Læs dette inden du investerer i lån gennem Kameo

Anmeldelse af Kameo

Anmeldelse af Kameo

Anmeldelse af Kameo - I dette blogindlæg gennemgår jeg crowdlending-platformen Kameo.

Læs dette inden du investerer i lån gennem Kameo

Af

|

Udgivet for 10 måneder siden

|

Crowdlending

I dette blogindlæg kigger jeg nærmere på Kameo. Kameo er en crowdlending-platform, der formidler lån til ejendomsprojekter på hele det skandinaviske marked. Har du overskudskapital, kan du udlåne denne gennem Kameo til forskellige ejendomsudviklere, som typisk betaler ca. 8-10% i rente tilbage til dig.


Jeg skal indledningsvis nævne, at blogindlægget indeholder affiliate links. Det betyder, at jeg modtager en lille kommission pr. bruger, der tilmelder sig gennem mit link. Det har dog ingen indflydelse på min vurdering af platformen eller konceptet.


I forbindelse med udarbejdelsen af dette blogindlæg, har jeg sendt en række spørgsmål til Kameo. Deres svar er klippet ind med kursiv skrift.


Jeg har kendt til eksistensen af Kameo i flere år, men jeg har aldrig foretaget en investering herigennem. Det skyldes først og fremmest, at jeg selv har haft brug for al min overskudskapital i mit eget ejendomsselskab. Det har ændret sig nu, hvor jeg er gået fra vækstfase til en driftsfase og ikke sigter efter at skulle lave yderligere opkøb i nærmeste fremtid. Herudover er der flere andre årsager til, at jeg generelt har vurderet crowdlending til at være for usikkert eller umodent. Dem belyser jeg herunder i kontekst til Kameo:


Hvad gør du, hvis en crowdlending-platform går konkurs?

Generelle, danske crowdlending-platforme som Flex Funding eller Lendino er endnu ikke blevet lønsomme på trods af, at de efterhånden har eksisteret i en del år. Skulle en platform gå konkurs, vurderer jeg, at det vil give en masse administrativt bøvl ift. at skulle håndtere ens udlån. Jeg har faktisk ingen idé om, hvordan det ville fungere i praksis. Derfor er det vigtigt for mig, at platformen og forretningsmodellen er robust.


Kameo ApS tjener endnu ikke penge

Kameo ApS, der er deres danske selskab, er underskudsgivende. I 2019-regnskabet fremgår det, at der er væsentlig usikkerhed om selskabets fortsatte drift. Moderselskabet har givet tilsagn om at understøtte datterselskabets drift, men det fremgår også, at moderselskabet har behov for en kapitaltilførsel for at kunne gøre dette. Alt dette er beskrevet i en note i regnskabet, hvor ledelsen går i dybden med det. Kameo er altså afhængig af, at ejerne fortsat tilfører selskabet kapitel.


"Der er sket flere kapitalforhøjelser siden 2019-regnskabet blev aflagt. Den seneste i slutningen af 2020, således at der ikke længere vil være en note i årsrapporten omkring usikkerhed om selskabets fortsatte drift i det kommende regnskab. Blandt ejerkredsen står en række tidligere iværksættere og erhvervsfolk, hvor ABG Sundal Collier siden deres indtræden i sommeren 2019 udgør den største enkeltstående ejer."


Holder deres forretningsmodel?

Det er i sig selv ikke usædvanligt i en vækstvirksomhed, at der går noget tid, før virksomheden er lønsom. I de tilfælde, hvor virksomheden ikke tjener penge eller åbenlyst snart kommer til at gøre det, bør man som minimum sætte sig ind i den bagvedliggende forretningsmodel. Det er generelt en større opgave at lave en fundamental analyse af en virksomhed, men helt overordnet bør man have en viden om, hvad de tjener penge på, og hvor pengene forsvinder hen.


Kameo har ifølge deres hjemmeside hovedindtægten på oprettelsesgebyret. De tjener 3-5% på at stifte lånet, og herudover har de nogle hidsige gebyrer, hvis en ejendomsudvikler misligholder lånet, betaler for sent tilbage mv. Det koster eksempelvis 2.500 kr., hvis en betaling falder for sent. Dette gebyr dækker deres omkostninger til at informere og supportere investorerne og generelt manual administration.


