Skrevet af Casper Schneidereit . Udgivet for i kategorien ejendomsinvestering. Kan indeholde sponserede links.

Forskellige forhold du bør tage højde for, når du udfærdiger en lejekontrakt

Vil du lære at investere i ejendomme og lejligheder til udlejning?
Jeg lancerer et 6 timers online kursus i ejendomsinvestering den 1. november 2018!
Har du 50.000 kroner, kan du komme igang med din første lejlighed.
De første 25 pladser sælges til 1/2 pris (der er 2 pladser tilbage).
Læs mere om kurset her

Er du i gang med at udfærdige en lejekontrakt, så bør du læse dette indlæg til ende! Jeg har opridset en række forskellige scenarier, som kan give mening at tage at tage højde for i en ny lejekontrakt. Jeg er ikke uddannet jurist, så se det som blot som bruttoliste, og pluk det som passer til din situation og de reguleringer, som du ønsker at lave. Det meste skal udfærdiges under §11 skabelonen.

Eksempler på formuleringer i lejekontrakt.

Eksempler på overvejelser, du skal gøre dig som udlejer

  • Antal beboere. Hvor mange voksne må der bo i lejemålet? Det er normalvis ikke noget jeg har haft behov for at trække frem, men det kan være godt at have med for at imødekommende situationer, hvor 4 håndværkere lige pludselig finder på at deler en 1-værelses lejlighed.
  • Elektronisk kommunikation. Få indskrevet i lejekontrakten, at det aftales, at al kommunikation skal ske elektronisk, og at begge parter er forpligtigede til at holde den anden part opdateret med fungerende e-mailadresser og mobiltelefonnummer. Det er bare så meget nemmere end at skulle sende breve frem og tilbage.
  • Udlevering af nøgler. Få specificeret og dokumenteret antallet af udleverede nøgler, og hvad de virker til, og indfør at det samme antal nøgler skal returneres ved lejemålets ophør. Jeg har lavet felter i lejekontrakten, hvor antallet af udleverede nøgler indskrives. Husk at teste alle nøgler ved indflytning.
  • Rygning. Overvej at forbyde rygning i lejemålet. Der kan være situationer, hvor du juridisk ikke har mulighed for dette, men så kan du udpensle i lejekontrakten, at rygning indendørs vil betyde, at lejligheden skal males med spærrende maling (forsegler) fra fraflytning. Dette er en ekstra omkostning i forbindelse med istandsættelsen.
  • Adgang til fælles vaskeri m.v. Du kan indskrive i lejekontrakten, at lejer har brugsret til fælles cykelkælder, fælles vaskeri m.v., men at brugsretten kan bortfalde ved renovering eller ændrede forhold. Huslejen vil i den forbindelse ikke bliver reduceret. Jeg har selv prøvet, at et fællesvaskeri var utilgængeligt i et halvt år fordi bestyrelsen blev uvenner med den virksomhed, der stod for driften. Meget uheldigt for både mig og min lejer.
  • Grønne arealer. Beskriv tydeligt at du forventer at lejer holder haven og grønne arealer, så de ikke fremstå tilgroede eller sjuskede. Specificer også at lejer heller ikke må foretager omfattende ændringer i haven uden disse skriftligt godkendes af dig.
  • Tidspunkter. Jeg har et fuldtidsjob til daglig, så jeg kan ikke bruge tid på at overdrage nøgler m.v. klokken 12:00. Jeg rykker altid tidspunkter for overdragelse til klokken 20:00 om aftenen dagen før (så det er til lejers fordel). Indflytningssyn bliver i øvrigt afholdt samtidig med nøgleoverdragelse.
  • Leje i istandsættelsesperioden. Du kan forlange, at lejer fraflytter 14 dage før lejemålets ophør, men at lejer stadigvæk skal betale husleje i den periode. De 14 dage har du så til at istandsætte lejemålet, så det er klart til næste lejer.
  • Tilbagehold en del af depositummet efter lejemålets ophør. Du har mulighed for at tilbageholde et rimeligt beløb af depositummet indtil alle forbrugsudgifter er opgjorte. Det er med henblik på at kunne dække eventuel efterregninger for vand eller varme. Det kan være meget svært, at få en tidligere lejer til at betale en efterregning for vand 10 måneder efter fraflytning.
  • Elektricitet. Typisk er det lejer selv, som står for afregning af elektricitet til forsyningsselskabet. Overvej at få indført i lejekontrakten, at lejer er forpligtigede til opretholde elforsyningen. Den må ikke blive afbrudt på grund af lejeres manglende betaling til elselskabet. Bliver forsyningen først afbrudt af elselskabet, er der en omkostning til at genåbne den igen, og den kan du ende med, hvis lejer ikke kan eller vil betale.
  • Aflæsning af forbrugsafgifter. Jeg har lavet felter i lejekontrakten, hvor måleraflæsninger kan indskrives, når der udleveres nøgler. Jeg skriver ligeledes, at aflæsningstallene ikke er nødvendige for kontraktens indgåelse, men er nødvendige for indflytning.
  • Istandsættelse. Få udpenslet standen og få den dokumenteret efterfølgende. Der er en indflytningsrapport, som jeg skal udfyldes, og så har lejer også mulighed for at tage billeder. Jeg tager også selv billeder, og optager enkelte gange en video. I lejekontrakten udpensler jeg mine forventninger til en istandsættelse, men skriver også at listen ikke er udtømmende. Det gør jeg fordi, at lejer måske ikke klar over at ved (ny) istandsættelse skal paneler og døre eksempelvis også males, ligesom at gulvene skal slibes og lakeres. Det er en god måde at forventningsafstemme kvaliteten af istandsættelsen på.
  • Andet inventar. Er der andet inventar i lejligheden end det som du allerede har krydset af (emhætte, vaskemaskine m.v.), så indskriv, at det tilhører dig. Jeg har eksempelvis en grundvandspumpe i et rækkehus, og den står indført som min ejendel i lejekontrakten.
  • Trapperengøring. Er der en turnusordning med eksempelvis trapperengøring, så få det indskrevet i lejekontrakten, at disse pligter tilfalder lejer. Denne byrde skal naturligvis afspejle sig i huslejen.

