Fordele og ulemper ved at købe lejligheder til udlejning

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 5 år siden

Ejendomsinvestering

Bør man købe hele udlejningsejendomme, altså ejendomme med flere lejemål, kontra enkeltstående lejligheder? Det er et spørgsmål, jeg ofte får i en eller form. Der er ikke noget entydigt svar, da der er udfordringer ved begge modeller. Det afhænger 100% af din konkrete situation, evner og økonomi. I dette indlæg vil jeg belyse fordele og ulemper, som jeg ser det, ved henholdsvis ejendomme med flere lejemål kontra enkeltstående lejligheder.

Myterne om realkreditbelåning på udlejningsejendomme

Først og fremmest vil jeg indskyde, at du godt kan få 80% realkreditbelåning i en ren boligudlejningsejendom. Der er mange, som tror, at man kun kan opnå 60%, da det er en udlejningsejendom og dermed karakteriseret som erhverv. Det er dog ikke tilfældet. Det afgørende er, om ejendommen er boligudlejning, altså lejligheder, eller erhvervsudlejning, altså butikker, kontor mv. I sidstnævnte tilfælde vil det typisk være 60% grænsen, som gælder. Ved en blandet ejendom laver man en vægtning mellem bolig og erhverv, som så danner rettesnor for belåningsgrænsen.

En anden misforståelse ved realkreditbelåning og udlejningsejendomme er, at mange tror, at man altid eller meget ofte vil kunne få 80% realkreditbelåning i en boligudlejningsejendom. Det er heller ikke tilfældet. Det afhænger af en masse faktorer som ejendom, stand, lejekontrakter, indtægter, udgifter mv. Så der er ingen garantier for dette heller.

Du har mulighed for en blødere opstart

Hvis du er i tvivl, om det er noget for dig, så er det alt andet lige nemmere at teste det af med ét lejemål kontra flere. Som jeg har skrevet om før, er der mange gode grunde til ikke at blive boligudlejer.

Barrieren for at komme i gang er lavere ved enkeltstående lejemål

Det absolutte krav til egenfinansiering øges i takt med handelsprisen på ejendommen. Det er nemmere at opspare 20% af 500.000 kr. til en lejlighed kontra 20% af 2.500.000 kr. til en boligejendom med 5 lejligheder. Har du en begrænset opsparing, skal du se på, hvilke muligheder du har nu. Enten ved at købe med de midler, du har til rådighed, eller spare mere op. Hvis du vil spare mere op, kan du inddrage manglende afkast i opsparingsperioden, risiko for ændrede renteniveauer og risiko for prisstigninger/-fald, inden du når en opsparing, som kan finansiere en hel boligejendom.

Og nej, du skal ikke regne med at kunne købe en udlejningsejendom med 5% opsparing.

Stordriftsfordele ved hele ejendomme.

Der er stordriftsfordele ved at have tingene samlet i en ejendom. Generelt er der stordriftsfordele ved at have mange lejemål kontra få. Du vil hurtigere kunne få strømlinet en række processor.

Nemmere at realisere en mindre del af ens portefølje

Det afhænger naturligvis af din økonomi, men hvis du løbende ønsker at afvikle en del af din portefølje, så er det nemmere, hvis du har bundet den op i 10 enkeltstående lejligheder kontra en ejendom med 10 lejligheder, hvor det er enten/eller ved et salg. Med enkeltstående lejligheder vil du kunne sælge dem løbende fra.

Ejerlejligheder kan sælges til private

I relation til ovenstående, så giver enkeltstående lejligheder også et større købspublikum, da du kan sælge dem til private, når de er tomme ved fraflytning. I en portefølje med flere ejerlejligheder, hvor ønsket er at realisere noget værdi, vil du kunne sælge ud af ejerlejlighederne i takt med, at folk fraflytter. Du kan som sådan også godt sælge en lejlighed med lejer, men det giver ofte en lavere pris kontra en lejlighed uden lejer.

Nemmere at lave geografisk spredning ved enkeltstående lejligheder.

Hvis du har begrænset antal midler til rådighed, så vil du også nemmere kunne lave geografisk spredning ved køb af enkeltstående lejligheder i forskellige områder og byer.

Der er unødvendige omkostninger til ejerforeningen.

En ulempe ved enkeltstående lejligheder er, at der følger en række unødvendige omkostninger med til at drive ejerforeningen. Det er den forening, som varetager ejendomme på vegne af medlemmerne. Der skal udarbejdes regnskab, administration, generalforsamling mv. Nogle af omkostningerne ville du også have, hvis du ejede ejendommen 100%, men i det store hele er det bare mere omkostningstungt gennem en ejerforening.

Manglende kontrol over vedligeholdelse eller ikke indtægtsgivende projekter

Ejerforeningen er demokratisk opbygget med en bestyrelse, der er på valg, og som beslutter, hvad der skal laves. Ejer du selv ejendommen, er du diktatoren og bestemmer sådan set selv, hvad der skal laves, og hvornår det skal laves. Ejerforeningen kan beslutte at bruge penge på en gårdrenovering, som ikke rigtig giver dig mulighed for en højere lejeindtægt her og nu. Så foruden omkostningerne til ejerforeningsdrift, så kan du blive påført yderligere omkostninger til sådanne projekter.

Bygninger kan være bedre vedligeholdt, når en ejerforening står for det.

