Dette indlæg er skrevet af Casper Schneidereit og blev udgivet for i kategorien ejendomsinvestering.

Find den rigtige lejer

Eksempel på et køkken efterladt af en dårlig lejer
Eksempel på hvad en dårlig lejer kan efterlade

Det kan være svært, at finde en god lejer, og jeg ved, at hele problematikken omkring at finde og håndtere lejere, afholder mange fra at kaste sig ud i ejendomsinvestering. Jeg vil i dette indlæg belyse en række af de metoder, som jeg benytter mig af, når jeg skal finde en nye lejere til min udlejningslejligheder.

I de 4 år jeg har arbejdet med ejendomsudlejning, har jeg aldrig haft tomgang eller tab på lejere, og jeg har altid haft mindst fire forskellige potentielle lejere at vælge i mellem efter hver fremvisning. Alt det tilskriver jeg de principper, som jeg finder lejere efter.

En ny, potentiel lejer skal overordnet set kunne indrammes i følgende fire udsagn:

  • En som passer på lejligheden og ikke giver problemer med larm, støj o.lign.
  • En som betaler sin husleje til tiden
  • En som sandsynligvis bliver boende længe – gerne i flere år
  • En som kan flytte ind samtidig med at nuværende lejer flytter ud (ingen tomgang)

Det er dog kun det sidste, som jeg 100% kan sikre mig inden indgåelse af lejekontrakt, resten vil reelt først afsløre sig efter lejeforholdet er etableret. Jeg vender derfor også opgaven på hovedet. Målet er ikke at finde den perfekte lejer blandt mange mulige - målet er at undgå de dårlige lejere.

Hold en fremvisning og mød folk i øjenhøjde

Jeg synes, at en offentlig fremvisning fungerer bedst. Jeg holder fremvisning så hurtigt som muligt, efter en lejlighed er blevet opsagt. Er det en lejlighed som jeg netop har købt, aftaler jeg i købsbetingelserne, at jeg kan holde mindst en fremvisning mens sælger stadigvæk bor der. Målet er i begge tilfælde at have en lejer klar, den dag lejligheden bliver ledig.

Klargøring af lejlighed
Fremvisning afholdt mens bolig blev istandsat

Bor der allerede en lejer, bliver fremvisning typisk afholdt 2 holdt måneder før lejemålet ophører. Jeg holder altid fremvisning om lørdagen og gør det som regel om formiddagen – gerne kl 10:00. Egentlig nok mest fordi det er et godt tidspunkt i forhold til mig selv og de ting jeg ellers bruger mine lørdage på :-). Fremvisningen bliver annonceret på virksomhedens Facebook-side, på boligportalen og i diverse Facebook-grupper relateret til udlejning. Der plejer at være mange, som deler opslagene, så de får massere af synlighed.

Efter en fremvisning er annonceret, er der næsten altid en, som ønsker at underskrive lejekontrakten med det samme inden lejligheden er blevet fremvist. Det afviser jeg altid, da jeg gerne vil møde personen eller personerne inden en lejekontrakt underskrives. Andre ønsker typisk at reservere lejligheden, hvilket jeg også afviser.

Lav noget godt markedsføringsmateriale

Annonceringseksempel på Facebook
Annoncering af lejlighed på Facebook.

I forhold til at annonceringen forsøger jeg altid at give så mange oplysninger som muligt. Jeg tilføjer gerne billeder og en plantegning, og beskriver lejemålet og alle de gode ting der er. Det kan være, at der er opvaskemaskine i køkkenet, gratis vaskeri i kælderen, mulighed for at installere egen vaskemaskine på badeværelser, cykelkælder, tæt på stationen og hvad det nu kan være.

Jeg angiver også økonomien for lejemålet (husleje og aconto forbrug), men når jeg har fundet en lejer, fjerner jeg de oplysninger igen. Den dag lejligheden skal lejes ud igen, har lejen helt sikkert ændret sig, og jeg er ikke interesseret i, at der står ikke opdaterede økonomiske informationer for de enkelte lejemål rundt omkring på nettet og Facebook. Det kan give anledning til en masse forvirring og bøvl. Sørg derfor altid at fjerne priser for at lejemål, når det er lejet ud.

Tilmelding eller ej

I starten bad jeg folk om at tilmelde sig til fremvisningen, men det er jeg gået bort fra. Er der 20 som tilmelder sig, er der 3 som melder afbud dagen før, 8 som slet ikke dukker op, men til gengæld kommer der så 5 andre, som så slet ikke var tilmeldt. For mig fungerer det bare bedre at annoncere dato og tidspunkt og så ellers se, hvem der dukker op på dagen.

