Når du køber en ejerlejlighed, så blander du blod med de andre ejere og indgår automatisk i et fællesskab, hvor I sammen skal sørge for renovering, vedligeholdelse, rengøring og alle de andre pligter, der nu er, når man er (med)ejer af en ejendom.
Dette varetages af ejerforeningen, som alle lejlighedsejere har pligt til at være medlem af. Ejerforeningen drives som en lille virksomhed, hvor indtægterne primært består af bidrag fra medlemmerne, og driften varetages af en bestyrelse. Bestyrelsen vælges normalt på en årlig generalforsamling, hvor andre væsentlige beslutninger vedr. ejendommen også vedtages eller forkastes.
Modsat ejerlejligheden, som du fysisk kan inspicere og danne dig et indtryk af, så er ejerforeningen et noget mere diffust begreb. Ejerforeningen er dog meget væsentlig for den samlede investeringscase, hvorfor det er vigtigt at undersøge denne grundigt.
I blogindlægget herunder gennemgår jeg forskellige punkter, som du kan forsøge at belyse. Jeg kigger meget på forskellige indikatorer, som sammenlagt giver mig et indtryk af den enkelte ejerforeningen. Nedenstående skal ses som inspiration og er altså ikke en udtømt liste eller færdig manual.
Hvor mange medlemmer er der?
Du skal have klarlagt, hvor mange medlemmer, altså ejerlejligheder, der er i ejerforeningen. Du skal vide, hvor stor en andel af udgifterne, som du skal betale. Dette beregnes typisk ud fra et tinglyst fordelingstal, som fremgår af salgsopstillingen.
I den samme ejerforening kan der være vidt forskellige lejligheder størrelsesmæssigt. Derfor skal en 1-værelses lejlighed betale væsentligt mindre end en 4-værelses lejlighed. Det reguleres normalt via fordelingstal.
Hvis en lejlighed har et fordelingstal på 7, og det samlede fordelingstal for alle lejligheder er 264, så skal den enkelte lejlighed dække 2,65% af udgifterne (7/264*100%). Skal ejerforeningen have et nyt tag til 2.500.000 kroner, så vil andelen på 2,65% svare til 66.250 kr.
Du skal altså have styr på, hvor stor en brik du er i den samlede økonomi. Ovenstående fordelingsmodel giver mange gange en lille discount til de små lejligheder ift. de store. Det skyldes, at der i praksis er variable og faste omkostninger i en ejerforening, mens indtægter er alene beregnet ud fra fordelingstallet.
Den demokratiske balance i ejerforeningen
Det er en god idé at få klarlagt, om der er demokratiske forvridninger i ejerforeningen. Normalt har man det antal stemmer, som ens fordelingstal udgør. En stor lejlighed med et fordelingstal på 10 har den samme demokratiske vægtning som to mindre lejligheder med hver et fordelingstal på 5.
Dette skal du sætte i kontekst til foreningens vedtægter, som beskriver, under hvilke konditioner forskellige typer af beslutninger kan tages. Nogle beslutninger vil kræve 100% opbakning fra alle medlemmer. Det kan være en nedlæggelse af foreningen eller et rygeforbud i alle lejligheder. Andre beslutninger som f.eks. en tagudskiftning skal vedtages med overvægt på f.eks. mindst 2/3 af de stemmeberettigede fordelt på fordelingstal. Her kan der igen være en nuance, så det enten er 2/3 af de fremmødte på generalforsamlingen ELLER 2/3 i forhold til det samlede fordelingstal.
Så kan der også være særregler for ekstraordinære generalforsamlinger, der kan holdes i forlængelse af den ordinære, hvor der typisk er mere lempelige beslutningsvilkår.
Vil du lære at investere i ejendomme? Jeg har samlet al min viden i et 12 timers online kursus. Du får adgang til over 100 videolektioner som tager dig fra A-Z inden for ejendomsinvestering.
Læs mere her
Der er også situationer, hvor flere lejligheder ejes af den samme ejer. Dermed får denne ejer større indflydelse, og det kan være et problem, hvis det drejer sig om så mange lejligheder, at denne reelt kan bestemme over de andre. Dette kan være reguleret i vedtægterne, så en person eller selskab, upåagtet af hvor mange ejerlejligheder denne ejer, kun har en begrænset demokratisk magt.