Herudover er der ting som huslejestigning, husdyr m.v. som du også bør få reguleret og beskrevet. Igen, jeg er ikke jurist, så er du i tvivl om formuleringer, ordlyd og frygter du for den juridiske legitimitet i det du konstruere, så få en professionel til at lave den for dig. Som udlejer er du den stærke part, og bordet fanger, også selvom du får indgået en dårlig lejekontrakt. Lejer er rigtig godt beskyttet af loven, og er lejekontrakten urimelig, kan den bliver underkendt – også selvom lejer er oplyst om forholdene og har underskrevet disse. Dette sker i sær ved huslejen, hvor mange udlejere bliver tvunget til at sætte den ned, fordi lejer indbringer den for huslejeklagenævnet.

De overordnede rammer

På et helt overordnet plan forsøger jeg altid at:

  • Tydeliggøre mine forventninger til hele lejeforholdet. Rent juridisk er det muligvis ikke nødvendigt at udpensle, hvad en istandsættelse omfatter, men ved at gøre det, er jeg sikker på, at lejer og jeg er fuldstændig synkroniseret, hvad det angår.
  • Indskrive så meget som muligt i lejekontrakten. Jeg synes, det er en fordel, at have aflæsningstal og antallet af udleverede nøgler stående i lejekontrakten. Ikke mindst for lejerens skyld.

Undgå konflikter hvis muligt – Få afstemt forventningerne

Det er mit indtryk, at mange ejendomsadministratorer i høj grad blot sikre sig, at de har juraen på deres side, men sjældent forventningsafstemme de konkrete forhold på et mere detaljere plan. Jeg forsøger at ramme en smule bredere, ved altid at afstemme, hvad jeg mener og forventer. Inden lejer underskriver kontrakten, så går jeg alle punkter mundtligt igennem, kommer med eksempler og forklarer, hvorfor det er skruet sådan sammen. Det er mit indtryk, at det har fjernet potentialet for mange konflikter og misforståelser, der ellers kunne være opstået.

Dette indlæg er udarbejdet med hjælp fra Mobilos.dk - Læs mere her om dem.

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter