2018 gav underskud i ejendomsselskabet (regnskabsafslutning)

Mine ejendomsinvesteringer gav underskud i 2018

Af

|

Udgivet for 5 måneder siden

|

Ejendomsinvestering

Årsregnskabet for 2018 er netop afleveret. Det viser ”desværre” et lille underskud på knap 30.000 kroner (jeg havde sigtet efter et 0). På trods af de negative tal er jeg ganske godt tilfreds med resultatet, da driften tegner godt for de kommende år.

For bedre at forstå resultatet, vil jeg i dette indlæg gennemgå en række af de væsentligste begivenheder i det nu afsluttede regnskabsår.


Indkøb af ejendomme

I 2018 har der været indkøb af i alt 5 ejerlejligheder, hvor de 3 lå i december. Dermed kom jeg op på 14 lejligheder i alt. Der er nogle direkte omkostninger til at købe en lejlighed. Det drejer sig om lånesagsgebyr, dokumenthåndtering, tinglysning af ejerskifte, tinglysning af lån, berigtigelse af handel og udarbejdelse af skøde (advokat), gebyr til ejendomsadministrator for ejerskifte m.v. Det er altså engangsomkostninger i forbindelse med købet. Nogle af posterne kan tilskrives anskaffelsessummen (tinglysningsomkostninger eksempelvis), og er derfor ikke en regnskabsmæssig udgift her og nu, men i det store hele er der bare en del ”startomkostninger”, hver gang der købes en lejlighed. Det påvirker naturligvis resultatet negativt.


Frivillig/nødvendig tomgang

Herudover er der frivillig tomgang. 3 af lejlighederne skulle males, 2 have ordnet gulve og lidt andre småting. De var altså ikke udlejningsklar fra dag et, men stod tomme 1 – 2 måneder. Udover lidt udgifter til maling (her er så en sondring mellem vedligeholdelse og forbedring), så er der også omkostninger til ejerforening, grundsyld m.v. i tomgangsperioden, hvor der igen ikke er nogen lejeindtægt at hente.


Slutteligt blev 3 af lejligheder købt i december. Så alle startomkostningerne blev afholdt i 2018, men huslejen begyndte første at komme i 2019.


Finansielle omkostninger

En del af de finansielle omkostninger består af kautionspræmie. Jeg har udbetalt lige knap 30.000 kroner i kautionspræmie til mig selv (fordi jeg kautionerer privat for lånene). En udgift for selskabet, men en indtægt for mig.


Lønomkostninger

Af de 115.000 kroner selskabet havde i lønomkostninger, har jeg udbetalt cirka 70.000 kroner til mig selv. Herudover har jeg også fået lidt kørepenge m.v.


Værdisætning af ejerlejlighederne

Ejerlejlighederne er indregnet i regnskabet til kostpris, hvorefter der årligt afskrives på dem. Det giver en værdiansættelse af ejerlejlighederne i den lave ende. Det står i kontrast til værdansættelse ud fra et afkastkrav. Gik jeg over til den anden regnskabsmetode, ville det betyde, at resultatet og dermed egenkapitalen vil blive opjusteret med lidt over 1 million kroner (i papirpenge).


Så med et udtræk til mig selv på lidt over 100.000 kroner, samt omkostninger til at føre 5 ejerlejligheder ind i porteføljen, hvor der ikke er har været huslejeindtægter fra 3 af dem, så er jeg ganske godt tilfreds.


Hvordan bliver 2019?

Jeg satser på et mindre overskud. Den store joker bliver prisen på at få omlagt 9 banklån til 1 realkreditlån. Det er en opgave, som igen har nogle engangsomkostninger, men som giver meget bedre likviditet og færre finansielleudgifter i årene fremover.






Min vej til Økonomisk uafhængighed - status per 1. november 2019

FIRE

64%

EJENDOMME: 14 LEJEMÅl
AKTIER: 241.566,00 kr.
CROWDLENING: 20.456,00 kr.

32.145,00 kr.

overskud fra investeringer

november 2019

32.145,00 kr.

Der er 5 år, 10 måneder og 15 dage til jeg er økonomisk uafhængig (som 38-årig)

Sådan investerer du i billige ejendomme

Jeg har lavet et +12 timers videokursus som gennemgår ALT, hvad jeg ved og har lært om ejendomsinvestering.