Mine ejendomsinvesteringer gav underskud i 2018

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 5 år siden

Ejendomsinvestering

Årsregnskabet for 2018 er netop afleveret. Det viser ”desværre” et lille underskud på knap 30.000 kr. Jeg havde sigtet efter et 0. På trods af de negative tal er jeg ganske godt tilfreds med resultatet, da driften tegner godt for de kommende år.

For bedre at forstå resultatet, vil jeg i dette indlæg gennemgå en række af de væsentligste begivenheder i det nu afsluttede regnskabsår.

Indkøb af ejendomme

I 2018 har der været indkøb af i alt 5 ejerlejligheder, hvor de 3 lå i december. Dermed kom jeg op på 14 lejligheder i alt. Der er nogle direkte omkostninger til at købe en lejlighed. Det drejer sig om lånesagsgebyr, dokumenthåndtering, tinglysning af ejerskifte, tinglysning af lån, berigtigelse af handel og udarbejdelse af skøde hos boligadvokat, gebyr til ejendomsadministrator for ejerskifte mv. Det er altså engangsomkostninger i forbindelse med købet. Nogle af posterne kan tilskrives anskaffelsessummen såsom tinglysningsomkostninger og er derfor ikke en regnskabsmæssig udgift her og nu, men i det store hele er der bare en del ”startomkostninger”, hver gang der købes en lejlighed. Det påvirker naturligvis resultatet negativt.

Frivillig/nødvendig tomgang

Herudover er der frivillig tomgang. 3 af lejlighederne skulle males, 2 have ordnet gulve og lidt andre småting. De var altså ikke udlejningsklar fra dag et, men stod tomme i 1-2 måneder. Udover lidt udgifter til maling, er der også omkostninger til ejerforening, grundsyld mv. i tomgangsperioden, hvor der igen ikke er nogen lejeindtægt at hente.

Slutteligt blev 3 af lejligheder købt i december. Så alle startomkostningerne blev afholdt i 2018, men huslejen begyndte første at komme i 2019.

Finansielle omkostninger

En del af de finansielle omkostninger består af kautionspræmie. Jeg har udbetalt lige knap 30.000 kr. i kautionspræmie til mig selv, fordi jeg kautionerer privat for lånene. En udgift for selskabet, men en indtægt for mig.

Lønomkostninger

Af de 115.000 kr., som selskabet havde i lønomkostninger, har jeg udbetalt cirka 70.000 kr. til mig selv. Herudover har jeg også fået lidt kørepenge mv.

Værdisætning af ejerlejlighederne

Ejerlejlighederne er indregnet i regnskabet til kostpris, hvorefter der årligt afskrives på dem. Det giver en værdiansættelse af ejerlejlighederne i den lave ende. Det står i kontrast til værdansættelse ud fra et afkastkrav. Gik jeg over til den anden regnskabsmetode, ville det betyde, at resultatet og dermed egenkapitalen ville blive opjusteret med lidt over 1 million kr. i papirpenge.

Så med et udtræk til mig selv på lidt over 100.000 kr. samt omkostninger til at føre 5 ejerlejligheder ind i porteføljen, hvor der ikke har været huslejeindtægter fra 3 af dem, så er jeg ganske godt tilfreds.

Hvordan bliver 2019?

Jeg satser på et mindre overskud. Den store joker bliver prisen på at få omlagt 9 banklån til 1 realkreditlån. Det er en opgave, som igen har nogle engangsomkostninger, men som giver meget bedre likviditet og færre finansielle udgifter i årene fremover.