Jeg har brugt 1,3 millioner på en fed ejendom i Sakskøbing

Pr. 1. juli 2026 overtog jeg en, synes jeg selv, fed ejendom i Sakskøbing, der havde været til salg i seks år forinden. Ejendommen var tidligere byens bager, og den rummer både en bagerbutik ud mod gaden og et stort bageri inde bagved i gården og en stor lejlighed på 1. sal og 2. sal. Da den blev sat til salg i december 2019, var udbudsprisen 2.995.000 kr. Gennem årene blev prisen sat ned ad flere omgange, og jeg endte med at købe ejendommen for 1.295.000 kr., der også var den seneste udbudte pris.

Ejendommen ser sådan her ud, men det snyder lidt (det vender jeg tilbage til senere):

Vestergade 12 med det karakteristiske tårn. Billedet er mæglerens og er nogle år gammelt (bageren er lukket).

Det er uden tvivl en speciel og særlig ejendom, som har været vanskelig at prissætte, og det har naturligvis også gjort den svær at sælge.

Tiden er løbet fra bagerbutik og bageri. I dag er der en veletableret thaimassør i det tidligere butikslokale, bageriet er tømt, så kun bygningerne står tilbage, og boligdelen består af en stor lejlighed.

Jeg har anskuet investeringen ud fra tre forskellige perspektiver:

1. Lejligheden: 169 m² er for stor til udlejning

Ejendommen rummer en stor lejlighed på 169 m² fordelt på to etager. Så store lejligheder er ikke attraktive som udlejningsboliger, fordi huslejen ikke stiger proportionalt med antallet af kvadratmeter. Når man kommer over 90-100 m², får man typisk ikke ret meget ekstra husleje for kvadratmeterne herefter.

Hvis man nærstuderer byggesagerne og selve konstruktionen, kan man se, at der oprindeligt har været flere lejligheder. Det er byggemæssigt forholdsvis enkelt at føre den tilbage til dette. Ud fra de tegninger og dokumenter, som vi har fundet, ser det også ud til, at det papirmæssigt kan gøres relativt nemt, da der ligger en gammel godkendelse herpå. (Heldigt man er medejer af en tegnestue.)

Der ligger derfor et oplagt udviklingspotentiale i at modernisere hovedlejligheden på 1. sal og hæve huslejen til ca. 8.000 kr. om måneden, samtidig med at der etableres 1-2 små lejligheder på 2. sal. Dermed vil den samlede leje kunne hæves fra de 7.000 kr., som hele lejligheden lejes ud til nu, til 16.000-17.000 kr./mdr.

Det vil bringe de samlede boliglejeindtægter op på knap 200.000 kr. om året.

2. Butikken: det mest risikofyldte lejemål

Butikslokalet er det mest risikofyldte lejemål i ejendommen. Der er stort udbud af tomme butikslokaler generelt i de mindre provinsbyer, og Sakskøbing er ingen undtagelse, selvom byen faktisk gør det ret godt med at holde liv i sine butikslokaler.

Butikslokalet her fremstår dog i rigtig god stand, og det er udlejet til en god, stabil thaimassør, som har været der i flere år. Frisører, neglesaloner, massører og lignende er ofte gode detaillejere. De leverer en fysisk service, som ikke er i konkurrence med AI, Temu, Amazon eller store butikscentre. Så med tanke på stand, placering, størrelse og lejeniveau samt den nuværende lejer er jeg ikke så nervøs for det.

Butikken giver i dag en husleje på 4.000 kr. om måneden.

3. Bageriet: 220 m² til værksted og lager

Det er her, at investeringen bliver ekstra interessant, for mig.

Bag ejendommen ligger nemlig en erhvervsbygning på ca. 220 m². Den ligger godt afskærmet, hvilket er en fordel i forhold til tyveri, men samtidig er den let tilgængelig med egen vej op til bygningen.

Som man kan se på kortet, er der en lang indkørsel fra Emil Aarestrupsgade med hele to gitterporte. Derudover er der både selvstændig carport, garage og et haveareal, som hører til lejligheden.