Et udlån på 1.000.000 kr. giver Kameo en indtægt på 30.000 – 50.000 kr. Andre platforme tager et langt mindre oprettelsesgebyr, men de får i stedet en kommission på f.eks. 1% af udlånet. Kameos model er set fra deres synspunkt smart, fordi de får penge i kassen med det samme og er uafhængig af, hvordan tilbagebetalingen af lånet forløber.


Invester i lån med sikkerhed i ejendomsprojekter og få 8-10% i rente

Kameo blev grundlagt tilbage i 2014 og fik i 2016 licens som betalingsvirksomhed fra Finanstilsynet i Danmark. De opererer i både Sverige og Norge gennem filialer. Kameo har kontorer i Stockholm, Oslo og København og ejes af ansatte, bestyrelsen samt en gruppe business angels.
Læs mere her


Snart 1 milliard kr. i udlån

Primo februar 2021 havde Kameo samlet haft udlån for ca. 818.000.000 kr. De har altså haft en indtægt på 25-45 millioner kr. Det er for mig en meget positiv markør, at der er så stor efterspørgsel på deres produkt, men jeg undrer mig over, hvad det er, de har så høje omkostninger til. I og med at det er en vækstvirksomhed, så gætter jeg på, at det skyldes vækst og ekspansion af forretningen.


"Omkostninger skyldes primært en stigning i antallet af medarbejdere, drift af en egenudviklet IT-platform, forretning og kontorer i 3 lande, samt behovet for at sikre compliance og AML (anti laundering money) områder i henhold til lovgivning og regelsættet fra Finanstilsynet. Lige nu har Kameo 5 medarbejdere, der beskæftiger sig med compliance, AML og KYC (Know Your Costumer)"


Grundlæggende tror jeg, at Kameo har fat i noget af det helt rigtige som crowdlending-platform. De fokuserer på ét produkt, og det betyder, at det er meget nemmere at strømline forretningen og sælge budskabet. Det må alt andet lige kræve færre ressourcer kun at arbejde med ensartede projekter kontra at skulle forholde sig til og kreditvurdere alt fra smørrebrødsbutikker til industrivirksomheder.


I forhold til platformens robusthed, indtjeningsevne og forretningsmodel er min konklusion, at det kunne være bedre, men det er ikke alarmerende. Så længe det virker sandsynligt, at deres underskud skyldes vækst og ikke et dårligt dækningsbidrag og for høje omkostninger, så vil jeg være tryg ved platformen.


Jeg skal understrege, at skulle Kameo gå konkurs, betyder det ikke, at du har mistet dine udlån, men at du mister det værktøj, som tager sig af håndteringen, administrationen, tilbagebetalingen mv., og det er den problemstilling, som jeg adresserer ovenover.


Hvem har behov for at låne til 10% i rente til ejendomsprojekter?

Jeg har en del erfaring med køb, belåning og udlejning af ejerlejligheder i Danmark, men jeg har ingen erfaring indenfor udvikling af grunde, byggerier eller lignende. Jeg lever i et lavrentemiljø, hvor jeg betaler 0,5% i fast rente på mine 30-årige realkreditlån og en kassekreditrente på under 3%.


Derfor undrer det mig også, at det er 8-10%-renteniveauer, som disse ejendomsudviklere er nødt til at arbejde med. De har en omkostning på selve renten, og herudover betaler de 3-5% i stiftelsesomkostning, så reelt er deres ÅOP i mange tilfælde oppe på 12-14% procent. Hvorfor kan de ikke hente deres likviditet i konventionel bank til 6-10% i rente og dermed udkonkurrere Kameo? Er projekterne virkelig så usikre, som renteniveauet indikerer? Er situationen så markant anderledes i Norge og Sverige, som er hjemmebane for langt de fleste lån på platformen?


"Ejendomsudviklere møder typisk et kapitalkrav fra de traditionelle kilder, dvs. banker, på 40-50% i egenkapitalfinansiering. Da de udviklere, som Kameo typisk faciliterer finansiering til, er små eller mellemstore, så er det særligt den store egenkapital, der er udfordringen. Uden Kameo eller lignende udbydere har ejendomsudviklere reelt kun mulighed for at finde kapitalen ved at tage en privat eller professionel investor ind, hvor provenuet deles. Dette sker oftest i investorens favør. Er der tale om en 50/50 eller 70/30 fordeling i investorens favør, så er det billigere for en ejendomsinvestor at betale 8-10% i rente med et stiftelsesgebyr på 3%, hvor udbetalingen fra Kameo følger omkostningerne i projektet, dvs. hvor 8% p.a. på sidste udbetaling måske kun løber 6 mdr., end at tage en investor ind. Ønsket fra ejendomsudvikleren er oftest at kunne nå et niveau, hvor egenkapital er tilstrækkelig til at opnå en byggekredit hos banken på 2,95-3,95% eller at sætte flere projekter i gang på samme tid, hvor egenkapitalen kan strække sig længere."


Pas på med at overvurdere sikkerheden

Der er enormt stor forskel på sikkerheden mellem en rentabel, udlejet og centralt beliggende boligejendom og så en 12% færdigbygget paddelbane-hal på en afsidesliggende industrigrund. Det, tror jeg, er den helt store udfordring for mange af disse ejendomsprojekter. Sikkerheden eksisterer først til fulde, når projektet er færdigt eller næsten færdigt. Dette, og så det forhold, at det bare er forbundet med usikkerhed at opføre ejendomme, er nok årsagen til, at det bare er markedsniveauet for den type lån.


Der er for mig ikke noget, der indikerer, at det er de mest desperate ejendomsudviklere, som bruger Kameo, eller at det er de mest usikre projekter, som der søges lån til. Man skal som investor bare være klar over, at sikkerheden i disse lån ikke kan sammenlignes med den sikkerhed, der er bag realkreditlån.


Derfor kan det være en god forretning for dem, der låner dine penge

Jeg kan sagtens forestille mig forretningsmæssige situationer, hvor det er en fin forretning for ejendomsudviklerne at få finansieret gennem Kameo til disse renteniveauer. En typisk model er, at når et projekt er færdigudviklet, så bliver det solgt med fortjeneste, eller der bliver indhentet konventionel finansiering fra realkredit eller tilsvarende, som bruges til at betale Kameo-lånet ud og frigive kapital til det næste projekt.


En ejendomsudvikler låner 10.000.000 kr. til at bygge ejendomme. Planen er, at de skal stå færdige om 12 måneder. Det koster cirka 1.200.000 kr. i renter og stiftelsesgebyr til Kameo. 10 måneder senere står ejendommene færdige, og ejendomsudvikleren får vurderet dem af realkreditinstitut. Realkreditinstitut tilbyder at belåne ejendommen med 13.000.000 kr. Nu har ejendomsudvikleren fået dækket omkostninger og lån til Kameo og har herudover 1.800.000 kr. til næste projekt, hvor han igen optager et lån hos Kameo og indskyder egne midler. På den måde ruller kapitalen fra ejendomsprojekt til ejendomsprojekt. Sådan er prototypen på et succesfuldt udviklingsforløb set fra ejendomsinvestorens side.


Der er også situationer, hvor et lån fra Kameo sammenlagt blot er en lille del af den samlede finansiering, men altså er nødvendig for at få projektet til at hænge sammen. I et projekt med en samlet balance på 100 millioner kr. er en 10% rentepåvirkning af f.eks. 5 millioner kr. af mindre afgørende betydning, hvorfor det altså sagtens kan give mening.


Jeg skal forstå forretningsmodellen, før jeg investerer

Når jeg investerer i noget, så skal jeg forstå modtagerens forretningsmodel og modtagerens motiv. Hvorfor det er, at de er villige til at betale +10% i rente, og hvordan de kommer til at tjene penge? I tilfældet med Kameo har jeg opnået den nødvendige forståelse for dette. Min konklusion er, at det sagtens kan være en god forretning for ejendomsudviklerne, men at du på ingen måde kan sammenligne sikkerheden i et udviklingsprojekt med en udlejet, færdigbygget ejendom.


Forbavsende få har tabt penge hos Kameo

En ting, som jeg sætter stor pris på hos Kameo, er deres gennemsigtighed. Deres statistik over misligholdte lån og tab er let tilgængelig. Det kunne andre crowdlending-platforme lære noget af! Ud af et samlet udlån på de 818.000.000 kr., hvor halvdelen er tilbagebetalt, er det forsvindende lidt, som der har været reelt tab på (opgjort februar 2021). Der er hhv. 6.000.000 SEK og 4.000.000 NOK, hvor låntagere har misligholdt lånet. Her har Kameo ifølge dem selv inddraget størstedelen uden tab til investorerne gennem kaution og den sikkerhed, der er stillet for lånet. Kameo oplyser, at primo februar 2021 er der et bekræftet tab siden opstarten på et enkelt norsk lån på 2.350.000 NOK. Det udgør 0.21% af de samlede udlån. Det, synes jeg selv, er rigtig flotte tal.


Kameo

Du finder nemt statistik for samlet udlån, misliholdte lån og realiserede tab hos Kameo.


Overordnet er langt de fleste forhold at betragte som positive hos Kameo, og det bakkes også op af deres historik og deres statistik. Kameo har eksisteret siden 2014 og tjener 30-50.000 kr. pr. million, som de udlåner, vel og mærke uden risiko for Kameo. De har snart udlånt for en milliard kr., og det er under 1% af udlånene, hvor der har været tab eller forsinkelser, mens renten i mange tilfælde har været på 8- 10%. Du skal ikke bruge mange minutter i et excelark for at beregne og se, at det har været positivt for alle aktører.


Alligevel er jeg nok mere negativ, end hvad jeg burde være i forhold til ovenstående. For på trods af de meget fine tal er jeg lidt forbeholden. Min største bekymring knytter sig til tabsrisikoen. Hvordan vil disse projekter klare sig, hvis der sker uforudsigelige og fundamentale omvæltninger? Jeg er trods alt kun 34 år, men jeg har nu to gange været vidne til netop dette. Første gang var Finanskrisen i 2008/2009, og anden gang var Covid-19 i 2020. Jeg blev engang belært om, at man altid skal være forberedt på, at der kan ske noget, som ingen kunne forudsige, og det sker altid, når det går allerbedst.


Kameo og dens ejendomsprojekt har generelt kun levet i et miljø med positive boligpriser, stimulerende finanspolitik, lave rente og opportunisme. Spørgsmålet er, hvor stærke de vil være i begyndende recession og stigende rente? Det er min helt store udfordring ved Kameo.


Vil jeg investere i Kameo?

Jeg står lige nu i en situation, hvor jeg har overskydende kapital, som jeg gerne vil have investeret. Jeg er allerede eksponeret mod ejendomsmarkedet som aktiv investor, og jeg skubber løbende ind i aktiemarked, selvom jeg efterhånden føler, at det er meget højt prissat. Jeg investerer i The Many for at få lidt passiv eksponering mod storbyerne, da mine ejendomme ligger i provinsen, men har ellers ikke kastet mig over alternative investeringsformer


Invester i lån med sikkerhed i ejendomsprojekter og få 8-10% i rente

Kameo blev grundlagt tilbage i 2014 og fik i 2016 licens som betalingsvirksomhed fra Finanstilsynet i Danmark. De opererer i både Sverige og Norge gennem filialer. Kameo har kontorer i Stockholm, Oslo og København og ejes af ansatte, bestyrelsen samt en gruppe business angels.
Læs mere her


Helt overordnet er min konklusion, at det bare er blevet dyrt at tjene penge. Ejendomme er dyre. Aktier er dyre. Og som jeg ser det, er Kameo i min situation lige nu den mindst dårlige alternative investeringsmulighed, der pt. er til rådighed.


Så Ja – jeg kommer til at investere i Kameo. I første omgang 10.000-30.000 kr., og så ser jeg, hvordan det går derfra. Altså hvis jeg vel og mærke får mulighed for det, for lige nu bliver projekterne nærmest revet ned af hylderne og fuldtegnet med det samme.


Skulle du få lyst til at undersøge Kameo selv, så kan du oprette en gratis konto. Du forpligter dig ikke til at investere, men får adgang til både historik fra tidligere projekter samt kommende projekter. Gør du det via mit link støtter du samtidig arbejdet med bloggen her, da jeg modtager en lille kommission per bruger, jeg henviser





Min vej til Økonomisk uafhængighed - status per 1. december 2020

FIRE

84%

EJENDOMME: 16 LEJEMÅl
AKTIER: 230.667,00 kr.
CROWDLENING: 36.456,00 kr.

35.000,00 kr.

overskud fra investeringer

december 2020

35.000,00 kr.

Der er 1 år, 9 måneder og 6 dage til jeg er økonomisk uafhængig (som 36-årig)

Sådan investerer du i billige ejendomme

Jeg har lavet et +12 timers videokursus som gennemgår ALT, hvad jeg ved og har lært om ejendomsinvestering.