Skal du ansætte din egen vicevært? Det her bør du tænke over

Giver det mening at ansætte sin egen vicevært?

Skal du ansætte din egen vicevært? Det her bør du tænke over

Af

|

Udgivet for 2 år siden

|

Ejendomsinvestering

Som lovet i et andet indlæg, vil jeg belyse de fordele og ulemper, der er ved at have egne ansatte i forhold til at hyre selvstædige håndværkere. Se det ikke som et facit, men som en række input du selv kan bruge til at finde en løsning. Jeg bruger i dette indlæg termen ”håndværker” meget bredt. Med ordet håndværker mener jeg blot en person, som sælger håndværksydelser, og det kan derfor være både uddannede, selvstændige multikunstnere og arbejdsmænd.


Økonomien

Lad os starte med at ridse økonomien op.


Hvad koster det at ansætte en vicevært?

  • Timeløn 165 kr./time
  • Feriepenge (12,5%) 20,63 kr./time
  • Forsikring ca. 1,5 kr./time
  • I alt pr. time 187,13 kr.

Herudover er der omkostninger til


  • Lønseddel/lønprogram på ca. 25 kr./måned.
  • Kørsel 3,54 kr./km.
  • Arbejdstøj
  • Værktøj
  • ATP
  • Lidt ekstra administration ifm. udlæg, køb af materialer mv.

Det kan være svært at værdisætte ovenstående. Kørsel vil være en omkostning, uanset om du har din egen mand ansat eller hyrer en selvstændig håndværker. Ud fra et forsigtighedsprincip kalkulerer jeg det selv som en ekstraudgift på 40 kr./time.


Hvad koster en håndværker?

Jeg har set forskellige udbydere af polsk og østeuropæisk arbejdskraft annoncere med priser på 190-200 kr./time inkl. moms. Så er der multiservicevirksomheder, som vel starter på omkring 250 kr./ time inkl. moms, og slutteligt er der traditionelle, danske håndværkere, som næppe kan findes billigere end 400 kr./time inkl. moms, når det drejer sig om mindre projekter og ad-hoc opgaver.


Et mere nøjagtigt billede

At lave en sammenligning alene på timeprisen er lidt som at sammenligne pærer og bananer. Mit behov er en alt-mulig mand. Én, som både kan male, skifte dørhåndtag, ordne døren der binder og lave et nyt gulv. Da det er en generalist, kan jeg ikke forvente, at han kan male en lejlighed ligeså hurtigt som en uddannet maler eller lægge et nyt gulv ligeså hurtigt som en uddannet tømrer. For at skabe et bedre sammenligningsgrundlag tillægger jeg ekstra 25% på udgiften til min egen mand, da jeg antager, en professionel håndværker er 25% hurtigere. Formlen ser derfor således ud: (kr. 187,13*125%) + kr. 40 = 273,91 kr./time.


Omregnet betyder det, at så længe en håndværker koster mere end 273,91 kr./time inkl. moms, så kan det bedre svare sig at have min egen mand ansat - i hvert fald ud fra et direkte økonomisk synspunkt.


Bemærk i øvrigt, at jeg regner moms med som en udgift. Da jeg udlejer privatbeboelse, har jeg ingen moms på min indtægt, og derfor kan jeg heller ikke fradrage moms.


Avancer, tilbud, overslag m.v.

I forhold til ovenstående udregning, skal du være opmærksom på, at håndværkere ikke kun tjener penge på at sælge tid. Ofte har de store avancer på materialer, som de køber til kunderne. Jeg har oplevet en VVS’er, der ville have 1.000 kr. for en udendørsvandhane, som jeg selv kunne købe til 400 kr. Jeg har også fået tilbud fra en elektriker, som ville have 4.500 kr. for stumper, jeg selv kunne købe til 1.500 kr. Det er særligt i de autorisationskrævende brancher, som kører med relativt høje avancer på produkter, men det sker også på maling og meget andet. Du betaler også skyhøje priser for småstumper, skruer mv., der normalt altså skal bruges i et eller andet omfang.


Servicevogn

En anden udgift, som ofte bliver pålagt, er servicevogn, som altså er et gebyr, du reelt betaler for at have håndværkerens bil til at holde hos dig. Afregningsformen er meget forskellig. Enten betaler du 20–50 kr. pr. time, ellers betaler du f.eks. 500 kr. pr. påbegyndt dag. Den udgift skal naturligvis også inddrages.


Tilbud/overslag og byggegaranti

En af fordelene ved at bruge en håndværker er, at du kan få et tilbud på opgaven. Et tilbud er ligesom en forsikring og garanterer dig, at den opgave, der gives tilbud på, ikke kommer til at koste nævneværdigt mere. Hvis håndværkeren derimod bliver hurtigere færdig, ja, så har han fået en ekstra fortjeneste.


Et tilbud beskytter dig dog ikke mod opgaver, der måtte opstå i kølvandet på det arbejde, du er ved at få lavet. Ofte kan man ikke inspicere alle dele af et byggeprojekt, og man antager derfor en række ting vedr. konstruktion og stand. Får du tilbud på et nyt klikgulv, så antages det normalt, at gulvspærene er fine og velegnede til det nye gulv. Hvis man efter at have afmonteret det gamle gulv finder ud af, at gulvspærene er nedbrudte og skal skiftes, så vil det være en ekstra omkostning.


Et overslag er et indikativ prisestimering og er ikke juridisk bindende, og der er altså luft til afvigelser. En håndværker må dog ikke bare køre på frihjul. Han skal varsle dig, hvis arbejdet væsentligt overstiger prisen i det overslag, der er givet.


En fordel ved selvstændige håndværkere er, at du kan vælge en, som er medlem af en byggegarantiordning. Det giver dig ekstra tryghed ift. kvaliteten af det udførte arbejde.


Sygemelding, opsigelse, pålidelighed

En ansat kan sige op, og så skal du rekruttere en ny. Er du uheldig, sker det midt i et projekt, og du skal derfor finde en håndværker til at færdiggøre projektet med risiko for, at deadline ikke kan overholdes. Der kan også opstå sygdom eller andet, som gør din ansat uarbejdsdygtige. Generelt er dit setup med en ansat mindre agilt, men det er i praksis ikke et større problem, da du blot kan købe dig til ydelsen fra en håndværker, hvis du skulle ende i den situation.


Fagforeninger og konflikter

Ulempen ved en ansat er, at konflikter mv. kan ende i arbejdsretten, fagforeninger kan blive indblandet, og det kan bare blive rigtig tungt og surt at skulle kæmpe sig igennem det. Der er en del selvstændige, som sværger til freelancere for aldrig at skulle ende i sådan en situation.


Styring og kontrol

Uanet om du benytter håndværker eller egen ansat, kræver det noget styring. Du kan dog i højere grad styre og bestemme over folk, du selv har ansat. Du tror mig måske ikke, men det sker faktisk, at danske håndværkere ikke overholder aftaler vedr. deadline, tilbud eller arbejdet generelt. Ofte kan kommunikationen i den forbindelse være dårlig til direkte elendig. Det sker særligt, hvis de er kørt sur i opgaven, måske fordi de har givet et dårligt tilbud set fra deres perspektiv og derfor ikke kommer til at tjene penge, eller fordi der er kommet en anden opgave ind, som er langt mere lønsom for dem.


Ansætte en en fuldtid/deltid/daglejer

Selvom jeg køber 2–3 lejemål om året, er der slet ikke nok arbejde til en fuldtidsansat. En stor del af vedligeholdelsen i de enkelte ejendomme varetages af ejerforeningerne, så det er kun ting i selve lejligheden, der skal håndteres. Det er småreparationer, fraflytninger og sådanne ting. Du bør derfor nøje tænke over, hvor meget arbejde du reelt har.


Det har jeg gjort

Jeg har ansat en pensionist/efterlønner med relevant erhvervserfaring på timebasis. Han passer perfekt til sådan et job. Da der ikke er andet arbejde i vejen, kan han være meget fleksibel i forhold til at få lavet aftaler med lejere. Tunge ting eller 8 timers hårdt arbejde harmonerer naturligvis ikke med sådan en profil, men ofte har jeg heller ikke brug for dette.


Er det en nyerhvervet lejlighed, som skal renoveres, så vil jeg blot give ham nøglerne til den og 1–2 måneder til at klare opgaven. Så kan han lave det, når det passer ham. El-arbejde, VVS-arbejde o. lign. har jeg faste håndværkere til at klare. Det har fungeret godt indtil videre. Jeg deltager i processen sideløbende, men blander mig som sådan ikke.


Har en lejer et problem i sin lejlighed, får han deres nummer og de kontakter ham selv med henblik på at få en aftale i stand.


Det var overordnet lidt løst og fast vedr. håndværkere, ansatte m.v. Jeg håber, det kan være med til at sætte nogle tanker i gang ift. din egen situation. Er der spørgsmål, så skyd dem endelig af herunder.





Min vej til Økonomisk uafhængighed - status per 1. september 2020

FIRE

72%

EJENDOMME: 18 LEJEMÅl
AKTIER: 169.892,00 kr.
CROWDLENING: 20.456,00 kr.

39.000,00 kr.

overskud fra investeringer

september 2020

39.000,00 kr.

Der er 4 år, 6 måneder og 2 dage til jeg er økonomisk uafhængig (som 38-årig)

Sådan investerer du i billige ejendomme

Jeg har lavet et +12 timers videokursus som gennemgår ALT, hvad jeg ved og har lært om ejendomsinvestering.