Skrevet af Casper Schneidereit . Udgivet for i kategorien ejendomsinvestering. Kan indeholde sponserede links.

Ingen tilstandsrapport? Tjekliste til at gennemgå lejlighed før køb

Vil du lære at investere i ejendomme og lejligheder til udlejning?
Jeg lancerer et 6 timers online kursus i ejendomsinvestering den 1. november 2018!
Har du 50.000 kroner, kan du komme igang med din første lejlighed.
De første 25 pladser sælges til 1/2 pris (der er 2 pladser tilbage).
Læs mere om kurset her

Der bliver næsten aldrig udarbejdet tilstandsrapport, når det drejer sig om en ejerlejlighed i en ejendom. En tilstandsrapport ville i så fald skulle laves på hele ejendommen inklusiv alle ejendommens lejligheder, og det er yderst sjældent, at det giver mening at gøre det. Langt de fleste sælgere af ejerlejligheder undlader derfor at få udarbejdet en tilstandsrapport, og dermed kan de heller ikke gøre brug af reglerne om tilbud på ejerskifteforsikring, da det netop kræver, at der er udarbejdet tilstandsrapport. Dermed hæfter sælger for fejl og mangler i 10 år (det er dog i praksis vanskeligt for køber at gøre disse gældende).

Tjeklisten til gennemgang af ejerlejlighed

Derfor bør du som køber lave en nøgternt gennemgang af hele lejligheden inden du skriver under. Jeg arbejder blandt andet ud fra denne tjekliste:

  • Stikkontakter. Du bør sikre dig at stikkontakter sider korrekt fastmonteret (særligt hvis de lige er skiftet i en ældre lejlighed), og at de virker. Tag en hårtørrer med eller et andet elektrisk apparat som trækker nogle watt og, hvor det er nemt teste de enkelte stikkontakter.
  • Lampeudtag. Det samme gør sig gældende med lampeudtag. Du kan bruge et multimeter til at sikre der, er der er spænding og der kan slukkes og tændes for disse.
  • Sikringer og elinstallationer. Er der lovpligtigt HPFI-relæ? Er der opsat automatsikringer? Hvis du ikke har forstand på det, så tag et billede og få din elektriker til at kigge på det. To gange har jeg fået sælger til at betale efterfølgende lovliggørelse af elinstallationer.
  • Radiatorer. Som ofte er der ikke de store problemer med den del, men se om der er radiatorer i alle de nødvendige rum, og er der ikke slukket for varmen så test om de virker og kan varme.
  • Toilet. Test at det kan skylle og at det ikke løber vand.
  • Blandingsbatterier / vandhaner. Du skal sikre dig, at de virker, at der kan komme både koldt og varmt vand inden for rimelig tid, og at der ingen utætheder er (brug toiletpapir til at se om der er utætheder).
  • Bruser. Test at der ligeledes kan komme varmt vand, og den er ellers er tæt ved samlinger til slanger.
  • Ventilator. Test at ventilatorer kan tænde og blæse og at den ikke er stoppet eller blokeret.
  • Klinker. Gennemgår eventuelle klinker for skader og revner og bank på dem for at høre, om de stadigvæk sidder fast (må ikke lyde hult)
  • Kogeplader. Test at alle kogepladerne virker (test gerne med en gryde med vand)
  • Ovnen. Test at ovnen virker, at lampen i ovnen virker og at den kan varme op inden for rimelig tid (test med et stegetermometer). Undersøg hvor mange riste og bageplader, der følger med.
  • Vinduer. Test at vinduer kan åbne og lukke nemt uden besvær eller friktion og at de er tætte, når de er lukket.
  • Døre. Undersøg om der er døre til alle rum (måske er de i kælderrummet), og at de døre der er nemt kan åbne og lukke og håndtaget ikke falder af.
  • Træk. Er der træk udefra f.eks. ved skunklemme, vinduer, døre og brevsprækker? Test igen med avispapir eller lidt vand på håndfladen.
  • Emhætte. Undersøg om den virker og kan suge ordentligt (og at eventuelt lys virker).
  • Køkkenskabe- og skuffer. Sikre dig at køkkenskabe- og skuffer virker, og at der ikke er tegn på fugt eller svamp i dem.
  • Gulvtæppe / laminatgulv. Undersøg hvad der er under e.v.t gulvtæppe (forhåbentlig pæne trægulve).
  • Vægge. Undersøg om der er tapet, der er sluppet og at der er ikke er synlig skimmel. Undersøg også bag ved møbler m.v. Ser væggene generelt pæne ud?
  • Afløb. Hæld en spand vand i de forskellige afløb og observer om de kan fjerne vandet hurtigt og effektivt.
  • Dørstopper. Er de monteret solidt på væggen eller hænger de løst i skruerne?
  • Ringeklokke / dørtelefon. Virker det, som det skal?
  • Fodlister. Er der fodlister (og lister generelt) hvor de skal være, og de monteret solidt?
  • Nøgler. Hvor mange nøgler får du med til lejligheden og hvad virker de til?
  • Fryser / køleskab. Virker lyset og kan de køle og fryse, som det skal (test med termometer)

Herunder er et eksempel på arbejde, jeg har fået udført.

Stikkontakt til komfur

Sælger opsatte komfurudtag uden beregning, da jeg stille krav om det

Det er en del ting på ovenstående tjekliste, men se det ikke som diskvalificerende for et eventuelt køb. Hvis du får identificeret alle de små problemer, der måtte være, kan du enten prøve at presse prisen de sidste tusind kroner eventuelt eller foreslå, at sælger får udbedret en del af det inden overtagelse.

Selvom 5.000 – 10.000 kroner ikke udgør det store i en ejendomshandel, så er det stadigvæk mange penge. Bare tænk på at for cirka 10.000 kroner kan du komme ud og køre formel 1 hos DuGlemmerDetAldrig, næste gang du står i en forhandlingssituation.

Men ud over den sidste justering af prisen og vilkår, så har det også en anden værdifuld fordel, og det er, at du kan løse og håndtere eventuelle problemer inden en lejer flytter ind. En lejer opdager lynhurtigt, at en stikkontakt ikke virker eller kun 2 af kogepladerne kan varme, og så skal du selv eller en håndværker ud og lave det. Ugen efter opdager lejeren så at det trækker fra en skunklemmen, når det blæser, og så skal du igen sende en ud og lave det. Det er nu engang bare nemmere, at få lavet det hele på en gang!

Det her har jeg med i værktøjskassen, når jeg kigger på lejlighed

For at kunne gennemføre og teste alt ovenstående består min værktøjskasse blandt andet af følgende udstyr:

  • Et stykke avispapir. Det kan visualisere, hvis der er træk fra eksempelvis skunklemme eller vinduesåbninger.
  • Et multimeter. Til at måle lejligheden elinstallationer.
  • Et radonmeter . Til at måle radon i kælder (skal minimum stå i 24 timer), og det kræver tillid til sælger. Det er dog sjældent brugt i en ejerlejlighed, men i en udlejningsejendom, giver det god mening.
  • Et laserafstandsmåle, tommestok og målebånd.
  • Et stegetermometer og to almindelige termometre
  • To gryder (med og uden induktion).
  • En 10 liters spand.
  • En hårtørrer til at teste stikkontakter med.
  • Toiletpapir.
  • Videoinspektionskamera.
  • Pandelampe og lommelygte og ekstra batterier til begge.

Hvis du selv har gjort dig erfaringer eller har andre tips og tricks, så del dem meget gerne herunder.

Stil et spørgsmål eller skriv en kommentar herunder   |   Vi støtter