Månedsrapport #18 (Juli 2019)

Omlægning af lån for millioner - Status for juli 2019

Af

|

Udgivet for 4 måneder siden

|

Månedsrapporter

Juli måned er slut, og det er blevet tid til endnu et tilbageblik. Jeg er først og fremmest kommet på plads i min nye (private) lejlighed. Nu venter jeg blot på at få sat det sidste punktum i handlen med mit private hus. Jeg betaler stadigvæk på af både boliglån og realkreditlån dertil, da overtagelsesdagen først er 1/9 (dispositionsdag var 1/7).


Der har desværre ikke være tid til så meget ferie andet end et lille spaophold på Comwell i Korsør. Jeg planlægger en revance i august og september!


Øget afdrag på Compara-aktierne

Jeg har øget afdragene på det den gæld, jeg stiftede i forbindelse med købet af aktierne i Compara A/S. Det har kunne lade sig gøre, da min private udgifter er reduceret efter flytning til ny lejlighed.


Jeg låner pengene ind til mit holdingselskab, som så sender dem videre. Holdingselskabet oparbejder så en gæld til mig (privat), mens den nedbringer gælden til den tidligere ejer af aktierne i Compara A/S. Gælden til mig kan holdingselskabet tilbagebetale, når det begynder at få indtægter fra de investeringer, jeg har lavet.


Inaktivt IVS-selskab

Mit gamle IVS-selskab er sat i bero. Det vil sige, at det eksisterer, men al drift er stoppet. Det har jeg valgt af flere grunde. Først og fremmest er der potentielle revisorudgifter til dels omdannelse til ApS, som er et krav, men også til en skattefri anpartsombytning. Slutteligt er der generelt bare udgifter til at drive et selskab. Det skal man holde op imod værdien af det.


Grundet min nye situation som medejer og ansat i Compara A/S, er meget af driften forsvundet fra IVS-selskabet. Det resterende jeg har f.eks. indtægter fra denne blog, kommer i stedet over i min enkeltmandsvirksomhed.


IVS-selskabet ejede 50% af Autostol.dk, og det er solgt over til mit holdingselskab i denne måned. I dag ejer mit holdingselskab 21% af Compara A/S og 50% af Autostol.dk IVS. Opgaven med at lave en skattefri anpartsombytning for ejendomsselskabet Casper Schneidereit A/S er netop sat i gang.


Ejendomsinvestering

Der er sket meget denne måned!


Endelig er øvelsen med at omlægge 9 banklån i 9 forskellige lejligheder til et realkreditlån afsluttet! Det har taget 3 måneder, hvor der har været besigtigelse på alle 9 adresse fra en vurderingsmand, et utal af dokumenter, budgetter, vedtægter, regnskaber m.v. Jeg endte med at få belåning på 70%, som blev til at lån på 2.000.000 kroner. Det giver en ejendomsvurdering på cirka 2.860.000 kroner som svarer til cirka 317.000 kroner pr. lejlighed. Det er fornuftigt.


De 2.000.000 kroner blev brugt til at udbetale de eksisterende banklån i de 9 lejligheder (det var ligesom en forudsætning for det). Herudover har jeg betalt banklånet på mit rækkehus ud. Jeg skyldte cirka 110.000 kroner på dette, og jeg havde en ret aggressiv afvikling på hele 3.000kroner/mnd, som nu bliver frigivet. Den sidste sjat blev brugt til at nedbringe et banklån, jeg tog i forbindelse med købet af 3 lejligheder i 2018. Lånet kommer herefter ned på til 170.000 kroner.


Mit nye realkreditlån på 2 millioner

Jeg har optaget et 1% lån med fast rente og afdrag over 30 år. Det blev optaget i kurs 97,7140, og bidragssatsen er på 1%. Det betyder, at jeg får en terminsydelse på cirka24.500 kroner (som falder løbende). Til gengæld skal jeg ikke afdrage 17.150 kroner/mnd på banklånene mere, da de er blevet indfriet.


Konkret betyder det, at jeg får frigivet knap 9.000 kroner/mnd med denne låneomlægning.


