Jeg købte 19 lejemål i Stubbekøbing for 6,8 millioner: her er regnestykket

Den 1. juni og den 1. juli overtog jeg tre ejendomme i Stubbekøbing. Det er 19 lejemål på én gang, fordelt på 15 boliger og 4 erhvervslejemål, og det er langt det største enkeltkøb, jeg har lavet i byen. Samlet pris: 6.811.000 kroner, hvoraf jeg har lagt 2.200.000 kroner i egenfinansiering.

De tre ejendomme er Møllegade 50A+B og 52A+B, Vestergade 14A-D og Søndergade 5.

Her er hele regnestykket, og hvad jeg vil med lokalerne.

Møllegade 50A+B og 52A+B: den nemme af de tre

Møllegade set fra havesiden. Gulpudset facade og rødt tegltag fra ombygningen.

Møllegade er en meget fin ejendom med 6 boliger på 61, 61, 67, 77, 77 og 84 kvadratmeter. Hvert lejemål har sin egen have, og ejendommen fremstår i god stand. Indvendigt er boligerne fine og brugbare, og der er ikke noget, der skriger på at blive lavet om. Alle lejemål har samme grundindretning med entré, bryggers, badeværelse med gulvvarme, køkken, stue med udgang til haven og soveværelse.

Fællesarealet med plads til parkering. Ejendommen ligger i den gamle bydel, få hundrede meter fra centrum.

Der er fjernvarme, og lejerne betaler el, vand og varme direkte til forsyningsselskaberne. Det gør administrationen på de her seks lejemål meget lille. Energimærket er C.

Bygningerne er fra 1880 og 1885 og blev bygget om i 1993. Der ligger et byfornyelseslån fra 1991 tinglyst på ejendommen på 175.600 kroner, som følger med i handlen uden for købesummen. Det lyder værre, end det er: det er et byfornyelseslån med fuld offentlig støtte, hvor ydelsen dækkes af det offentlige. Lånet står altså på ejendommen, men det er ikke noget, jeg skal betale, og det belaster ikke driften.

Møllegade giver 386.199 kroner i årlig leje.

Vestergade 14A-D: den vanskelige, og den sjove

Vestergade 14A-D midt på gågaden. Butikslokalerne ligger i stueetagen, boligerne ovenpå.

Vestergade er en anden sag. På 1. sal ligger to lejligheder på 78 og 92 kvadratmeter med hver sin tagterrasse og udsigt til Grønsund. De er fine og nemme lejemål. I stueetagen er der fire butikslokaler. To af dem er udlejet til en fodterapeut og en akvarieforening. De sidste to er vi gået i gang med at renovere.

Vestergade er butiksgaden i Stubbekøbing, og som i mange andre provinsbyer er der et overudbud af tomme butikslokaler. Så man skal ikke regne med, at der kommer reel detailhandel i den type lejemål. Til gengæld kan frisør, negledame, tatovør, solcenter og lignende godt køre i dem.

De to sidste lokaler bliver derfor til galleri og atelier, der kan fungere hver for sig og som ét sammenhængende rum. Atelieret har allerede en lejer, og galleriet kan lejes ud på månedsbasis til andre, der vil udstille, lidt på samme vilkår som når man lejer et festlokale.

Sådan så der ud, da vi åbnede væggen mellem de to butikslokaler. Bagvæggen viste sig at være rå mursten under pladerne. Bemærk loftet: der var indlagt elektrisk loftsvarme.

For at holde omkostningerne nede, men uden at gå på kompromis, bliver det nogle rå lokaler med synlige mursten og synlige bjælker. Personligt synes jeg, det er nogle ret fede rum, når først pladerne og de nedhængte lofter er væk.

Den gamle grønmalede væg og kig ud mod Vestergade. Der har tidligere været både pizzeria og solcenter i lokalerne.

Den rensede bagvæg. Det er den slags, man ikke kan bygge sig til.

Stolperne skal behandles, og mellem de to rum kommer der glas og en glasdør og glasvægge, så de kan bruges hver for sig eller som ét rum. Fliserne til gulvet er allerede købt hjem.

Den store post i det her projekt er facaden. De faste butiksruder skal skiftes ud med skydepartier, altså glasfag, der kører i skinner og kan skubbes ind bag hinanden, præcis som et skydedørsparti ud til terrassen på et parcelhus. Når fagene er skubbet til side, er der ikke længere en rude mellem lokalet og gaden. Det koster et sekscifret beløb og er noget dyrere end faste ruder, men det er også hele forskellen på et lokale, der kigger ud på gaden, og et lokale, der kan åbne sig ud i den, når der er arrangementer i byen. Det er min forventning, at jeg kan få noget støtte til facadedelen fra et par lokale udviklingspuljer.

Sådan er det tænkt: rundbuede glaspartier, hvor fagene kan skydes til side, så lokalerne åbner sig mod gaden. Galleri i den ene ende, atelier i den anden. Visualisering med AI.

Vestergade giver i dag 197.402 kroner i årlig leje. Ejendommen er fra 1880, bygget om i 1993, og har 170 kvadratmeter bolig og 274 kvadratmeter erhverv. Den er delvis momsregistreret, hvilket man skal have styr på fra dag et, når man køber blandet bolig og erhverv.