Bor nuværende lejer der stadigvæk, minder jeg om den kommende fremvisning et par dage før via SMS og igen om morgenen på fremvisningsdagen. Det er så ærgerligt at stå med håndfuld håbefulde mennesker, der gerne vil se en lejligheden, og så er der låst, fordi lejer er taget på juleferie. I samme SMS opfordrer jeg ligeledes lejer til, at sørge for lejligheden er ren og ryddelig, og at lettilgængelige værdigenstande er fjernet.

Selve fremvisning

På dagen har jeg printet en række papirer med de overordnede betingelser for lejligheden. Der kan stå, at lejligheden er nyistandsat ved overtagelse, størrelsen på depositum og forudbetalt leje, der ikke må holdes husdyr o.s.v. altså grundlæggende de overordnede rammer for lejemålet, så de ikke kommer som en overraskelse, når lejekontrakten skal signeres. På papiret er der ligeledes mulighed for at krydse af, hvornår lejer ønsker/kan overtage lejemålet m.v. og de kan skrive ganske kort, hvem der er og, hvad de laver. Det er alt sammen gode oplysninger at have, når du skal vælge en lejer.

Alle dem som ønsker at leje lejemålet udfylder sådan et papir og afleverer det hos mig. Jeg noterer så mentalt, hvem den enkelte er, og hvad mit umiddelbart indtryk er af vedkommende. Generelt er de fleste, der kommer til en fremvisning, mennesker som jeg gerne vil leje ud til. Jeg lover altid alle interesserede at de får besked så hurtigt som muligt – og gerne samme dag.

Efterfølgende tager jeg hjem, og ud fra en kort research udvælger jeg en. Det er for mig vigtigt, at personen er indstillet på at underskrive lejekontrakten hurtigst muligt, så jeg kan få afsluttet denne del. Det er et generelt mantra, jeg forsøger at drive udlejning efter; få løst tingene med det samme.

Research og kvalificering

Efter fremvisningen skulle der forhåbentlig gerne være en række interesserede personer tilbage. Du kan naturligvis søge efter de enkelte på nettet, finde deres Facebook profil og sådan. Min erfaring er bare, at det er sjældent, at du kan bruge de oplysninger, du måtte finde til noget. Jeg benytter mig primært af mit indtryk fra mødet og de oplysninger personen selv har afgivet.

Dårligere betalere

Det er naturligvis væsentligt, at en kommende lejer, har både betalingsevne og betalingsvilje. En måde at kvalificere det på, er ved at kigge på eventuelle registreringer i RKI. Der er to tilgange til at få den information. Du kan som virksomhed købe forskellige produkter ved Experian (dem som driver RKI registeret), som giver dig adgang til løbende at kontrollere dine kunder. Det kræver dog at du har deres CPR nr. Den anden mulighed er, at potentielle lejere selv printer deres registreringsstatus ud. Alle har adgang til registeret gennem www.dininfo.dk, hvor der kan logges ind via NemID. Jeg har aldrig selv krævet dette. Jeg er i tvivl om, at det i det hele taget er et lovligt, og så har jeg aldrig haft så store problemer med betalinger, at mine procedurer for rykning og inddrivelse ikke har kunne håndtere det.

Må jeg have en lille hund? Den ødelægger ikke noget

Det overordnede problem ved at give tilladelse til hun eller kat i lejemålet er, at gevinsten (for dig som udlejer) er meget lille i forhold til den ekstra risiko, der løbes.

Husdyr ødelægger ting - også dem som ikke gør

En kat slider på hjemmet
The devil in disguise - Misse anno 2017

Sådan er det bare. Jeg har selv en kat – Misse – en fed og doven huskat. Hun kan ikke selv komme ind og ud af huset uden at vi åbner et vindue eller en dør. Det fungerer okay, da hendes interesse for at komme ud alligevel er meget begrænset. Når misse gerne vil ind, hopper hun op foran et vindue og miaver. Går det ikke hurtigt nok med at få åbnet, bevæger hun sig ud til bryggersdøren og hopper op af den med kløerne fremme. Misses utålmodighed har betydet, at der er kommet en del lange kradsemærker i døren. Boede jeg til leje ville det helt sikkert være en dør som skulle skiftes ved fraflytning, også selvom der kun var tale om få kradsemærker. Jeg har haft nogenlunde samme oplevelse med en lejer og en dør der ligeledes var mærket af klør. Lejer ville ikke betale for udskiftning af døren, som deres kat havde brugt til kradsetræ. Først mente de at mærkerne ikke var, så mente de at mærkerne var små og ubetydelige, så skiftede de taktik, og mente mærkerne hele tiden havde været der. Efter meget besvær endte det med, at de betalte for en ny dør.