Det er en god idé at få klarlagt alt vedr. den demokratiske situation i den enkelte ejerforening, både omkring beslutningsprocesser ift. vedtægter, og om der skulle sidde en person, der ejer et væsentligt antal lejligheder og dermed har en stor, indirekte magt.
Den overordnede bygningsmasse
En ejerforening dækker normalt over en eller anden form for homogen bygningsmasse. Der kan sagtens være flere forskellige ejendomme, som typisk vil være ens i form, type og størrelse, under den samme ejerforening. Men der er også situationer, hvor ejerforeningen omfavner en meget uhomogen bygningsmasse. Det kan give en skævvridning, der ikke altid er taget højde for i vedtægterne, hvor ejerne i den ene bygning reelt betaler for en del af vedligeholdelsen i den anden bygning.
Jeg har 3 garager i en selvstændig ejendom, hvor garagernes fordelingstal er meget lavt. Juridisk set er det selvstændige ejerlejligheder med eget blad i tingbogen. Garagebygningen hører sammen med en anden, selvstændig ejendom. Garageejerne betaler f.eks. en del af den samlede vandregning upåagtet af, at der ingen installationer er til vand i garagebygningen. Oprindeligt fulgte der en garage med til hver ejerlejlighed, hvorfor det ikke var et problem dengang.
Det er ikke nødvendigvis et problem, men det kan give friktion i beslutningsprocesserne, da motiv og motivation ikke er så strømlinet blandt alle medlemmerne. Det er ikke morsomt at få øget sit ejerforeningsbidrag, fordi en bygning, man ikke selv bruger eller har noget med at gøre, skal have nyt tag. Det kan også være med til at forhale vigtige beslutninger.
Sørg for at få afklaret, om der er potentiale for noget friktion eller andre uhensigtsmæssigheder i forhold til den eller de ejendomme, som ejerforeningen omfavner!
Er der en vedligeholdelsesplan?
Store ejendomme får typisk udarbejdet vedligeholdelsesplaner i et eller andet omfang. Der er også mange, som ikke gør. Det kan give mening, hvis det kan give mere gennemsigtighed ift. ejendommens tilstand og belyse hvilke installationer, man skal forvente, vil svigte i løbet af de næste 5-10-15 år, samt hvad det vil koste at udbedre.
Med en vedligeholdelsesplan kan bestyrelsen meget nemmere styre økonomien og sætte et passende og korrekt ejerforeningsbidrag. Det er mit indtryk, at det særligt er ved nyere og gennemrenoverede ejendomme, at det kan give værdi.
Ulempen er, at det koster penge at udarbejde en vedligeholdelsesplan. I de tilfælde, hvor det er åbenlyst, at der vil komme store renoveringsposter såsom nyt tag, VVS-installationer osv. i løbet af en årrække, vil den i praksis ikke have den store betydning. Her skal bestyrelsen sørge for at polstre ejerforeningen og vil i mange tilfælde være tvunget til at tage sig af de enkelte ting i den rækkefølge, de svigter.
Er der en vedligeholdelsesplan, indikerer det en klar, professionel tilgang til ejendomsdriften, men det er absolut ikke noget problem, hvis der ikke er.
Er der store renoveringsprojekter på vej?
I forlængelse af ovenstående skal du have klarlagt, om der i nærmeste fremtid er renoveringsopgaver, som ikke kan dækkes af ejerforeningens nuværende opsparing. Er der en vedligeholdelsesplan, er det nemt, men ellers må du selv forsøge at kvalificere dette. Der er også en oplysningspligt fra sælger, hvis der er store, erkendte udgifter i nær fremtid. Administrator eller bestyrelsen udarbejder normalt et ejerlejlighedsskema, hvor det vil fremgå.
Et nyt tag kan koste rigtige mange penge, som du vil skulle betale for på den ene eller anden måde. Er der ikke sparet penge nok op i ejerforeningen, skal du betale et ekstraordinært og ikke uvæsentligt bidrag. Alternativt skal ejerforeningen optage et fælleslån 
, som du vil skulle betale af på sammen med dit ordinære bidrag til ejerforeningen. Dine omkostninger til at eje lejligheden vil med andre ord stige.
Hvordan ser regnskabet ud?
Få udleveret alle de regnskaber, der er. Hvordan ser driften ud? Har foreningen kunnet polstre sig, eller er der kørt med underskud i flere år? Et enkeltstående underskud er ikke noget problem, hvis det afspejler en større renovering eller lignende, men løbende negativ drift er skidt.
En gennemgang af regnskaberne er alfa-omega, og hvis du ikke har så meget erfaring i det, så få en kompetent person til hjælpe dig. Du bør i samme omgang notere, hvem som har udarbejdet regnskabet. Det er en god indikator, hvis det er en lokal revisor og en knap så god indikator, hvis det er Brian fra stuen til venstre.
Er der eksterne indtægter?
En ejerforenings indtægter stammer fra medlemmerne i form af ejerforeningsbidrag. Der kan også være indtægter fra vaskerum, udlejning af kælderrum og måske endda udlejning af erhvervslokaler, viceværtbolig eller lignende.
Det er en god idé at få undersøgt, hvor stor en andel disse eksterne indtægter udgør samt hvilke udgifter, der følger med, f.eks. vedligeholdelse af vaskekælder, og om det er realistisk, at der fortsat vil komme disse indtægter de næste 5-10-15 år.
Hvor stor opsparing er der?
Det er væsentligt at få indblik i, hvor stor en kontantbeholdning, altså likviditet, der er i ejerforeningen. Det vil fremgå af regnskaberne. Det er ligeledes en god idé at få det perspektiveret i forhold til ejendommen:
- Hvor mange penge er der pr. lejlighed?
- Hvor mange penge er er der i forhold til fordelingstal?
- Hvor mange penge er der pr. kvadratmeter?
Det er selvsagt en fordel med en økonomisk polstret ejerforening. Er der for mange penge i kassen, kan bidraget blot sættes ned i en periode. Nogen vil måske påpege, at det er en god idé altid at øge opsparingen. Det mener jeg ikke. Der er en generel tendens til et øget forbrug på ”ligegyldige” ting som etablering af rosenbed, springvand eller andet tingel-tangel, når kassen bugner.
Er der en grundfond?
En del af beløbet kan være øremærket på en grundfond. På en grundfond er pengene ”låst” til ejendomme. De frie midler kan udloddes til medlemmerne, hvis det besluttes på en generalforsamling, men det, som er reserveret på en grundfond, er altså låst til ejerforeningen.
Der er ejerforeninger med medlemmer, som er meget ivrige efter at få de frie midler ud igen upåagtet af foreningens egentlige økonomi. Typisk er de motiveret af, at de har deres lejlighed til salg, eller at de bare har en stram privatøkonomi.
En grundfond er en positiv indikator, som giver lidt tryghed og sikkerhed, når enkelte medlemmer sætter sig selv foran ejendommen.
Er der optaget fælleslån?
En ejerforeningen kan have optaget et fælleslån, hvis der har været en stor renoveringspost. Du skal have klarlagt, hvor meget du betaler, hvilket typisk fremgår af opkrævningen, hvornår lånet er betalt tilbage, samt hvor stort lånet er. Vilkårene og hæftelse for lånet bør du også få belyst. Pro rata er f.eks. meget udbredt.
Når lånet er tilbagebetalt, vil din betaling til ejerforeningen falde tilsvarende med den ydelse, du har betalt på lånet.
Er der frivillige ressourcepersoner involveret i driften?
Særligt i små ejendomme og dermed ejerforeninger kan der være ressourcepersoner, som varetager en stor del af vedligeholdelsen, f.eks. pasningen af de grønne arealer, hvor lønnen ikke udgør meget mere end et stort tak og den dyreste flaske rødvin fra Netto.
Det en kæmpe fordel, men mange gange er det pensionister, som hygger sig med det. Derfor skal man heller ikke forvente, at det vil vare ved, eller at der er andre, som står i kø for at overtage den rolle.
Du bør få belyst, om en del af økonomien og driftsbudgettet bygger på, at der er opgaver, som løses meget billigt fra nuværende beboere og ejere. Hvis der er, hvor meget skal du så forvente, at bidraget til ejerforeningen vil stige, hvis de samme ydelser skulle købes til markedspris?
