Omlægning af lån for millioner - Status for juli 2019

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 5 år siden

Månedsrapporter

Juli måned er slut, og det er blevet tid til endnu et tilbageblik. Jeg er først og fremmest kommet på plads i min nye, private lejlighed. Nu venter jeg blot på at få sat det sidste punktum i handlen med mit private hus. Jeg betaler stadigvæk på både boliglån og realkreditlån dertil, da overtagelsesdagen først er d. 1/9, mens dispositionsdag var d. 1/7.

Der har desværre ikke være tid til så meget ferie andet end et lille spaophold på Comwell i Korsør. Jeg planlægger en revanche i august og september!

Øget afdrag på Compara-aktierne

Jeg har øget afdragene på den gæld, jeg stiftede i forbindelse med købet af aktierne i Compara A/S. Det har kunne lade sig gøre, da mine private udgifter er reduceret efter flytning til ny lejlighed.

Jeg låner pengene ind til mit holdingselskab, som så sender dem videre. Holdingselskabet oparbejder så en gæld til mig privat, mens den nedbringer gælden til den tidligere ejer af aktierne i Compara A/S. Gælden til mig kan holdingselskabet tilbagebetale, når det begynder at få indtægter fra de investeringer, jeg har lavet.

Inaktivt IVS-selskab

Mit gamle IVS-selskab er sat i bero. Det vil sige, at det eksisterer, men al drift er stoppet. Det har jeg valgt af flere grunde. Først og fremmest er der potentielle revisorudgifter til dels omdannelse til ApS, som er et krav, men også til en skattefri anpartsombytning. Slutteligt er der generelt bare udgifter til at drive et selskab. Det skal man holde op imod værdien af det.

Grundet min nye situation som medejer og ansat i Compara A/S er meget af driften forsvundet fra IVS-selskabet. Det resterende, jeg har f.eks. indtægter fra denne blog, kommer i stedet over i min enkeltmandsvirksomhed.

IVS-selskabet ejede 50% af Autostol.dk, og det er solgt over til mit holdingselskab i denne måned. I dag ejer mit holdingselskab 21% af Compara A/S og 50% af Autostol.dk IVS. Opgaven med at lave en skattefri anpartsombytning for ejendomsselskabet Casper Schneidereit A/S er netop sat i gang.

Ejendomsinvestering

Der er sket meget denne måned!

Endelig er øvelsen med at omlægge 9 banklån i 9 forskellige lejligheder til et realkreditlån afsluttet! Det har taget 3 måneder, hvor der har været besigtigelse på alle 9 adresser fra en vurderingsmand, et utal af dokumenter, budgetter, vedtægter, regnskaber m.v. Jeg endte med at få belåning på 70%, som blev til at lån på 2.000.000 kr. Det giver en ejendomsvurdering på cirka 2.860.000 kr., som svarer til cirka 317.000 kr. pr. lejlighed. Det er fornuftigt.

De 2.000.000 kr. blev brugt til at udbetale de eksisterende banklån i de 9 lejligheder. Det var ligesom en forudsætning for det. Herudover har jeg betalt banklånet på mit rækkehus ud. Jeg skyldte ca. 110.000 kr. på dette, og jeg havde en ret aggressiv afvikling på hele 3.000 kr./måned, som nu bliver frigivet. Den sidste sjat blev brugt til at nedbringe et banklån, jeg tog i forbindelse med købet af 3 lejligheder i 2018. Lånet kommer herefter ned på til 170.000 kr.

Mit nye realkreditlån på 2 millioner kr.

Jeg har optaget et 1% lån med fast rente og afdrag over 30 år. Det blev optaget i kurs 97,7140, og bidragssatsen er på 1%. Det betyder, at jeg får en terminsydelse på ca. 24.500 kr., som falder løbende. Til gengæld skal jeg ikke afdrage 17.150 kr./måned på banklånene mere, da de er blevet indfriet.

Konkret betyder det, at jeg får frigivet knap 9.000 kr./måned med denne låneomlægning.

De samlede omkostninger til omlægning lander på 102.000 kr., som indeholder tinglysningsgebyrer, lånesagsgebyr, stiftelsesprovision, kurtage og kurstab. Det koster penge at tjene penge... er vidst ikke helt forkert i denne sammehæng.

Kassekredit på 400.000 kr.

I forlængelse af låneomlægningen har jeg fået etableret en kassekredit på 400.000 kr. til 4,75% i rente. Det er en stor fordel for mig at have adgang til denne kassekredit. Det betyder, at jeg kan købe en billig lejlighed kontant. Når jeg finder en anden billig lejlighed, så kan jeg belåne den sammen med den kassekredit-finansierede lejlighed og få et samlet realkreditlån på de to lejligheder. Provenuet fra realkreditlån bliver udbetalt til kassekreditten, og så kan jeg gøre det igen. Det giver noget mere fleksibilitet for mig og sparer mig også for en del omkostninger.

Ny gældssammensætning

Låneomlægningen betyder, at min gældssammensætning er blevet noget anderledes. Den ser sådan her ud i dag:

3.100.000 kr. i fastforrentede realkreditlån med 20 og 30 års løbetid.
170.000 kr. i banklån.
156.000 kr. sælgerfinansiering.
240.000 kr. lånt af mit IVS-selskab.

Og så en kassekredit med en trækningsret på 400.000 kr.

Jeg har et ønske om at få afviklet mellemværendet mellem IVS-selskab og ejendomsselskabet hurtigst muligt quo den lidt usikre fremtid for IVS-selskabet.

Udflytning, opsigelse og ny lejer

Der har været en udflytning i midten af juli. Lejligheden blev sat istand, og det blev dækket af depositummet. Der blev holdt fremvisning d. 15 juli, og d. 1. august flytter den nye lejer ind. Der var 10-12 til fremvisning og 9 interesserede, så det var fint. Ingen tomgang. Herudover har en anden lejer opsagt sin lejlighed med ønske om udflytning til oktober.

Under istandsættelsen besluttede jeg mig for at skifte en gammel og grim radiator på badeværelset. Resultatet blev godt, men det kommer nok til at koste 4.000 kr. i alt.

Der fulgte en stor radiatorskjuler med til den lejlighed, jeg købte til mig selv. Den har jeg ligeledes flyttet over i udlejningslejligheden, da den passede perfekt dertil. Jeg får i stedet skiftet radiatoren i min egen lejlighed til en mindre, vertikal model, hvilket giver noget mere plads hjemme hos mig.

Herudover har der ikke været nogen bevægelser på ejendomsfronten. Den bogførte værdi af udlejningslejlighederne er på 4.791.101,39 kr.

Aktier og valuta

Der er kommet et ekstraordinært udbytte fra TRYG på 374 kr. Da jeg er ved at flytte depoter mv. fra Nordea til Lollands Bank, er det ikke muligt for mig at gøre status over aktierne i denne måned. Hvis du gerne vil se, hvad jeg har investeret i, så kan du se forrige månedsrapport. Der har ingen køb eller salg været i denne måned.