Søndergade 5: plug and play, men med et efterslæb

Søndergade 5. Facade og vinduer er der, hvor pengene skal bruges.

Søndergade er 7 lejemål i forskellige typer og størrelser, fordelt på både forhus og baghus. Det er den af de tre ejendomme, der er i dårligst stand. Både facade og vinduer trænger til en omgang. En del af det vil jeg formentlig kunne få støtte til, men der skal selvfølgelig også lægges nogle penge selv.

Ejendommen fylder godt i gadebilledet. Porten i midten fører ind til gården og baghuset.

Til gengæld var den plug and play på driftssiden: alt var udlejet ved overtagelsen. Ejendommen er fra 1877 med en ombygning i 2006, og der er 489 kvadratmeter bolig fordelt på syv lejemål fra 44 til 111 kvadratmeter. Salgsopstillingen regnede med en startforrentning på 10,29 procent ved kontant køb.

Gården med opgangene til lejemålene i baghuset.

En detalje, som er værd at bemærke for andre, der kigger på boligudlejningsejendomme: Søndergade var omfattet af tilbudspligt. Det betyder, at lejerne skal tilbydes at overtage ejendommen på andelsbasis, før den kan sælges til anden side. Det er et helt normalt led i handlen, men det tager tid, og det skal man regne med i sin tidsplan.

Lejereserven: det tal, der ikke står i annoncen

Noget af det vigtigste, når man køber udlejningsejendomme, er at kigge på, om der er en lejereserve. Altså om der er lejemål, som har været udlejet i en længere periode, hvor man ved en opsigelse og genudlejning vil kunne få mere for lejemålet, fordi markedet og inflationen er accelereret hurtigere end de lejereguleringer, der rent faktisk er gennemført undervejs.

Det er ikke et tal, man kan sætte i banken i morgen, og det er heller ikke noget, jeg regner med i mit driftsbudget. Men det ligger der. Og der ligger samlet set en ikke ubetydelig lejereserve i de her tre ejendomme, især i den ene af dem.

Budgettet for alle tre ejendomme

Sådan ser regnestykket ud, når leje og drift stilles op ved siden af hinanden:

Administrationen er sat relativt højt. Min direkte omkostning er cirka 12.000 kroner om året, men jeg budgetterer med 56.000. Vicevært og vedligeholdelse er sat til 16.300 kroner om måneden tilsammen, hvilket jeg også vurderer som fornuftigt, blandt andet fordi jeg selv har en ansat, der kan håndtere den løbende drift.

Med 921.749 kroner i bruttoleje og 388.500 kroner i drift lander nettolejen på 533.249 kroner om året. Sat op mod købsprisen på 6.811.000 kroner giver det et afkast på godt 7,8 procent.

Finansieringen: hvad der er tilbage, når banken har fået sit

Møllegade og Vestergade blev udbudt samlet til 3.425.000 og 1.200.000 kroner, altså 4.625.000 for de to. Jeg gav 4.316.000, fordelt med 3.216.000 på Møllegade og 1.100.000 på Vestergade. Søndergade 5 var udbudt til 2.795.000 og kostede mig 2.495.000. Mæglerens tal sagde en startforrentning på 7,79 procent på Møllegade og 10,16 procent på Vestergade.

Købsprisen blev efter lidt forhandlinger 6.811.000 kroner i alt, og der er lagt 2.200.000 kroner i egenfinansiering. Et F-kort-lån på restfinansieringen vil med rente og afdrag beløbe sig til cirka 290.000 kroner om året på nuværende renteniveau.

Så der skulle gerne være omkring 243.000 kroner i likviditetsoverskud efter omkostninger, renter og afdrag, men før eventuel selskabsskat. Målt på de 2.200.000 kroner, jeg selv har lagt, er det godt 11 procent om året i kontant afkast, samtidig med at lånet afdrages.

Så det er sammenlagt en meget fin case, og den bringer mig op på 25 lejemål i Stubbekøbing.

Synlighed, venteliste og en Facebook-side

I forbindelse med den her udvidelse har jeg også brugt lidt energi på ejendomsselskabets online tilstedeværelse. Jeg har bygget en side til lejeboliger i Stubbekøbing, lavet et ventelistesystem og fokuseret på at få bygget følgere op på Facebook-siden, der har rundet 4.500 følgere.

Der er ingen problemer i at leje ud i dag. Men det kan ændre sig, og derfor investerer jeg i synlighed, venteliste og sociale medier nu, mens jeg ikke har brug for det. Det er bedre at have en venteliste, som måske ikke er nødvendig, end at skulle opbygge en, den dag markedet vender.

Jeg vil gerne investere mere i Stubbekøbing

De andre boliger, jeg har i byen, er enkeltstående huse, som jeg har kunnet handle fornuftigt. Dukker der noget fornuftigt op, så slår jeg selvfølgelig til igen. Ellers er planen at tilføje flere almindelige boliglejemål til porteføljen, når der igen er egenfinansiering til det.

Fakta om de tre ejendomme

Samlet købspris for alle tre ejendomme: 6.811.000 kroner. Egenfinansiering: 2.200.000 kroner. Samlet bruttoleje: 921.749 kroner om året.