Det er mit indtryk, at der er mindre risiko ved selve ejendommen som sådan, når du køber en lejlighed i en ejendom kontra at købe hele ejendommen. I førstnævnte tilfælde har der været en ejerforening som i hele perioden løbende har vedligeholdt ejendommen. Det er ofte gået igennem en bestyrelse, og det er mit indtryk, at sådan en bestyrelse generelt tilsigter gode løsninger, god vedligeholdelse mv. Når en ejendom er ejet af en enkelt, er der ikke på samme måde den kollektive ansvarsfølelse om ejendommen, løsningerne m.v. Det er ikke så usædvanligt, at der bliver lavet dårlige, men billige løsninger for at optimere profitten på den korte bane. Specielt, når der er tanker om et forestående salg.

Hvis økonomien hos personen eller selskabet heller ikke er helt god, kan ejendommen også have været forsømt i en kortere eller længere periode. I en ejerforening er der ofte penge til almen drift og vedligeholdelse quo de løbende indbetalinger fra medlemmerne.

Ingen kontrol over de andre beboere (lejligheder)

Ejer du ikke de andre lejligheder, har du heller ikke kontrol over, hvem som bor der. Andre udlejere kan leje ud til mindre heldige typer. Som udgangspunkt er det deres hovedpine, men det smitter også af på dig. Din lejer vil sandsynligvis påtale eventuelle problemer med de andre beboere til dig, og så skal du føre dem videre til bestyrelsen, ejerforeningen osv. Hvis ikke de selv er påvirket af problemerne, så kan det godt føles som at slå i en pude.

Finansieringsmuligheder

Der kan være lidt med finansieringsmulighederne. Udfordringen ved billige lejligheder er, at der ofte ikke kan hentes realkreditbelåning i dem under 500.000 kr. Herudover bliver låneudmålingen, altså hvor meget du kan låne i lejligheden, også ramt af ejerpantebrevet til ejerforeningen. I en lejlighed til 300.000 kr. udgør et pant til ejerforeningen på 30.000 kr. hele 10% af købssummen, hvilket godt kan mærkes.

En ejerforening giver en økonomisk stødpude mellem dig og skader/vedligeholdelse på ejendommen

Det er nok at betragte som en pseudo-fordel, men personligt har jeg været glad for den. Ejerforeningen har selv en opsparing til at dække løbende vedligeholdelse, hvorfor du ikke selv skal have penge op af lommen hver gang. Herudover håndterer de også vedligeholdelsen og finder løsningerne, så du som sådan heller ikke selv skal forholde dig til det. Det sætter jeg selv stor pris på. Nogle ejerforeninger har endda en grundfond, hvor overskud fra driften hensættes til større opgaver som nyt tag f.eks.

Pålagte omkostninger ved værdigsætning (og låneudmåling)

En ulempe ved enkeltstående lejligheder er, at der i forhold til låneudmålingen baseret på lejeindtægter og udgifter ofte vil blive pålagt en ikke-ubetydelig, fiktiv administrationsomkostning. Det kan godt være, at du selv vil stå for administration, håndtere lejere mv., men hvis kreditforeningen en dag bliver nødt til at overtage lejemålet, skal der være så meget luft i budgettet, at de kan hyre et eksternt firma til at varetage denne del. Typisk har jeg fået påvirket mine udlejningsbudgettet med 500 kr./måned/lejlighed til administration.

Du kan blive pålagt omkostningsbestemt husleje

Det er grundlæggende kompliceret at fastlægge den lovmæssige, korrekte husleje. Omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og markedsleje er bare nogle af de begreber, som man støder på. Min pointe er, at der kan påhvile forskellige pligter til lejefastsættelse, hvis du f.eks. køber en ejendom med flere end 6 lejemål. Der er mere end det, som skal gøre sig gældende. Omkostningsbestemt leje er et helt kapitel for sig selv. Det støder du ikke ind i med 6 separate lejligheder i forskellige bygninger.

Muligheden for at lave en rigtig god handel er nemmere med enkeltstående lejligheder

Det er min erfaring. Som jeg har skrevet om tidligere, er det nemmere at gøre en god handel med enkeltstående lejligheder købt fra private. Kvadratmeterpriserne på mine lejligheder er noget lavere end sammenlignelige boligudlejningsblokke. De her ”super-handler” kan du lave, fordi der kan være særlige omstændigheder, som gør, at sælger er nødlidende på en eller anden form. Et klassisk eksempel er sælger, som står til et enormt tab. For social- og sundhedshjælperen uden opsparing er det ligegyldigt, om gælden efter salg ender på 600.000 kr. eller 750.000 kr; der er ingen realistisk mulighed for at betale det af. Hvis panthaverne heller ikke forsvarer deres pant, så er der mulighed for at gøre en rigtig god handel.

De samme mekanismer gør sig selvfølgelig også gældende i handel med konventionelle investeringsejendomme, men da de absolutte handelspriser er noget højere, vil der også være et større motiv for forsvar af pantet. Herudover vil der ikke være de samme årsager til et forceret salg, som der kan være ved private. Så længe der er lejere, og ejendommen løber rundt, så den er økonomisk stabil, er der som sådan ingen ulykke.

Hvad foretrækker jeg selv?

Jeg har selv købt enkeltstående lejligheder, og det er der flere årsager til. Først og fremmest har det været, hvad jeg har haft kapital til. Herudover har jeg kunne købe mine til noget lavere kvadratmeterpriser ift. de boligejendomme, der har været til salg. De udfordringer med, at der bliver besluttet at lave ting på ejendommen, som ikke rigtig giver noget værdi, har jeg ikke oplevet endnu.

Jeg har ambitioner om at skulle have større boligejendomme, men det er ikke noget, jeg racer efter lige nu. Hvis de rette omstændigheder og muligheder opstå, så griber jeg den selvfølgelig!