Husdyr slider på lejligheden

For flere år tilbage havde jeg en anden kat – Scully – en ganske velfungerende indekat. Lige indtil hun fandt ud af, at væggen ved døren var fantastisk at ordne klør i. Det kostede flere tusind kroner i tapetsering ved fraflytning. Herudover havde Scully også en tendens til at tage nogle løbeture rundt i hele lejligheden - naturligvis med kløerne fremme. Det gav en masse bittesmå mærker i gulv, paneler, vægge, møbler, køkkenskabe, døre m.v. Med andre ord selvom et husdyr ikke gør direkte skade på noget, så slider de mere på lejligheden end, hvad der ellers ville have været gjort.

Husdyr larmer

Et tredje problem med husdyr er støj. De larmer og at de larmer på uheldige tidspunkt. En nervøs hund er ulidelig at dele opgang med, og en kat som springer fra reol til gulv og løber rundt, giver også en masse støj. Det er sjældent noget der imponerer naboerne, og du risikerer at skulle bruge tid på at håndtere støjklager.

Kradsemærker i en dør.
Kradsemærker fra Misse.

Lejere uden husdyr

Jeg vil til enhver tid foretrække en lejer som hverken ønsker hund eller kat. I de tilfælde hvor der kun er personer med husdyr, som ønsker lejligheden, må man selvfølgelig tage det op til overvejelse, om man vil have tomgang og vente på en lejer uden husdyr dukker op, eller leje ud til personen alligevel. Personligt har jeg heldigvis ikke selv stået i den situation endnu.

Når jeg annoncerer en lejlighed, bliver jeg altid spurgt om man må have husdyr, og det må man som udgangspunkt ikke. Jeg har et enkelt rækkehus, hvor man godt må have en hund eller en kat, og så har jeg en lejer, der efter 3 år i lejligheden spurgte, om hun måtte anskaffe sig en kat. Det måtte hun godt, da hun i sin tid flyttede ind i en ikke istandsat lejlighed, og så fordi hun har været en eksemplariske lejer.

Fordelene ved at tillade husdyr

Den umiddelbart eneste fordel i at tillade et husdyr ligger i fastholdelse og relationen til en ny lejer. Da en lejer med hund og kat ikke har mange andre muligheder for at finde et andet lejemål, hvor husdyr er tilladt, vil de i højere grad være motiveret (tvunget) til at blive boende. Herudover kan det også være et springbræt til at starte en god relation; jeg havde egentlig besluttet mig for, at der ikke måtte holdes kat, men du virker rigtig fornuftig, så jeg vil godt gøre en undtagelse for din skyld.

En ejerforening kan forbyde husdyr i lejlighederne

Ejer du en ejerlejlighed i en ejerforening, så skal du være opmærksom på, at der kan være vedtægter, som forbyder husdyr i lejlighederne. Du har dermed ikke nødvendigvis selv bestemmelsesret, og det er vil være noget rigtig rod, hvis du får givet tilladelse til husdyr, som så ejerforeningen underkender med vedtægterne i hånden. Gennemgå derfor vedtægterne og forhør også formand eller administrator, hvordan de konkrete regler er i deres ejerforening.

Skal jeg vælge en enlig eller et par

Du kan grundlæggende kategorisere lejere i to grupper - enlige (med og uden børn) eller par/familier. Generelt vil jeg helst undgå, at et par lejer en af mine 1-værelses lejligheder, da det typisk ikke fungerer særlig godt på grund af den trænge plads. De kan have en romantisk ide om, at det kan fungere, men det viser sig sjældent at være tilfældet i praksis, og så skal jeg bare ud og finde nye lejere igen.

Den store fordel ved at leje ud til et par og familier er, at de hæfter solidarisk for husleje, aconto-forbrug og istandsættelse. Du er som udlejer dermed bedre økonomisk beskyttet, da der er to personer, som du kan gå efter.

Dit eget netværk er det bedste sted at starte

Jeg har selv en geografisk fordel i, at jeg kan rekruttere lejere fra mit eget netværk. Det er en stor hjælp, at jeg kender en eller flere som kan sige god for dem, og jeg har fået flere lejligheder afsat gennem mit eget netværk. Er det en lejlighed i Nykøbing F, hvor jeg selv bor, opslår jeg den først på min private profil, for at se, om jeg allerede skulle kende en, der kender en, som kunne være interesseret. Forsøg derfor altid at afsætte lejligheden gennem dit eget netværk inden du annoncerer den offentligt.

Jeg håber mit indlæg har været til hjælp. Se det ikke som en komplet guide, men som en række input til, hvordan undgår at få fat i en dårlig lejer. Held og lykke med jagten på en god lejer!

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter