Månedsrapport #17 + #18 (maj og juni 2019)

Huset er solgt og regnskaber er afleveret

Af

|

Udgivet for 5 måneder siden

|

Månedsrapporter

Lidt atypisk kommer det her indlæg til at dække 2 måneder. Det har igen været en begivenhedsrig periode, hvor der har været en del opgaver – private som arbejdsmæssige. Månedsrapporten for maj blev så forsinket, at jeg i stedet har valgt at udvide denne månedsrapport, som derfor dækker både maj og juni måned.


Køb af ny ejerlejlighed (privat)

Privat har jeg købt en ny lejlighed. Det er en 3-værelses lejlighed centralt i Nykøbing F, som blev handlet uden om ejendomsmægler for 699.000 kroner. Der er gået noget tid med at få den sat i stand og klargjort til indflytning. Det har drejet sig om småreparationer, gulvslibning, maling af loft, vægge m.v.


Altan, lejlighed

Altan.


Soveværelse, lejlighed

Soveværelse.


Spisestue, lejlighed

Spisestue.


TV, lejlighed

TV.


Der er optaget et 1% realkreditlån med fast rente over 30 år med afdrag. Inklusiv afvikling på lån, vand, varme, indboforsikring, el, ejerforening og internet, så lander mine boligudgifter på lidt under 6.000 kroner om måneden. Det er – ikke overraskende – en væsentligt reducering i forhold til mine tidligere boligudgifter og det alene bringer mig meget tættere på FIRE (økonomisk uafhængighed).


Regnskaber for 2018

Jeg har aflagt regnskaber for mine 2 selskaber. Ejendomsselskabet gav et lille underskud på 30.000 kroner, og mit IVS selskab havde et overskud på 271.000 kroner.


Jeg har skrevet et indlæg om, hvorfor der kom underskud i ejendomsselskabet. Det skyldes primært løn til mig selv og køb af 5 ejerlejligheder i 2018.


IVS-selskabet, som har haft indtægter fra denne blog, kurser og freelance arbejde , havde altså et lille overskud på 271.000 kroner og har herudover betalt 225.000 kroner i løn til mig i 2018. Så samlet har der været et plus på knap ½ million kroner.


Skattefri aktie/anpartombytning

Det næste administrative step, som jeg skal have løst er en skattefri aktieombytning af aktierne i mit ejendomsselskab, så det bliver mit holding selskab, som kommer til at eje mit ejendomsselskab (i dag er det mig som ejer det privat). Denne øvelse bliver iværksat i august eller september måned.


Parkering af IVS-selskab

I forbindelse med jeg købte mig ind i Compara A/S, var en del af aftalen, at jeg blev ansat som lønmodtager (i stedet for at arbejde som konsulent). Det reducerer i nogen grad indtægten i mit IVS. Herudover er der kommet en ny lov, som stiller krav om omdannelse af IVS-selskaber da selve selskabsformen bliver afskaffet. Det koster nogle penge til revisor m.v., og herudover ville jeg skulle bekoste også at lave en skattefri anpartsombytning, som igen er forbundet med udgifter til revisor. De ekstraordinære udgifter sammenlagt med de udgifter og pligter, som der nu er til et selskab og den reducerede indtægt, har betydet, at jeg har stoppet driften i selskabet. Det eksisterer stadigvæk, men jeg kommer sandsynligvis til at afvikle det i løbet af 1-2 år, hvis jeg ikke kan finde anden brug for det.


Jeg har i stedet genaktiveret mit personlige CVR-nummer (enkeltmandsvirksomhed), hvorfra jeg fremadrettet kommer til fakturerer mit freelance arbejde og have kursus- og annonceindtægter.


Ny struktur med med holding selskab

Det hele skulle gerne ende ud i følgende struktur for de selskaber m.v. jeg er en del af


Jeg (privat) ejer 100% Lolland-Falster Holding ApS som ejer:

  • 50% af Autostol.dk IVS
  • 100% af Casper Schneidereit A/S
  • 21% af Compara A/S

Likviditet er fokus

For stort set hele 2019 har der været ekstraordinære omkostninger i den helt store stil. Skilsmisse, overtage min eks-kæreste andel af vores gamle hus, salg af huset til nye købere, køb af ny ejerlejlighed (mens jeg stadigvæk havde udgifter til mit hus), istandsættelse af denne m.v. Alt det ser ud til at være over nu, og jeg kan endelig rette fokus mod at opbygge likviditet og reducere gæld.


Jeg endte med at købe 21% af aktierne i Compara, hvor 50% blev betalt kontant og de resterende 50% bliver betalt over 3 år (månedlige afdrag). Herudover købte jeg 3 ejerlejligheder i december 2018, hvor sælger finansierede en mindre del - også over 3 år. Sammenlagt betaler jeg over 10.000 kroner af på disse to poster. Begge lån er uden omkostninger og renter, men den korte løbetid er likviditetstung. Herudover kommer der selskabsskat, og så har jeg mit billån. Jeg satser på at kunne holde kadencen resten af 2019, og dermed får bragt disse poster væsentligt ned.


Ejendomsinvestering

Først og fremmest har jeg arbejdet på en låneomlægning. Det drejer sig om 9 selvstændige ejerlejligheder i 9 forskellige ejerforeninger, så det tager en del tid at indhente dokumenter, forsikringspolicer, lave budgetter m.v. Herudover har jeg været med på besigtigelse i alle 9 ejerlejligheder sammen med bankens vurderingsmand (det var i sig selv et mindre logistisk puslespil, der skulle gå op).


Hvis jeg kan opnå en samlet vurdering på 2.7 millioner for de 9 ejerlejligheder (hvor jeg så vil få et lån på 2,2 millioner), vil jeg kunne afvikle al bankgæld, herunder også betale mit rækkehus helt ud. Ydelsen på sådan et lån (fast rente med afdrag) vil blive 9.000 til 9.500 kr/mnd.. I dag afdrager jeg samlet 18.650 kr/mnd på mine banklån, så det vil frigive knap 10.000 kr/mnd i likdviditet, som jeg ville kunne udbetale som løn til mig selv.


Det betyder, at efter en succesfuld låneomlægning, vil mit ejendomsselskab vil kunne betale alle mine faste udgifter til lejlighed, bil, motorcykel og forbrug. Med andre ord vil jeg kunne leve af mine ejendomsinvesteringer.


Opsigelse af lejlighed

Herudover har der været en opsigelse på en lejlighed i Nykøbing F. Der er over 30 lejere i kø til den, og det passer mig egentlig godt, da der til lejligheden er et stor skur, som jeg nu kan inddrage og bruge selv til mine cykler m.v. (lejligheden befinder sig 30 meter fra, hvor jeg selv bor).


Nyt tag på 3 bygninger

Jeg har 3 ejerlejligheder i en runddel, hvor bygningerne efterhånden trænger til nyt tag hele vejen rundt. Der er nu fra ejerforeningens side iværksat seriøse tiltag til at få udskiftet taget, og summa summarum så vil det med et ordentligt indhug i grundfonden og yderligere finansiering fra bank sandsynligvis ende med en huslejestigning på 650,00 kroner per lejlighed per måned (de næste 20 år). Det vidste jeg godt, og der er taget højde for det i budgettet, men det understreger vigtigheden i at få identificeret, hvad der er af store poster fremadrettet for hver enkelt ejendom og ikke bare forholde sig til tallene fra salgsopstillingen.


Mine 14 lejemål er værdisat til 4.795.000,00 kroner i regnskabet.


Aktier og valuta

Der har ikke været de store bevægelser. Jeg har rykket mine pensioner fra Nordea til Lollands Bank. Oprindeligt havde jeg et lille engagement i Nordea for at udløse noget engagementsrabat på min eks-kærestes bankforretninger, men da det ligesom er passé, gav det ikke mening at forsætte med dette. Jeg har fjernet flere depoter fra oversigten - hvorfor vender jeg tilbage til i et senere indlæg.


Aktie/Værdipapir Antal Kurs Værdi
Portefølje C (CAO)
Novo Nordisk 150 stk kr 343,70 kr 51.555,00
Tryg 220 stk kr 218,20 kr 48.004,00
Veloxis Pharmaceoticals 2.000 stk kr 2,790 kr 5.580,00
Kontant - - kr 14.077,24
  kr 119.273,74
Portefølje D (CRP)
Almindelig Brand 295 stk kr 58,40 kr 17.228,00
Kontant - - kr 2.697,30
kr 19.925,30

Der er aktier og kontanter for i alt 139.177,54 kroner.


Crowdlending

Jeg har låneandele for hele 641,97 kroner hos Flex Funding A/S...


Guld og sølv

Jeg har guld og sølv 7.425,20 kroner.


Vininvestering

Nu er jeg jo flytte fra hus med vinkælder til ejerlejlighed. Derfor har jeg også fået indsat et vinkøleskab i køkkenet (i stedet for en opvaskemaskine...) Der har ingen bevægelser været. Værdien er vin og champagne er derfor sat til 34.316,00 kroner.



champagne

Det var alt for denne gang :-)!





Min vej til Økonomisk uafhængighed - status per 1. november 2019

FIRE

64%

EJENDOMME: 14 LEJEMÅl
AKTIER: 241.566,00 kr.
CROWDLENING: 20.456,00 kr.

32.145,00 kr.

overskud fra investeringer

november 2019

32.145,00 kr.

Der er 5 år, 10 måneder og 15 dage til jeg er økonomisk uafhængig (som 38-årig)

Sådan investerer du i billige ejendomme

Jeg har lavet et +12 timers videokursus som gennemgår ALT, hvad jeg ved og har lært om ejendomsinvestering.