Skrevet af Casper Schneidereit . Udgivet for i kategorien ejendomsinvestering. Kan indeholde sponserede links.

Ny udlejningslejlighed i Maribo

Vil du lære at investere i ejendomme og lejligheder til udlejning?
Jeg lancerer et 6 timers online kursus i ejendomsinvestering den 1. november 2018!
Skriv dig op til en plads her, så bliver du automatisk inverteret til et lukket webinar, hvor jeg fortæller om, hvordan jeg kom igang med mine første lejligheder.
Læs mere om kurset her og se den fulde disposition

I midten af april underskrev jeg en købsaftale på en lejlighed i Maribo. Lejligheden er beliggende på 3. sal (mange trapper!) i en veldreven ejendom centralt i Maribo. Jeg ved, at ejendommen er veldreven, fordi jeg selv er i bestyrelsen i ejerforeningen, da jeg allerede har en anden lejlighed i samme ejendom. Lejligheden består af en fordelingsgang, bad og toilet, selvstændigt køkken (det oprindelige), et stort værelse, en meget stor stue og derfra adgang til et mindre værelse. Den er på lige knap 70 kvadratmeter. I alle rum er der store skråvinduer og i flere rum, er der opsat dobbelt skråvinduer – det giver rigtig meget naturlig lys og massere af udsigt over byen.

Prisforhandling

Lejligheden blev oprindeligt udbudt til 450.000 kroner og efterfølgende prisjusteret ned til 395.000 kroner. Sælger er Nordea Finans, som havde overtaget lejligheden fra en nødlidende kunde. For uden denne er der andre 7 ejerlejligheder til salg i Maribo med en kvadratmeterpris på mellem 7500 – 10.000 kroner, heraf er der 4 til salg i denne ejendom (eller ejendomme da ejerforeningen dækker flere ejendomme – i alt 110 ejerlejligheder). Jeg inddrog de seneste års salgspriser for ejerlejligheder i ejerforeningen, og lagde et bud som lige lå over den lavest solgte kvadratmeterpris de seneste 3 år. Buddet blev på 330.000 kroner og i forlængelse af det, gjorde jeg det klart, at jeg ikke ønskede at deltage i en forhandling om prisen. Mit bud var endeligt. Jeg gider ikke at bruge en masse ressourcer på at forhandle frem og tilbage. Jeg har beregnet mit afkast ud fra min budpris, og kan jeg få det afkast, er jeg tilfreds. Hvis sælger ikke vil sælge til mit bud, så dukker der som regel noget andet interessant op. Sælger accepterede heldigvis buddet et par dage efter.

Plan for istandsættelse

Lejlighed fremstår generelt rigtig pæn, men brugt. Køkkenet er ikke af nutidigt design, men med massere af skabsplads, gode hvidevarer og generelt funktionelt. Det er der trægulve i hele lejligheden, og tapeten er pæn og ”hænger fast” på væggene. Min overordnede plan for at gøre lejligheden udlejningsparat og attraktiv omfatter følgende:

  • Fjerne linoleum og gulvtæpper og få trægulvet renset for limrester m.v.
  • Installere nye stikkontakter
  • Reparere huller i vægge
  • Opsætte nye radiatorer
  • Male paneler og vindueskarme
  • Slibe og lakere alle gulve
  • Male vægge og lofter (hvidt)
  • Hovedrengøring af badeværelse og køkken
  • Male køkkenlåger
  • Skifte til automatsikringer i el-skab

Herudover skal jeg

  • Undersøge mulighederne for at lave installationer til vaskemaskine og tørretumbler
  • Undersøge mulighederne for at lave installation til opvaskemaskine
  • Undersøge muligheden for at opsætte emhætte
  • Muligvis male døre og skabslåger på de indbyggede skabe
  • Muligvis opsætte reolsystem i det tilknyttede kælderrum

De første punkter er et must, og de sidste er ønsker, som jeg tager en konkret vurdering af. Der er en del ting, som skal laves, men meget kan jeg selv klare. Herudover har jeg en mand ansat til at hjælpe mig ad-hov, og jeg kender et par håndværkere, der kan hjælpe med det fagspecifikke arbejde. Jeg overtager lejligheden 1. maj, og den skal være klar til indflytning den 25. maj.

Økonomi

Herunder er mit købs- og udlejningsbudget for i grove tal for lejligheden.

Købsbudget


Post Kroner
Købspris330.000 kr
Låneomkostninger og tinglysning af pant10.000 kr
Berigtigelse og tinglysning af ejerskifte 5.000 kr
Istandsættelse anslået30.000 kr
Anslået samlet pris375.000 kr
Egenfinansiering115.000 kr
Lån (4% over 15 år)260.000 kr

Jeg investerer altså selv 115.000 kroner og optager et banklån på 260.000 kr. til 4% i rente.

Udlejningsbudget


Post Kroner/årligt
Lejeindtægt (eksklusiv aconto varme)54.000 kr.
Grundskyld884 kr.
Renovation1.100 kr.
Ejerforening13.284 kr.
Rottebekæmpelse14 kr.
Indvendig vedligeholdelse2700 kr.
Overskud før finansielle omkostninger36.018 kr.
Renter og afdrag (ca.)23.400 kr.
Renter (første år ca.) 10.000 kr.
Selskabsskat (første år ca.)3.400 kr.
Likvid resultat (første år ca.)9.200 kr.

Efter afdrag og renter på lånet samt selskabskat (af afdragene) er betalt, bidrager lejligheden positivt med 9200 kroner det første år (før selskabsskat). Det er penge, jeg kan udbetale i løn til mig selv, for det arbejde jeg laver, eller vælge at lade stå i selskabet. Der er netop ingen omkostninger til administration i budgettet (inddrage husleje, tage imod henvendelser, fremvise, annoncere og alt det der), da jeg selv står for den del.

Efter finansieringsomkostninger er det årlige overskud på cirka 25.000 kroner det første år. I forhold til min investerede kapital (egenfinansiering) giver det en forrentning på 21,7%, hvoraf lidt over halvdelen er illikvid og går til at afdrage lånet på lejligheden.

Selskabsskat og likviditet

Som det ses af ovenstående har jeg indregnet selskabsskat på låneafdragen. Det er en likviditetsting, og udfordringen er, at du (også) skal svare selskabsskat af de midler, som du nedbringer dit lån med. Det skal altså lejligheden også kunne bære, ellers risikerer du at stå med et overskud bundet i mursten, og har dermed ikke likviditet til at betale din skat. Populært kaldes det også for likviditetsfælden.

Udlejningssituationen i Maribo

Jeg annoncerede lejligheden på Facebook samtidig med at købskontrakten var underskrevet. Jeg ligger generelt ikke ”gamle” billeder op fra salgsopstillinger på Facebook, da jeg helst ikke vil forbindes med noget, som jeg ikke selv synes er pænt eller i orden. Indtil videre er der etableret aftale med 4 potentielle lejere, som skal se lejligheden, når jeg overtager den 1. maj.

Strategien for 2018 følges

Som nævnt i et andet indlæg er mit primære mål for 2018 at konsolidere virksomheden og få mere likviditet og sekundært at udvide med 2 lejemål. Jeg har løst likviditeten ved at optage et lån i en lejlighed som p.t. var uden belåning, og med dette indkøb har jeg nået 2 ud af 3 mål for 2018.

Dette indlæg er udarbejdet med støtte fra a kasse priser.

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter