Så meget forventer jeg at tjene på ejendomsudlejning i 2023

Det er længe siden, der sidst har været en opdatering. Det vil jeg hermed rode bod på, og hvad kan være mere relevant for en ejendomsinvesteringsblog end at se på ejendomsbudgetter for det kommende regnskabsår.

Jeg forventer at tjene en halv million kroner i mit ejendomsselskab i 2023

Herunder kan du læse et oprids af mit budget.

I dag har jeg 17 lejemål i mit ejendomselskab. Herudover har jeg et lejemål, jeg ejer privat, og som ikke er en del af disse tal.

De 17 lejemål genererer en samlet omsætning på 1.150.470,48 kr. i 2023.

Eventuelle acontoopkrævninger for vand og varme er alene en likviditetsforskydning, hvorfor jeg ikke har dem med i mit driftsbudget. Den rene husleje er 1.021.926,48 kr.

Så er der selvfølgelig nogle udgifter:

• 210.585,12 kr. går til ejerforeningsbidrag. Det dækker indirekte ejendomsforsikring, renholdelse, udvendig vedligeholdelse, renovation og forbrugsregnskaber.

• 8.144,88 kr. går direkte til grundfond, der er en opsparing i de forskellige ejerforeninger øremærket større renoveringsprojekter.

• 2.696,16 kr. går til låneafdrag og renter til fælleslån. Det er ejerforeningerne, der har optaget lån, som typisk er belevet brugt til at betale tidligere renoveringsprojekter som nyt tag, vinduesudskiftning eller kvistrenovering.

• 5.672,28 kr. går til renovation. For mine udlejningshusene og et par lejligheder betaler jeg direkte til renovationsselskabet.

• 11.700,00 kr. går til husforsikringer på de to udlejningshuse, jeg har.

• 24.395,52 kr. går til grundskyld, altså ejendomsskat.

• 562,75 kr. går til kommunal rottebekæmpelse.

• 11.904,00 kr. går til administration af lejemålene.

• 78.012,00 kr. er afsat til indvendig vedligeholdelse, d.v.s., hvis et køleskab går i stykker, eller der skal skiftes et blandingsbatteri.

Samlet har jeg altså 353.672,71 kr. i direkte udgifter til næste år. Det betyder, at mit normaliserede driftsresultat ender på 668.253,77 kr. Det er dog ikke helt gjort med det. Jeg har herudover afsat:

• 17.000,00 kr. til drift af ejendomsselskabet Casper Schneidereit A/S. Det dækker en lovpligtig forsikring, netbank, regnskabsprogram og udarbejdelse af regnskab fra statsautoriseret revisor.

• 168.500,00 kr. til finansieringsomkostninger.

Så er der 482.753,77 kr. tilbage. Jeg tjener med andre ord en lille ½ mio. kr. på mine ejendomsinvesteringer. Det kan jeg bare ikke trække ud til mig selv, for jeg skal også afdrage 205.000 kr. på min gæld. Da afdragene ikke er fradragsberettigede, men en del af mit overskud, bliver jeg nødt til også at afsætte 45.100 kr. i likviditet til selskabsskat.
En del af afdragene går til henh. sælgerfinansiering og et banklån, hvor der er væsentligt kortere løbetid end på mine realkreditlån.

Alt i alt ender jeg med et likvidit resultat på 232.653,77 kr. Det er penge, jeg kan spare op i selskabet og købe nye enheder for eller udbetale til mig selv som løn og kautionspræmie.
De 232.653,77 kr. svarer til ca. 19.000 kr./mnd. og det harmonerer meget godt med mit mål om, at hver enhed skal være selvfinansierende og give et likvidt resultat på 1.000 kr./mnd.

Jeg har værdisat min portefølje til 9.281.302,33 kr. ud fra et afkastkrav på 7,20%. Jeg har gæld for cirka 5.800.000 kr., så jeg forventer, at egenkapitalen lander på cirka 3.500.000 kr. ved næste årsregnskab. Det giver en egenkapitalforrentning på 13,79%.

Hvilke ekstraordinære indtægter kan der komme?

Der er mulighed for at skabe lidt ekstraordinære indtægter i selskabet.

• Hvis jeg selv gennemfører istandsættelse ved fraflytning, kan jeg konvertere depositum til indtægt. Der er dog regler for det, og det kræver også time for time arbejde. Det er ikke så interessant.

• Der er mulighed for låneomlægninger og dermed score kursgevinster. I 2022 har jeg haft en ekstraordinær indtægt på ca. 160.000 kr. fra kursgevinster. Det er sket ved enten salg eller at jeg har indfriet et lån.

• Flip af og salg af ejendomme. I 2022 købte jeg et hus og solgte det efter et lille halvt år med ca. 100.000 kr. i fortjeneste. Herudover har jeg realiseret værdistigning på en lejlighed, jeg købte i 2021, for 575.000 kr., der i 2022 blev solgt for 895.000 kr..

Ovenstående er ikke noget, jeg regner med i mit driftsbudget. Det er alene den rå udlejning, jeg interesserer mig for.

Budget per udlejningsenhed.

Dette var et kort blogindlæg om mine forventninger til 2023.

LÆS OGSÅ OM

Hvad tjener jeg på 14 lejemål i Udkantsdanmark?

Læs mere

Sådan handler jeg en ejendom internt (interesseforbundne parter)

Læs mere

Hvorfor købte jeg et sommerhus i Lalandia?

Læs mere