendomme.

LÆS OGSÅ OM

Derfor har jeg købt mine ejendomme gennem et selskab

Læs mere

Boligadministration med Proper

Læs mere

Det får du ud af at være i bestyrelsen i en ejerforening

Læs mere