I midten af april underskrev jeg en købsaftale på en lejlighed i Maribo. Lejligheden er beliggende på 3. sal (mange trapper!) i en veldreven ejendom centralt i Maribo. Jeg ved, at ejendommen er veldreven, fordi jeg selv er i bestyrelsen i ejerforeningen, da jeg allerede har en anden lejlighed i samme ejendom. Lejligheden består af en fordelingsgang, bad og toilet, selvstændigt køkken, som er det oprindelige, et stort værelse, en meget stor stue og derfra adgang til et mindre værelse. Den er på lige knap 70 kvadratmeter. I alle rum er der store skråvinduer, og i flere rum er der opsat dobbelte skråvinduer – det giver rigtig meget naturligt lys og masser af udsigt over byen.
Prisforhandling
Lejligheden blev oprindeligt udbudt til 450.000 kr. og efterfølgende prisjusteret ned til 395.000 kr. Sælger er Nordea Finans, som havde overtaget lejligheden fra en nødlidende kunde. Foruden denne er der 7 andre ejerlejligheder til salg i Maribo med en kvadratmeterpris på mellem 7.500 – 10.000 kroner. Heraf er der 4 til salg i denne ejendom, eller nærmere betegnet ejendomme, da ejerforeningen dækker flere ejendomme – i alt 110 ejerlejligheder. Jeg inddrog de seneste års salgspriser for ejerlejligheder i ejerforeningen og lagde et bud, som lå lige over den lavest solgte kvadratmeterpris de seneste 3 år. Buddet blev på 330.000 kr., og i forlængelse af det gjorde jeg det klart, at jeg ikke ønskede at deltage i en forhandling om prisen. Mit bud var endeligt. Jeg bruger normalt ikke en masse ressourcer på at forhandle frem og tilbage. Jeg har beregnet mit afkast ud fra min budpris, og kan jeg få det afkast, er jeg tilfreds. Hvis sælger ikke vil sælge til mit bud, så venter jeg på, at der dukker noget andet interessant op. Sælger accepterede heldigvis buddet et par dage efter.
Vil du lære at investere i ejendomme? Jeg har samlet al min viden i et 12 timers online kursus. Du får adgang til over 100 videolektioner som tager dig fra A-Z inden for ejendomsinvestering.
Læs mere her
Plan for istandsættelse
Lejlighed fremstår generelt rigtig pæn, men brugt. Køkkenet er ikke af nutidigt design, men med masser af skabsplads, gode hvidevarer og generelt funktionelt. Det er der trægulve i hele lejligheden, og tapetet er pænt og ”hænger fast” på væggene. Min overordnede plan for at gøre lejligheden udlejningsparat og attraktiv omfatter følgende:
-
Fjerne linoleum og gulvtæpper og få trægulvet renset for limrester m.v.
Installere nye stikkontakter
Reparere huller i vægge
Opsætte nye radiatorer
Male paneler og vindueskarme
Slibe og lakere alle gulve
Male vægge og lofter (hvidt)
Hovedrengøring af badeværelse og køkken
Male køkkenlåger
Skifte til automatsikringer i el-skab
Herudover skal jeg
-
Undersøge mulighederne for at lave installationer til vaskemaskine og tørretumbler
Undersøge mulighederne for at lave installation til opvaskemaskine
Undersøge muligheden for at opsætte emhætte
Muligvis male døre og skabslåger på de indbyggede skabe
Muligvis opsætte reolsystem i det tilknyttede kælderrum
De første punkter er et must, og de sidste er ønsker, som jeg tager en konkret vurdering af. Der er en del ting, som skal laves, men meget kan jeg selv klare. Herudover har jeg en mand ansat til at hjælpe mig ad-hoc, og jeg kender et par håndværkere, der kan hjælpe med det fagspecifikke arbejde. Jeg overtager lejligheden d. 1. maj, og den skal være klar til indflytning d. 25. maj.
Økonomi
Herunder er mit købs- og udlejningsbudget i grove tal for lejligheden.
Købsbudget
Post | Kroner |
---|---|
Købspris | 330.000 kr |
Låneomkostninger og tinglysning af pant | 10.000 kr |
Berigtigelse og tinglysning af ejerskifte | 5.000 kr |
Istandsættelse anslået | 30.000 kr |
Anslået samlet pris | 375.000 kr |
Egenfinansiering | 115.000 kr |
Lån (4% over 15 år) | 260.000 kr |
Jeg investerer altså selv 115.000 kr. og optager et banklån på 260.000 kr. til 4% i rente.
Udlejningsbudget
Post | Kroner/årligt |
---|---|
Lejeindtægt (ekskl. aconto varme) | 54.000 kr. |
Grundskyld | 884 kr. |
Renovation | 1.100 kr. |
Ejerforening | 13.284 kr. |
Rottebekæmpelse | 14 kr. |
Indvendig vedligeholdelse | 2700 kr. |
Overskud før finansielle omkostninger | 36.018 kr. |
Renter og afdrag (ca.) | 23.400 kr. |
Renter (første år ca.) | 10.000 kr. |
Selskabsskat (første år ca.) | 3.400 kr. |
Likvid resultat (første år ca.) | 9.200 kr. |
Efter at afdrag og renter på lånet samt selskabskat af afdragene er betalt, bidrager lejligheden positivt med 9.200 kr. det første år før selskabsskat. Det er penge, jeg kan udbetale i løn til mig selv for den administration, jeg laver, eller vælge at lade stå i selskabet. Der er netop ingen omkostninger til administration i budgettet til at inddrage husleje, tage imod henvendelser, fremvise, annoncere og alt det der, da jeg selv står for den del.
Efter finansieringsomkostninger er det årlige overskud på cirka 25.000 kr. det første år. I forhold til min investerede kapital, altså egenfinansiering, giver det en forrentning på 21,7%, hvoraf lidt over halvdelen er illikvid og går til at afdrage lånet på lejligheden.
Selskabsskat og likviditet
Som det ses af ovenstående har jeg indregnet selskabsskat på låneafdragen. Det er en likviditetsting, og udfordringen er, at du også skal svare selskabsskat af de midler, som du nedbringer dit lån med. Det skal lejligheden altså også kunne bære, ellers risikerer du at stå med et overskud bundet i mursten, og du har dermed ikke likviditet til at betale din skat. Populært kaldes det også for likviditetsfælden.
Udlejningssituationen i Maribo
Jeg annoncerede lejligheden på Facebook samtidig med, at købskontrakten var underskrevet. Jeg ligger generelt ikke ”gamle” billeder op fra salgsopstillinger på Facebook, da jeg helst ikke vil forbindes med noget, som jeg ikke selv synes er pænt eller i orden. Indtil videre er der etableret aftale med 4 potentielle lejere, som skal se lejligheden, når jeg overtager den d. 1. maj.
Strategien for 2018 følges
Som nævnt i et andet indlæg er mit primære mål for 2018 at konsolidere virksomheden og få mere likviditet og sekundært at udvide med 2 lejemål. Jeg har løst likviditeten ved at optage et lån i en lejlighed, som p.t. var uden belåning, og med dette indkøb har jeg nået 2 ud af 3 mål for 2018.
Seneste blogindlæg
Min vej til Økonomisk uafhængighed - status per 1. marts 2022
FIRE
EJENDOMME: | 19 LEJEMÅl |
AKTIER: | 250.267,00 kr. |
CROWDLENING: | 94.456,00 kr. |
35.500,00 kr.
overskud fra investeringer
marts 2022
35.500,00 kr.
Der er 3 år, 4 måneder og 28 dage til jeg er økonomisk uafhængig (som 41-årig)