DLR Kredit, Lån

De samlede omkostninger til omlægning lander på 102.000 kroner, som indeholder tinglysningsgebyrer, lånesagsgebyr, stiftelsesprovision, kurtage og kurstab. Det koster penge at tjene penge... er vidst ikke helt forkert i denne sammehæng.


Kassekredit på 400.000 kroner

I forlængelse låneomlægningen har jeg fået etableret en kassekredit på 400.000 kroner til 4,75% i rente. Det er en stor fordel for mig at have adgang til denne kassekredit. Det betyder, at jeg kan købe en billig lejlighed “kontant”. Når jeg finder en anden billig lejlighed, så kan jeg belåne den sammen med den kassekredit-finansierede lejlighed og få et samlet realkreditlån på de to lejligheder. Provenuet fra realkreditlån bliver udbetalt til kassekreditten, og så kan jeg gøre det igen. Det giver noget mere fleksibilitet for mig, og sparer mig også for en del omkostninger.


Ny gældssammensætning

Låneomlægningen betyder, at min gældssammensætning er blevet noget anderledes. Den ser sådan her ud i dag:

  • 3.100.000 kroner i fastforrentede realkreditlån (20 og 30 års løbetid).
  • 170.000 kroner i banklån.
  • 156.000 kroner sælgerfinansiering.
  • 240.000 kroner lånt af mit IVS-selskab.

Og så en kassekredit med en trækningsret på 400.000 kroner.


Jeg har et ønske om at få afviklet mellemværendet mellem IVS-selskab og ejendomsselskabet hurtigst muligt quo den lidt usikre fremtid for IVS-selskabet.


Udflytning, opsigelse og ny lejer

Der har været en udflytning i midten af juli. Lejligheden blev sat istand (malet), og det blev dækket af depositummet. Der blev holdt fremvisning d. 15 juli og 1. august flytter den nye lejer ind. Der var 10-12 til fremvisning og 9 interesserede, så det var fint. Ingen tomgang. Herudover har en anden lejer opsagt sin lejlighed med ønske om udflytning til oktober.


Under istandsættelsen besluttede jeg mig for at skifte en gammel og grim radiator på badeværelset. Resultatet blev godt, men det kommer nok til at koste 4.000 kroner i alt.



Der fulgte en stor radiatorskjuler med til den lejlighed, jeg købte til mig selv. Den har jeg ligeledes flyttet over i udlejningslejligheden, da den passede perfekt dertil. Jeg får i stedet skiftet radiatoren i min egen lejlighed til en mindre, vertikal model (det giver noget mere plads hjemme hos mig).


Herudover har der ikke været nogen bevægelser på ejendomsfronten. Den bogførte værdi af udlejningslejlighederne er på 4.791.101,39 kroner


Aktier og valuta

Der er kommet et ekstraordinært udbytte fra TRYG på 374 kroner. Da jeg er ved at flytte depoter m.v. fra Nordea til Lollands Bank, er det ikke muligt for mig at gøre status over aktierne i denne måned. Hvis du gerne vil se, hvad jeg har investeret i, så kan du se forrige månedsrapport. Der har ingen køb eller salg været i denne måned.


Metaller og råvarer

Ingen bevægelser. Jeg har sølv og guld for 7.034,00 kroner.


Crowdlending

Jeg er stadigvæk igang med at tage tilløb til et kæmpe crowdlending-eventyr. For nuværende er der blot 641,97 kroner investeret i Flex Funding.


Vininvestering

Ingen bevægelser. Samlet er der 34.316,00 kroner sat i vin og champagne.


Afrunding

Det var alt for denne gang. Et stort skridt er taget i retningen mod økonomisk uafhængighed.





Min vej til Økonomisk uafhængighed - status per 1. november 2019

FIRE

64%

EJENDOMME: 14 LEJEMÅl
AKTIER: 241.566,00 kr.
CROWDLENING: 20.456,00 kr.

32.145,00 kr.

overskud fra investeringer

november 2019

32.145,00 kr.

Der er 5 år, 10 måneder og 15 dage til jeg er økonomisk uafhængig (som 38-årig)

Sådan investerer du i billige ejendomme

Jeg har lavet et +12 timers videokursus som gennemgår ALT, hvad jeg ved og har lært om ejendomsinvestering.