Hvor er skel mellem lejlighed og ejerforening?
Du skal have fundet de konkrete skel mellem ejer og ejerforening. Hvilke installationer hører til lejligheden, som du dermed selv skal stå for at udskifte, og hvilke installationer hører til ejerforeningen? Forsyningsrør, altså de lodrette rør, skal ejerforeningen normalt vedligeholde, mens fordelingsrør hører til ejerlejligheden.
Et andet eksempel er vinduer. Her er praksis meget forskellig. I mange ejerforeninger er det ejeren selv, som skal sørge for at vedligeholde sine vinduer. Andre steder påtager ejerforeningen sig vedligeholdelsen af disse, og så er der situationer, hvor både ejer og ejerforeningen betaler en andel.
Få undersøgt praksis for f.eks. vedligeholdelse og udskiftning af vinduer, hoveddør mv. i den konkrete ejerforening. Hvis du selv skal stå for det, skal du også kalkulere med et større beløb til intern vedligeholdelse kontra hvis det er ejerforeningen.
Er det en ejendom, der kræver meget eller dyr vedligeholdelse?
En ejendom er ikke bare en ejendom.
En tidligere stationsbygning med mange flotte detaljer såsom et stort, flot masardtag inklusiv en masse kviste, muret udhæng og meget mere vil være mere omkostningstung end et halvkedeligt murstens/betonbyggeri med bølgeeternit fra 1970'erne.
Du skal altså forholde dig til typen af ejendom ift. den samlede økonomi.
Er der stort haveanlæg og andre lignende, sekundære omkostninger?
Er der væsentlige sekundære omkostninger i ejerforeningen? Er der et stort haveareal, som kræver mange ressourcer? Er der potentiale for besparelser på lang sigt?
Det, synes jeg, personligt er rart at få belyst.
Er medlemmerne pålagt forskellige opgaver såsom trappevask, arbejdsdage mv.?
Er der en vicevært eller anden aktør, der står for al rengøring af trapper og gang, eller er det ejerne selv, som skal gøre det? I én ejendom bliver alt ordnet af en vicevært, i en anden går trappevask på tur med dertilhørende gebyr, hvis det ikke bliver ordnet.
Der er også ejerforeninger, som afholder mere eller mindre frivillige arbejdsdage i løbet af året.
Jeg har motiveret mine lejere til at indgå i de ordninger, som ejerforeningerne har etableret med trappevask, arbejdsdage mv., men ret beset har jeg ikke hjemmel til at påtvinge det. Mange vil dog gerne involvere sig og er glade for det sociale element i det.
Er ejerforeningen effektivt drevet?
Vigtigt. I ejerforeningen er der en række vedtægter, som dikterer, hvordan den skal drives. Dette varetages af bestyrelsen, som normalt vælger et administrationsfirma til at varetage den daglige drift. Det er bare ikke altid tilfældet. I særligt små foreninger, hvor ingen medlemmer har overskud eller mulighed for at involvere sig bestyrelsesarbejdet, kan driften begynde at sejle mere og mere. Der bliver ikke lavet regnskab eller forbrugsregnskab og så længe, der ikke er nogen, som protesterer, sker der ikke noget.
Er der regnskaber? Er afholdt generalforsamlinger? Er der referater med indhold? Er der initiativ fra medlemmerne? Er der generelt dokumenteret historik? Alt det er gode indikatorer, som er særlig vigtige i små ejerforeninger.
En professionel administrator er naturligvis også en rigtig god indikator.
Ejerforeninger, der ikke er drevet efter vedtægterne, vil jeg først og fremmest få grundigt gennemgået, og prisen på ejerlejligheden skal være ekstraordinær god, før jeg vil involvere mig.
Er der gyldigt energimærke?
Det er et lovkrav, at der er et gyldigt energimærke. Et energimærke skal fornys efter 10 år. Hvis der ikke er det, er det en negativ indikator i relation til ovenstående.
Vil du lære at investere i ejendomme? Jeg har samlet al min viden i et 12 timers online kursus. Du får adgang til over 100 videolektioner som tager dig fra A-Z inden for ejendomsinvestering.
Læs mere her