Matriklen markeret med grønt. Den røde pil peger på hovedejendommen ud mod Vestergade. Resten er grund, have, privatvej og selve bageriet.

Som jeg skrev indledningsvis, så snyder det lidt, for som man kan se på matrikelkortet, får du altså meget mere end selve hovedejendommen med. Der er et stort areal, havestykke, privatvej og så selve bageriet.

Jeg har rundet 60 lejemål fordelt på forskellige ejendomme og huse spredt over Lolland-Falster, og jeg har også en fuldtidsansat håndværker til at vedligeholde og udvikle på dem. Trailere, maskiner, stilladser og byggematerialer har gennem årene været placeret lidt hist og her. Det har fungeret, men på ingen måde optimalt.

Jeg har længe haft et ønske om et samlet værksted og lager. Jeg har kigget efter egnede bygninger, men har ikke kunnet finde noget centralt placeret til en fornuftig pris.

Her passer det tidligere bageri perfekt. Der er rigeligt med plads, og så er der lagt næsten 130 ampere ind i bageriet, som i dag vel koster cirka 1.800 kroner per ampere. Min plan er at opdele det i 1-2 mindre enheder og så leje dem ud billigt til et par mindre håndværksvirksomheder. Jeg skal ikke bruge alle kvadratmeter nu, og der er faktisk en pointe i at dele tag med et par håndværkere. Finder jeg en blikkenslager eller glarmester, der kan bruge 60-70 m², får jeg både en lejer og en håndværker, jeg selv kan trække på løbende. Jeg har trods alt 60 lejemål, der skal vedligeholdes.

Standen på ejendommen: tag, facade og asbest

Ejendommen er i god stand. Skifertaget på forhuset blev udskiftet i 2016, og bagsiden har et eternitbølgetag med asbest, som forventeligt først skal udskiftes om en ti års tid. Den pudsede facade står flot. Lejligheden er pæn og brugbar, men det er selvfølgelig ikke nybyggeri.

Ejendommen er samtidig meget præsentabel med sit karakteristiske tårn. Det bidrager bestemt til herlighedsværdien, men det betyder også, at der er højere vedligeholdelsesomkostninger kontra en mere simpel ejendom.

Så når jeg gør regnestykket op...

For mig var kombinationen af følgende afgørende:

• En del boligkvadratmeter med et betydeligt optimeringspotentiale.
• Et fornuftigt butikslokale, som allerede er stabilt udlejet.
• 220 m² bygninger, som jeg selv kan bruge til værksted, lager og materiel.

Når det hele lægges sammen, virkede det som en oplagt investering til en købspris på 1.295.000 kr.

Der er udgifter og vedligeholdelse for 50.000 kr. om året og lejeindtægter for 132.000 kr. Det giver et afkast på 6,33 % i forhold til købsprisen på 1.295.000 kr. Man bør dog tillægge en skyggeindtægt på måske 36.000 kr., fordi jeg ikke skal leje et værksted/lager ude i byen, og som jeg skriver, regner jeg med at kunne få 15.000-25.000 kroner ekstra ved at dele det med en til to andre håndværksvirksomheder. Så runder vi 10 %.

Lægger vi 400.000 kroner til ombygning af lejlighederne og hæver lejeindtægten med 114.000 kroner, så rammer vi næsten 15 % af den investerede kapital, og så har vi en ejendom, der på papiret ud fra afkastkrav til området vil ligge på 2,7-2,8 millioner kroner.

Jeg har finansieret den med 400.000 kroner af egne midler, og resten via et realkreditlån.

Butikslokalet på 84 m² i stueetagen, som thaimassøren lejer.

Sådan ser der ud i bageriet i dag. Alt udstyret er taget ned, og man kan stadig se, hvor ovnene har stået.

Lagerdelen med hæveport.

Gårdspladsen med den overdækkede trappe op til lejligheden. Herfra går porten ud mod Vestergade, og bag fotografen ligger bageriet.

Opholdsstuen i lejligheden med brændeovn.

Fakta om Vestergade 12, Sakskøbing

Her er de vigtigste tal fra salgsopstillingen.