Tjekliste til at gennemgå ejerlejlighed før du køber

Af Casper Schneidereit

Udgivet for 6 år siden

Ejendomsinvestering

Der bliver næsten aldrig udarbejdet tilstandsrapport, når det drejer sig om en ejerlejlighed i en ejendom. En tilstandsrapport ville i så fald skulle laves på hele ejendommen inkl. alle ejendommens lejligheder, og det er yderst sjældent, at det giver mening at gøre det. Langt de fleste sælgere af ejerlejligheder undlader derfor at få udarbejdet en tilstandsrapport, og dermed kan de heller ikke gøre brug af reglerne om tilbud på ejerskifteforsikring, da det netop kræver, at der er udarbejdet tilstandsrapport. Dermed hæfter sælger for fejl og mangler i 10 år - det er dog i praksis vanskeligt for køber at gøre disse gældende.

Få adgang til mit komplette kursus i ejendomsinvestering - Kun 2.500 kr

Vil du lære at investere i ejendomme? Jeg har samlet al min viden i et 12 timers online kursus. Du får adgang til over 100 videolektioner som tager dig fra A-Z inden for ejendomsinvestering.
Læs mere her

Klik her

Tjeklisten til gennemgang af ejerlejlighed

Derfor bør du som køber lave en nøgtern gennemgang af hele lejligheden, inden du skriver under. Jeg arbejder blandt andet ud fra denne tjekliste:

Stikkontakter. Du bør sikre dig, at stikkontakter sidder korrekt fastmonteret, særligt hvis de lige er skiftet i en ældre lejlighed, og at de virker. Tag derfor en hårtørrer eller et andet elektrisk apparat med, som trækker nogle watt, til at teste de enkelte stikkontakter.
Lampeudtag. Det samme gør sig gældende med lampeudtag. Du kan bruge et multimeter til at sikre, at der er spænding, og der kan slukkes og tændes for disse.
Sikringer og elinstallationer. Er der lovpligtigt HPFI-relæ? Er der opsat automatsikringer? Hvis du ikke har forstand på det, så tag et billede og få din elektriker til at kigge på det. To gange har jeg fået sælger til at betale efterfølgende for lovliggørelse af elinstallationer.
Radiatorer. Som ofte er der ikke de store problemer med den del, men se efter, om der er radiatorer i alle de nødvendige rum, og er der ikke slukket for varmen, så test om de virker og kan varme.
Toilet. Test at det kan skylle, og at det ikke løber vand.
Blandingsbatterier/vandhaner. Du skal sikre dig, at de virker, at der kan komme både koldt og varmt vand inden for rimelig tid, og at der ingen utætheder er. Brug toiletpapir til at se, om der er utætheder.
Bruser. Test, at der ligeledes kan komme varmt vand, og at den er ellers er tæt ved samlinger til slanger.
Ventilator. Test, at ventilatorer kan tænde og blæse, og at den ikke er stoppet eller blokeret.
Klinker. Gennemgå eventuelle klinker for skader og revner, og bank på dem for at høre, om de stadigvæk sidder fast. Det må ikke lyde hult.
Kogeplader. Test, at alle kogepladerne virker, f.eks. med en gryde med vand)
Ovnen. Test, at ovnen virker, at lampen i ovnen virker, og at den kan varme op inden for rimelig tid. Test dette f.eks. med et stegetermometer. Undersøg, hvor mange riste og bageplader, der følger med.
Vinduer. Test, at vinduer kan åbne og lukke nemt uden besvær eller friktion, og at de er tætte, når de er lukket.
Døre. Undersøg, om der er døre til alle rum - måske er de i kælderrummet, og at de døre, der er, nemt kan åbne og lukke, og at håndtaget ikke falder af.
Træk. Er der træk udefra f.eks. ved skunklemme, vinduer, døre og brevsprækker? Test igen med avispapir eller lidt vand på håndfladen.
Emhætte. Undersøg, om den virker og kan suge ordentligt, og at eventuelt lys virker.
Køkkenskabe- og skuffer. Sikre dig, at køkkenskabe- og skuffer virker, og at der ikke er tegn på fugt eller svamp i dem.
Gulvtæppe / laminatgulv. Undersøg, hvad der er under evt. gulvtæppe. Der er forhåbentlig pæne trægulve.

Vægge.

Afløb. Hæld en spand vand i de forskellige afløb og observer, om de kan fjerne vandet hurtigt og effektivt.
Dørstopper. Er de monteret solidt på væggen, eller hænger de løst i skruerne?
Ringeklokke / dørtelefon. Virker det, som det skal?
Fodlister. Er der fodlister og lister generelt, hvor de skal være, og er de monteret solidt?
Nøgler. Hvor mange nøgler får du med til lejligheden, og hvad virker de til?
Fryser / køleskab. Virker lyset, og kan det køle og fryse, som det skal. Test dette med termometer.

Herunder er et eksempel på arbejde, jeg har fået udført.

Sælger opsatte komfurudtag uden beregning, da jeg stilte krav om det

Det er en del ting på ovenstående tjekliste, men se det ikke som diskvalificerende for et eventuelt køb. Hvis du får identificeret alle de små problemer, der måtte være, kan du enten prøve at presse prisen de sidste tusinde kr. eller foreslå, at sælger får udbedret en del af det inden overtagelse.

Selvom 5.000 – 10.000 kr. ikke udgør det store i en ejendomshandel, så er det stadigvæk mange penge. Bare tænk på, at for cirka 10.000 kr. kan du komme ud og køre formel 1 hos DuGlemmerDetAldrig, næste gang du står i en forhandlingssituation.

Men ud over den sidste justering af prisen og vilkår, så har det også en anden værdifuld fordel, og det er, at du kan løse og håndtere evt. problemer, inden en lejer flytter ind. En lejer opdager lynhurtigt, at en stikkontakt ikke virker, eller at kun 2 af kogepladerne kan varme, og så skal du selv eller en håndværker ud og lave det. Ugen efter opdager lejeren så, at det trækker fra en skunklemme, når det blæser, og så skal du igen sende en ud og lave det. Det er nu engang bare nemmere at få lavet det hele på én gang!

Det her har jeg med i værktøjskassen, når jeg kigger på lejlighed

For at kunne gennemføre og teste alt ovenstående består min værktøjskasse blandt andet af følgende udstyr:

Et stykke avispapir. Det kan visualisere, hvis der er træk fra eksempelvis skunklemme eller vinduesåbninger.
Et multimeter. Til at måle lejligheden elinstallationer.
Et radonmeter . Til at måle radon i kælder. Den skal minimum stå i 24 timer, og det kræver tillid til sælger. Det er dog sjældent brugt i en ejerlejlighed, men i en udlejningsejendom giver det god mening.
Et laserafstandsmåle, tommestok og målebånd.
Et stegetermometer og to almindelige termometre
To gryder (med og uden induktion).
En 10 liters spand.
En hårtørrer til at teste stikkontakter med.
Toiletpapir.
Videoinspektionskamera.
Pandelampe og lommelygte og ekstra batterier til begge.