Skal du sælge dit hus? Sådan var min oplevelse med salg af bolig

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 5 år siden

Diverse

I dette indlæg vil jeg dele mine erfaringer, tanker mv. i forbindelse med hussalg. Det bygger på mine oplevelser med salg af et hus beliggende lidt uden for Nykøbing F.

Det drejer sig om en murermestervilla på 187 kvm. Hertil er der cirka 60 kvm garage og 8 kvm kælder. Huset er beliggende i Øster Toreby på en lukket vej, tæt på skole (500m) børnehave (100m) og lokalbanen (200m). Ideelt til en børnefamilie på 4. Den største ulempe ved huset er den store hovedvej, der går mellem Nykøbing F. og Sakskøbing, som man tydeligt kan høre i haven.

Hvorfor skulle det sælges?

Det udspringer af et brud med min ekskæreste. Da jeg var den eneste, som kunne blive boende ud fra et økonomisk perspektiv, købte jeg hendes andel. Huset er dog alt for stort til 1 person, og det var derfor hele tiden min plan, at jeg ikke ville blive boende i en længere årrække. I forlængelse af vores brud, iværksatte jeg salgsprocessen.

Min strategi for et salg

Først lagde jeg en strategi eller en målplan, om man vil. Jeg ville have penge med til en kommende bolig, og derfor skulle jeg have en pris, hvor det ville kunne lade sig gøre. Det er en god bolig, som på det boligmæssige er konkurrencedygtig med tilsvarende boliger i prisklassen 2–2,2 millioner kr. Som nævnt trækker den store vej bag baghaven bare voldsomt ned. Jeg besluttede mig derfor følgende:

Have boligen til salg i 1 år. Hvis det ikke lykkedes at sælge, så kigge på udlejningsmulighederne
Starte med en udbudspris på 1.950.000 kr. og skrue ned til 1.800.000 kr. efter ½ år

I forhold til det psykologiske i at have en bolig til salg og ikke helt kende sin egen situation 3 år frem, besluttede jeg mig for mentalt at lade som om, den ikke var til salg. Derfor boede jeg i huset og lavede de nødvendige ting ud fra den devise, at jeg skulle eje huset mange år frem. Ikke fordi jeg ikke troede på et salg, men det gjorde de daglige beslutninger meget nemmere.

Vi havde givet 1.550.000 kr. for huset for 3 år siden og brugt cirka 60-70.000 kroner på det.

Hvordan skulle jeg sælge det?

Jeg er jo selv velbevandret i denne verden med et 2-cifret antal bolighandler bag mig. Der er efterhånden et have af muligheder fra selvsalg til konventionel ejendomsmægler, og jeg undersøgte også de forskellige muligheder. I den forbindelse sammenlignede jeg på 3 parametre: De samlede salgsomkostning, mit tidsforbrug og salgssandsynligheden.

Jeg har ikke regnet med tilstandsrapport og el-rapport, da dette var udgifter, jeg ville have uanset hvilken strategi, jeg valgte.

Selvsalg

Her står du for alt selv, men da de fleste inkl. mig selv ikke kan udarbejde en købsaftale, facilitere en handel eller skabe synlighed om sin bolig, ligger der alligevel nogle omkostninger. I Danmark har vi to store boligsider, hvad angår privathandel. Det er Boligsiden og Boliga. Den billigste måde at komme på Boliga på er ved at lave en annonce, hvor man betaler en månedlig pris hos dem. Den koster 699 kr. i mit tilfælde, da prisen udregnes efter bolig, salgspris mv. Med en liggetid på et år, fotograf, advokat mv. ville salgsomkostninger hurtigt løbe op i 15.000–20.000 kr., og det var uden synlighed på Boligsiden. Jeg ved, at Boligsiden er meget populær, hvorfor det ikke var en gangbar metode for mig.

Mægler, men du fremviser selv

Robinhus tager 35.000 kr. for et salg, og herudover er der omkostninger til fotograf mv. Dog skal man selv fremvise. Jeg er vant til at holde fremvisning af lejeboliger, hvorfor jeg ikke anså det som noget problem. Robinhus og deres mæglerløsning blev den, jeg valgte. Her fik jeg en kendt pris, håndteret alt det jeg ikke kunne og fuld synlighed på de store boligportaler til en god pris.

