Gældssammensætning og værdisætning af mine udlejningslejligheder

I dette indlæg vil jeg kigge på min egen gældsætning samt belyse, hvordan ejendommene er værdisat i regnskabet.

Det skylder jeg væk i lejlighederne (september 2018)

En væsentlig risiko ved ejendomsinvestering er netop gælden. Det er de færreste, som køber en ejendom 100% kontant, og derfor er der et behov for at optage et lån. Det er også tilfældet for mig. Herunder er den nuværende gældsstatus for de enkelte lejligheder:

I ovenstående springer #4 lidt ud med en meget høj ydelse og tilsvarende lav tilbagebetalingstid. Det er et rækkehus, som jeg ejer. Planen er at sælge det, når lejer flytter. Derfor kører jeg en meget aggressiv afvikling på dette.

Samlet er der banklån for kr. 1.933.432,15 til 4% i rente. Karakteristika ved denne lånetype er, at det kan opsiges med 1 måneds varsel, og renten som sådan er variabel. Herudover er der realkredit for 345.972,69 kr. På realkreditlånet er renten fast, og det kan heller ikke opsiges, så længe det ikke misligholdes.

På banklånene er den årlige ydelse 203.400 kr., som dækker afdrag og renter. De næste par år er renteudgifterne cirka 70.000 kr./år, og de resterende cirka 130.000 kr. er afdrag, som kan betragtes som en slags opsparing i mursten. På realkreditlånet til DLR kredit udgør afdraget ca. 1.300 kr. om måneden. Det vil sige, at der på boligerne bliver afdraget gæld med ca. 12.300 kr. hver måned. Det beløb vil være støt stigende, da rentebyrden bliver mindre og mindre i takt med afviklingen.

Det svage punkt i min gæld er de usikre banklån. Stiger renten 1% i år, vil mine finansieringsomkostninger stige med ca. 20.000 kr. Derfor er disse også mit primære fokusområde. Ved at sikre en hurtig afvikling vil sikkerheden bag lånet også styrkes. Selvom markedsrenten stiger, så er den sikkerhed, jeg kan tilbyde, tilsvarende forbedret, og dermed burde jeg kunne opretholde eller forbedre mine finansieringsvilkår på sigt (simplificeret).

Generelt har jeg fokus på:

• Have privat gæld med fast rente. Jeg har et realkreditlån på 1.269.000 kr. i mit private hus, og det er med fast rente.
• Løbende undersøge finansieringsmulighederne og hele tiden have et øje på den samlede økonomi.
• Mulighed for på sigt at sælge et par lejligheder og bruge provenuet på udbetaling til en hel boligejendom, der kan opnås bedre finansiering i. Dermed kan jeg vækste forretningen samtidig med, at jeg får en mere sikker finansiering.
• Ikke kun fokusere på ejendomme, men også have mere likvide investeringer. Jeg fokuserer bl.a. på at opbygge en portefølje af udbytteaktier og have en fornuftig opsparing ved siden af.

Ejendommene er i skrivende stund værdisat til 3.653.344 kr. og fratrukket gælden giver det en umiddelbart friværdi på 1.373.939,16 kr. Der er herudover en ”intern gæld” til mig selv, da jeg har lånt penge til selskabet til udbetalingen mv. på et par lejligheder. Så selskabet har en egenkapital p.t. på ca. 1.200.000 millioner kr.

Værdiregulering og værdisætning af ejendomme

Vedrørende værdisætningen af ejendomme generelt, så er der flere muligheder. Mine er værdisat til indkøbsprisen tillagt forbedringer og fratrukket afskrivninger. Der er i øvrigt en væsentlig skattemæssig forskel på henholdsvis forbedringer og vedligeholdelse. Vedligeholdelse kan du fradrage i regnskabet, det kan du ikke med forbedringer.

Da ejendommene er indkøbt over en snart 5-årig periode, hvor der har været en udvikling på ejendomsmarkedet, så er den nuværende regnskabsmæssige værdisætning ikke i harmoni med det marked, vi har i dag i 2018. Jeg overvejer derfor at gå over til en anden måde at værdisætte ejendommene på, nemlig ud fra et afkastkrav. Fornuftige boligejendomme handles typisk ud fra et afkastkrav på ca. 7% i mit område. Generelt er der forskellige afkastkrav alt efter type, ejendom og ikke mindst område. I København er afkastkravet eksempelvis meget lav. Vi snakker et niveau omkring 1-2%. Det lave afkastkrav afspejler en forventning om, at ejendommene i København generelt vil stige.

Måden, afkastkravet udregnes på, er ret simpel. Her har jeg taget udgangspunkt i et afkastkrav på 7,5%

(indtægter – udgifter) / 7,5% * 100% = ejendomsværdi

Bemærk, at der ikke er indeholdt omkostninger til lån og renter under udgifter. Det er alene omkostningerne til vedligeholdelsen og driften af ejendommen, der er indeholdt i udgifterne.

Herunder følger et eksempel på en lejlighed med 54.000 kr. i lejeindtægter og 25.000 kr. i årlige driftsudgifter. Afkastkravet er sat til 7,5%.

(kr 54.000 kr – kr 25.000) / 7,5% * 100% = kr. 386.666 er lejlighedens værdi

Om afkastkravet er 6%, 8% eller noget helt tredje betyder ret meget ift. værdisætningen:

(kr. 54.000 – kr. 25.000) / 6,5% * 100% = 446.153 kr.
(kr. 54.000 – kr. 25.000) / 7,5% * 100% = 386.666 kr.
(kr. 54.000 – kr. 25.000) / 8,5% * 100% = 341.176 kr.

Som det fremgår af ovenstående, giver et lavere afkastkrav en højere værdisætning af ejendommen. I mit tilfælde vil jeg have en værdiregulering ud fra et afkastkrav på 7,5%, hvor der i de samlede udgifter er indregnet cirka 55.000 kr. årligt i administration/løn til mig selv. Det vil umiddelbart betyde en positiv værdiregulering af ejendommene på omkring 1 million kr., hvorved værdien af de 11 lejemål bliver sat til cirka 4.700.000 kr.

Øvelsen med at ændre værdisætningen betyder ikke det store ift. at opnå finansiering fra banker mv., men det ser regnskabsmæssigt pænere ud, og så er den værdisætning i højere grad i overensstemmelse med virkeligheden anno 2018.

I forhold til den samlede gæld målt mod en værdisætning baseret på et afkastkrav på 7,5% bliver belåningsgraden på 48%. De 52% i friværdi er skabt fra værdiregulering, egenbetaling og afdrag de løbende afdrag på lånene.

Skyd løs herunder, hvis du har spørgsmål til ovenstående.

LÆS OGSÅ OM

Giver det mening at ansætte sin egen vicevært?

Læs mere

Sådan skifter jeg køkken i et lejemål

Læs mere

VEU-godtgørelse og AMU-kurser for dig som er selvstændig med ejendomme

Læs mere