Fotograf

Kort efter aftalen var underskrevet, blev der lavet en aftale med en fotograf. Hurtigt og effektivt blev alle rum fotograferet. Han var meget professionel og sørgede for frugt til de tomme fade, tændte lys i lysestagerne, gardinerne trukket fra, dørene åbne og alt det der.

Jeg havde selvfølgelig ryddet op og fjernet nogle ting, så det så mere rummeligt ud, men haven stod noget rodet, da det var december måned, at der blev taget billeder. Da jeg så billederne, kunne jeg godt se, at jeg burde have brugt langt mere tid på at gøre det hele klar til fotografen. En note til en anden gang: Der kan ikke bruges for meget tid på at få alt til at stå knivskarpt.

Jeg valgte at bruge billederne, men ville få taget nogle nye 6 måneder efter, hvis det ikke var blevet solgt. Så ville det være blevet sommer, og jeg ville naturligvis bruge langt mere tid på at få alting til at stå super flot.

Plantegningen kunne genbruges fra salgsopstillingen fra dengang, vi købte huset. Plantegningen lå som et billede i PDF-filen, men der en masse værktøjer på nettet, som kan dissekere sådan en PDF-fil fuldstændig ad.

Kan man ikke tage billeder selv?

Måske, men jeg vil ikke anbefale bare at snuppe nogle fotos med sin iPhone. Det virker ikke professionelt. Der er også en del redigeringsarbejde bagefter. Der blev sat blå himmel ind og skruet op for lyset i redigeringsarbejdet, ligesom der blev brugt udstyr til at få taget ”luftbilleder” i 10 meters højde. Alt sammen meget svært at gøre med en iPhone.

Rapporter

Jeg valgte at få lavet rapporter med det samme. Huset er rigtigt godt, så der var næsten ingenting af betydning i tilstandsrapporten. Det vidste jeg fra dengang, vi købte huset. Rapporterne ville bare være endnu et kvalitetsstempel, og det er bare med at få synliggjort alt det positive. Energirapporten har en levetid på 10 år, så den behøvede vi ikke at forny. Tilstandsrapport og el-rapport har en levetid på 6 måneder. Så var huset ikke solgt efter 6 måneder, skulle rapporterne laves igen. Jeg valgte den pakke, hvor jeg kunne få fornyet rapporterne gratis og ubegrænset. Den kostede et par tusinde kroner mere. Prisen blev 10.000 kr. alt i alt.

Efter rapporter, billeder mv. var på plads, kom boligen online.

Fremvisninger

Robinhus har et system, så man kan se, hvem der har hentet salgsopstilling og rapporter og bestilt fremvisning. Man skal så selv kontakte potentielle købere og lave aftale om fremvisning. Det fungerede ganske fint.

Jeg afholdt 8-9 fremvisninger, men det var over det dobbelte, som bestilte fremvisning. Der er en del, som ikke dukker op eller melder afbud 1 time før aftalt tid. Rimelig irriterende og frustrerende, men jeg valgte af samme grund ikke at være for fleksibel med min egen kalender. Hvis de var meget specifikke og havde svært ved at finde tid, så var de nok ikke så seriøse, med mindre det var nogle, som kom langvejs fra. Et andet tegn på en knap så seriøs fremvisning var, hvis de først ønskede at se huset 10–20 dage frem. De endte som regel med at melde afbud dagen før eller på dagen. Så det skal man tage med, hvis man selv vælger at fremvise.

Prisforhandling og salg

Der kom et interesseret par, som indledte prisforhandlingerne med et bud lidt under udbudsprisen. Efter et par timers forhandling endte vi på nogle vilkår, som vi begge kunne tilslutte os. I en forhandlingssituation er der flere parameter, som man kan inddrage: Prisen naturligvis, dispositionsdato, overtagelsesdato, medfølgende løsøre såsom havetraktor, brænde mv. Der er i øvrigt flere og flere virksomheder, som tilbyder at varetage købers interesse i en ejendomshandel, da mægler jo er sælgers mand.

Robinhus udarbejdede købsaftalen, og så blev underskrifterne sat.

Det var min oplevelse op til at få sat underskriften på købsaftalen. Jeg følger op i et senere indlæg med, hvor jeg beskriver, hvordan overdragelse, tinglysning, refusion mv. gik.